감정가 49%까지 내려왔지만, 임차보증금이 확인되지 않았다 — 수원 강남아파트 201호

수원지방법원 2025타경55374. 수원시 권선구 금곡동 강남아파트 105동 2층 201호로, 철근콘크리트조 20층 건물 중 2층에 있는 아파트입니다. 감정가는 547,000,000원이고 2회 유찰돼 최저매각가는 268,030,000원까지 내려왔습니다. 외형상으로는 감정가의 절반 아래까지 떨어진 물건이지만, 권리분석의 중심은 할인율이 아니라 임차인 보증금 잔액입니다.

현재 소유자는 김육남이며 2009.01.14 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 당시 설정된 신한은행 근저당은 채권최고액 264,000,000원에서 132,000,000원으로 변경된 뒤 2018.01.17 해지로 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준은 2024.06.05 김연심의 가압류 261,000,000원이고, 2025.04.04 그 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매가 개시됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현재 권리를 분리해야 한다

이 등기에는 1997년 전세권부터 다수의 근저당·압류·과거 경매 이력이 남아 있지만, 상당수는 해지 또는 과거 경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 특히 1997.01.13 이종찬 전세권은 2001.02.22 해지됐고, 2009.01.14 설정된 신한은행 근저당도 2018.01.17 말소됐습니다. 따라서 현재 사건에서 과거의 말소된 전세권과 근저당을 매수인이 다시 인수하는 구조로 해석해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실질취득가를 계산할 수 없다

실제 임차인은 최영익 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유관계 조사와 문건접수, 매각물건명세서에 나타난 임차인입니다. 전입일은 2022.01.25이고 배당요구는 2025.06.10에 접수됐습니다.

전입일이 말소기준 가압류보다 약 2년 4개월 빠르지만, 보증금·확정일자와 실제 점유의 구체적 내용이 확인되지 않았으므로 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 판단하는 것이 안전합니다. 다만 매각물건명세서 비고가 잔액 인수 가능성을 직접 경고하고 있어, 입찰가는 다음 식으로 판단해야 합니다.

매각물건명세서의 명시 인수권리 항목에는 해당사항 없음으로 기재되어 있으나, 별도 비고에는 대항력 임차인의 미배당 잔액 인수 문구가 있습니다. 따라서 ‘명시 인수권리 없음’만 보고 인수 0원으로 결론 내리면 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로는 싸다고 말할 수 없다

현재 최저가는 268,030,000원으로 감정가 547,000,000원의 49%입니다. 그러나 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 확인되지 않아, 이 할인율이 실제 시세 대비 저렴한지를 판단할 근거가 없습니다. 더구나 임차인 인수액까지 미상이므로 최저가와 시세를 단순 비교하는 것 자체가 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 268,030,000원 계산)

계산상 총 채권 청구액은 2,543,906,935원, 채권 배당액은 263,477,580원, 미배당액은 2,280,429,355원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 위치. 수원금곡초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지가 소재하는 주거지역입니다. 주위환경과 생활시설 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내 각 방향으로 연결되는 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 전반적인 교통상황은 대체로 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물 중 2층이며, 1996.12.10 사용승인됐습니다. 난방·위생·급배수·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 9필 일단지의 부정형 평지로 아파트 부지로 이용 중이며, 단지 내 도로가 설치돼 외곽 공도와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·상대보호구역·절대보호구역·도시교통정비지역· 과밀억제권역에 해당합니다.
• 현황. 공부와의 차이와 위반건축물은 없으나, 관계인 부재로 임대관계와 발코니 확장 여부는 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서와 보증금 원액 확인. 최영익의 보증금이 확인되지 않으면 실질취득가와 입찰상한을 산정할 수 없습니다.
• 점유·전입 유지 여부 확인. 전입일만으로 현재의 실제 점유와 대항력 존속 여부를 확정하지 말고 현장조사와 주민등록 관계를 대조해야 합니다.
• 확정일자와 배당순위 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제권 유무와 실제 배당 가능액을 판단할 수 없습니다.
• 명세서 비고 우선 검토. 명시 인수권리 항목의 ‘해당사항 없음’과 별개로, 비고에는 임차보증금 미배당 잔액의 매수인 인수 문구가 있습니다.
• 현재 등기와 배당표 재대조. 예상배당표에는 이미 말소된 과거 전세권·근저당이 포함돼 있어 현재 유효권리 기준으로 배당순위를 다시 정리해야 합니다.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 이력이 다수 존재하므로 해제·말소 여부와 별도로 현재 당해세가 있는지 확인해야 합니다.
• 시세 확인. 최근 12개월 거래와 최신 거래가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
• 매각결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.22이므로 실제 매각·유찰·변경 여부를 사건기록에서 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 큰 미확정 변수

이 물건의 감정가는 547,000,000원, 현재 최저가는 268,030,000원으로 감정가 대비 49%입니다. 하지만 임차인 최영익은 말소기준권리보다 앞선 2022.01.25 전입했고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서도 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

따라서 이 물건의 핵심 숫자는 268,030,000원이 아니라 268,030,000원 + 미확인 임차보증금 잔액입니다. 여기에 최근 실거래 시세가 없고, 예상배당표에는 이미 말소된 과거 권리가 포함돼 있어 배당순위 검증도 필요합니다. 가격은 싸다고 확정할 수 없고, 권리는 미확정 변수가 크다. 임차보증금과 현재 유효등기를 정리하기 전에는 입찰상한을 정하지 않는 것이 이 사건의 결론입니다.