수원지방법원 2025타경55472. 화성시 양감면 용소리 835-16과 835-21에 걸친 건물·토지 물건으로, 토지는 공장용지 2,221㎡이고 계획관리지역·공업용 이용상태입니다. 소유자는 주식회사미도켐이며, 유에스제십삼차유동화전문유한회사(양도인 주식회사하나은행)가 임의경매를 신청했습니다. 청구금액은 2,263,465,007원입니다.
감정가 2,778,949,700원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,361,686,000원, 감정가의 49%입니다. 표면적인 할인 폭은 크지만, 일부 기계의 소재불명, 이동식 철골조 창고의 매각 제외, 파손된 일부 제시외건물의 평가·매각 제외가 함께 기재되어 있습니다. 따라서 감정가와 최저가만으로 실제 취득가치를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55472 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 만세구 양감면 용소리 835-16, 835-21 · 경기도 화성시 만세구 양감면 큰길목길 48-29 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 2,221㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사미도켐 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,778,949,700원 / 1,361,686,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스제십삼차유동화전문유한회사(양도인 주식회사하나은행) / 2,263,465,007원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 권리는 이미 정리됐다
현재 권리분석의 기준은 2019.10.18. 을구 7번 주식회사하나은행 근저당권(채권최고액 2,580,000,000원)입니다. 중소기업은행의 2013년 근저당권 2건과 2017년 근저당권, 하나은행의 2014년 근저당권은 같은 날 해지로 말소됐습니다. 주식회사민진의 2015년 근저당권과 가압류도 각각 2016.02.15.과 2015.07.02.에 말소됐습니다.
따라서 말소기준권리보다 앞서 설정됐으면서 현재까지 남아 매수인에게 승계될 권리는 확인되지 않습니다. 2019.10.18. 이후의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
② 임차인·점유 — 임차인 인수는 없다
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 실거래를 근거로 한 시세 판단은 하지 않고, 감정평가에 포함된 자산과 실제 인도받는 자산의 차이를 우선 확인해야 합니다. 특히 공업용 부동산은 토지·건물 상태, 기계기구의 존부, 도로 조건과 활용 가능성에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,361,686,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,016,860원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,600,000,000원 | 1,345,669,140원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사민진 | 202,918,842원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사민진 | 200,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,580,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사삼부포리마 | 201,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 조순식 | 73,216,704원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 773,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 이선동 | 27,484,430원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 경기신용보증재단 | 171,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 69,810,640원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 100,765,640원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 선정당사자)김금자 | 45,585,687원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 6,844,781,943원 중 예상배당액은 1,345,669,140원이고, 미배당액은 5,499,112,803원입니다. 이 미배당액은 채권자의 부족액이며 매수인 인수액이 아닙니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·이용상태 메모
- 용도. 토지 지목은 공장용지이고 이용상태는 공업용입니다. 물건 용도는 기타 + 토지로 분류됩니다.
- 면적. 토지면적은 2,221㎡입니다.
- 지역. 계획관리지역이며 추가 용도지역은 지정되지 않았습니다.
- 형상. 완경사·사다리형 토지로 기재되어 있습니다.
- 도로. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. ㎡당 274,300원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 포함 범위. 토지·건물과 제시외 건물, 수목 및 기계기구의 일괄매각 범위를 감정평가 목록과 대조하세요.
- 소재불명 기계. 평가된 기계 중 현장에 없는 항목이 무엇인지 확인하고 그 가치를 응찰가에서 조정하세요.
- 매각 제외 시설. 이동식 철골조 창고와 파손으로 평가 제외된 일부 제시외건물의 위치·소유관계·철거 책임을 확인하세요.
- 배당권자 검증. 말소된 선순위 담보권이 예상배당 산식에 반영된 경위를 법원 기록과 채권계산서에서 확인하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 금액을 확인하세요.
- 공동담보. 용소리 835-16, 835-21과 835-23 지분 및 공장·광업재단 저당목록의 공동담보 관계를 확인하세요.
- 현장 경계. 일괄매각 대상 토지의 경계와 진입로, 점유·사용 현황을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가치는 실사형”
이 물건은 임차인 보증금이나 존속 선순위 권리를 승계하는 구조가 아니어서 권리상 실질취득금액은 최저매각가 1,361,686,000원입니다. 채권 미배당액 5,499,112,803원도 매수인이 부담할 돈이 아닙니다.
다만 가격 평가는 전혀 다른 문제입니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 공업용 토지·건물·제시외 물건·수목·기계기구가 얽힌 일괄매각이고 일부 자산은 소재불명 또는 매각 제외입니다. 권리는 비교적 명확하지만, 실제 취득자산과 활용가치는 현장에서 확인해야 하는 물건입니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 감정평가에 잡힌 자산 중 실제로 무엇을 인도받고 얼마의 추가 비용이 드는지를 밝혀내는 데 있습니다.