인천지방법원 2025타경1407. 인천 연수구 옥련동의 토지와 1993.06.04. 사용승인된 2층 주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 주택 2가구 및 대피소이며, 감나무 1주와 토지 위 옹벽·담장·대문도 매각에 포함됩니다. 감정가 737,036,980원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 361,148,000원, 감정가의 49%입니다.
등기부만 보면 2013.06.28. 남인천농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤의 가압류와 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준보다 앞선 근저당권·가압류·압류도 존재했지만 각각 해지·해제·집행취소로 말소된 이력이 확인됩니다. 따라서 현재 등기상 살아 있는 선순위 담보권이 매수인에게 그대로 넘어가는 구조는 아닙니다.
문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 김정자의 전입일은 말소기준보다 14년 이상 앞선 1999.03.16.이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정하기보다는 대항력 가능·미상으로 보고, 보증금 원액과 배당 후 잔액을 확인할 때까지 인수 위험을 열어두는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1407 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 옥련동 471-7 · 인천광역시 연수구 한나루로86번길 48-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 2가구 및 대피소 |
| 건물 | 연와조 슬라브위 기와지붕 2층 주택 · 사용승인일 1993.06.04 |
| 소유자 | 정태정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 737,036,980원 / 361,148,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 159,378,381원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각 범위 | 토지·건물 일괄매각 · 감나무 1주 및 옹벽·담장·대문 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 임차보증금은 미상
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정자 | 1999.03.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 인수 가능 |
김정자는 현황조사와 매각물건명세서에 모두 나타나며, 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 봐야 합니다. 다만 보증금과 임차 부분, 사용 용도, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권과 매수인 인수액을 산정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인율만으로는 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가의 49%인 361,148,000원입니다. 그러나 본건과 직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 대항력 가능 임차인의 보증금이 미상이라, 가격 비교의 기준도 단순 최저가가 아니라 최저가와 미배당 보증금을 합친 실질취득액이어야 합니다.
감정평가상 용도도 일반적인 단일세대 아파트가 아니라 주택 2가구 및 대피소입니다. 두 차례 유찰된 사실과 개별 주택의 특성을 함께 고려하면, 매도 시 환금성은 공동주택처럼 단순하게 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 361,148,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,856,072원 |
| 을구 1번 근저당권 · 인천축산업협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 남인천농업협동조합 | 21,675,669원 | 21,675,669원 |
| 을구 2번 근저당권 · 인천축산업협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사오지정 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사유한프로텍 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 고양축산업협동조합 | 72,000,000원 | 68,616,259원 |
| 갑구 8번 가압류 · 최대고 | 11,900,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 남인천농업협동조합 | 180,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 김정자 | 1,570,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,120,575,669원 중 예상 배당액은 집행비용을 제외하고 355,291,928원, 미배당액은 1,765,283,741원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김정자의 임차보증금 인수 가능성도 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시립박물관 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 다가구주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 대중버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 1993.06.04. 사용승인된 연와조 슬라브위 기와지붕 2층 주택으로, 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 주택 2가구 및 대피소로 이용 중입니다. 임대관계는 추가 확인이 필요합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 감나무 1주, 옹벽, 담장, 대문 등 부합물도 포함됩니다.
- 환금성. 단일세대 아파트가 아닌 2가구 주택과 토지의 일괄매각이고 두 차례 유찰됐으므로, 재매각 시 수요층과 거래기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김정자 보증금 확인. 임대차계약서 원본, 보증금 지급 내역, 임차 부분과 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 대항요건 확인. 전입세대확인서와 주민등록 변동내역을 통해 1999.03.16. 전입의 유지 여부와 실제 거주를 대조하세요.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부, 배당요구 종기 내 신고 내용을 확인해야 미배당 보증금을 계산할 수 있습니다.
- 명의 관계 확인. 임차인 김정자와 2021.04.23. 가압류 채권자 김정자의 동일인 여부 및 소유자와의 관계를 확인하세요.
- 실질취득액 산정. 최저가 361,148,000원에 취득세·명도비용뿐 아니라 미배당 임차보증금을 더해 입찰 상한을 정하세요.
- 세금 우선권 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있으므로 당해세 여부와 법정기일을 확인하세요.
- 배당표 재검증. 말소 이력이 있는 과거 권리가 산정표에 포함돼 있으므로 법원 채권계산서와 배당요구 내역을 대조하세요.
- 현장 이용상태 확인. 주택 2가구와 대피소의 실제 점유자, 출입구 분리 여부, 내부 상태와 명도 대상을 직접 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 감나무 1주와 옹벽·담장·대문을 포함한 경계, 토지 이용 상태, 인접지와의 관계를 현장에서 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 직접 확인한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 보증금 한 줄이 더 중요하다”
최저가 361,148,000원은 감정가 737,036,980원의 49%입니다. 숫자만 보면 두 차례 유찰로 가격이 크게 내려온 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 판단 기준은 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 1999.03.16. 전입 임차인이 있고, 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 모두 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액을 계산할 수 없기 때문입니다.
등기권리는 비교적 정리돼 있지만 임차보증금 위험은 열려 있습니다. 보증금이 낙찰가를 초과하고 배당되지 않는다면, 낙찰가가 더 내려가더라도 실질취득액은 보증금 수준에서 낮아지지 않을 수 있습니다. 게다가 본건은 주택 2가구와 대피소, 토지의 일괄매각이며 실거래 비교도 불가능합니다. 최저가는 낮지만 안전마진은 확인되지 않은 사건. 김정자의 임대차 원본과 배당관계가 해소되기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.