수원지방법원 2025타경55409. 용인시 기흥구 중동 위너스빌 105동 201호, 전용 69.13㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 임한성이며 2021.11.24 거래가 225,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 말소 문제가 아니라, 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인 이현숙의 225,000,000원 임차보증금입니다. 경매개시결정은 2025.04.08이고 임차인의 전입·점유는 2021.04.26이므로 임차권이 훨씬 앞섭니다.
그대로라면 현재 매각가 196,700,000원에서 집행비용 3,553,800원을 빼고 임차인에게 193,146,200원이 배당되어 보증금 중 31,853,800원이 남습니다. 대항력 인수형의 일반 원칙으로 보면 이 부족분을 매수인이 떠안아 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고, 신청채권자가 우선변제권만 주장하면서 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 동의한다는 인수조건변경확약서를 2026.06.01 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55409 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중동 665-61 위너스빌 105동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 69.13㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 임한성 · 2021.11.24 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 196,700,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 인수 해소
과거 우리은행 근저당과 농협은행 근저당은 각각 이미 등기부에서 말소됐습니다. 현재 매각에 직접 영향을 주는 핵심 선순위 권리는 이현숙의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2021.02.09, 확정일자 2021.04.06, 전입·점유 2021.04.26으로 경매개시결정 2025.04.08보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이현숙 | 전유부분 전부 | 225,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 |
② 가격 비교 — 1.967억은 비교 거래가의 87.4%
동일 면적 69.13㎡의 확인 가능한 거래는 2021.11, 2층, 225,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득액인 196,700,000원은 이 가격의 87.4%입니다. 금액 차이는 28,300,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 69.13㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 비교 | 69.13㎡ | 2 | 196,700,000원 |
수치만 보면 225,000,000원보다 12.6% 낮습니다. 다만 비교 표본은 단 1건이고 거래시점도 2021.11입니다. 따라서 87.4%라는 비율을 현재 시세 대비 확정 할인율처럼 해석하는 것은 위험합니다. 이 물건은 전체 8세대의 소규모 다세대이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.3회입니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,553,800원 |
| 1. 임차인 이현숙 보증금 | 225,000,000원 | 193,146,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
계산상 임차보증금 부족분은 31,853,800원이지만, 신청채권과 임차권등기 채권은 동일하고 2026.06.01 제출된 확약서에 따라 이 잔존 임대차보증금은 매수인이 인수하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중일초등학교 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·근생활시설·농경지·공원·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나, 감정평가상 대중교통 상황은 불편한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 2층 201호이며 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 354.0㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,146,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 전체 8세대의 소규모 다세대로, 비교 거래 표본이 한 건뿐이라 아파트형 물건보다 가격 검증과 재매각 가능성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 및 잔존보증금 비인수 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 반영되어 있는지 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 이현숙은 2025.06.26 배당요구를 했고 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
- 실질취득 기준. 확약이 유효하게 적용되므로 현재 회차 실질취득은 196,700,000원입니다. 확약이 없다면 31,853,800원 인수로 228,553,800원이 됩니다.
- 시세 재검증. 확인된 거래는 2021.11의 225,000,000원 한 건뿐이므로 입찰 전 현재 인근 다세대 거래가격을 별도로 점검해야 합니다.
- 환금성 점검. 8세대 소규모 다세대이고 단지 경매 평균 유찰이 3.3회인 만큼 예상 보유기간과 재매각 난도를 고려해야 합니다.
- 교통 여건. 차량 접근은 가능하지만 대중교통 상황은 감정평가상 불편하다고 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 2026.06.01 확약서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이번 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 225,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 196,700,000원이어서 낙찰자가 부족분을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형 사건입니다. 실제 배당 계산도 31,853,800원의 미배당을 보여줍니다. 그러나 이 사건은 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고, 신청채권자가 2026.06.01 대항력 포기와 임차권 말소에 동의하면서 잔존보증금을 매수인이 인수하지 않는다는 확약을 제출했습니다. 그래서 최종적인 매수인 인수는 0원, 현재 회차 실질취득액은 196,700,000원입니다.
가격은 비교 거래 225,000,000원의 87.4%이지만 그 거래가 2021.11 한 건뿐이라는 점이 가장 큰 한계입니다. 8세대 다세대, 평균 유찰 3.3회, 불편한 대중교통 여건까지 감안하면 권리조건은 확약으로 정리됐지만 시세와 환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
