인천지방법원 2025타경1457. 인천 미추홀구 주안동 상한가빌라 2층 201호, 전용 56.65㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 숫자만 보면 감정가 154,000,000원에서 네 차례 유찰되어 최저가가 36,975,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서는 낙찰대금만 보면 안 됩니다. 실제 임차인 김나영은 2022.02.10 전입, 2022.02.17 점유개시, 2022.01.27 확정일자를 갖추고 있고 말소기준일 2023.02.27보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 정리되어 있습니다.
현재 회차에서 매각대금 36,975,000원 중 집행비용 1,065,550원을 먼저 제외하면 임차인에게 35,909,450원이 배당되고, 보증금 120,000,000원 중 84,090,550원이 남습니다. 매각물건명세서 분석에도 이 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 그래서 최저가가 더 떨어지면 싸지는 구조가 아니라, 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 인수액이 커져 실질취득액은 보증금 120,000,000원 부근에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1457 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1292-42 상한가빌라 2층 201호 · 승학길76번길 52-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 56.65㎡ · 5층 건물 중 2층 201호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 송준 · 2022.10.31 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 36,975,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김나영 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인 + 선순위 가등기
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나영 | 2022.02.10 / 2022.02.17 | 2022.01.27 | 120,000,000원 | 2024.02.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 84,090,550원 인수 |
김나영은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡혀 있습니다. 임차보증금은 120,000,000원이며, 현재 회차에서는 예상배당 35,909,450원을 받고도 84,090,550원이 남습니다. 이 미배당분이 매수인에게 넘어가므로 최저매각가만을 실질 매입가격으로 해석하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 36,975,000원이 아니라 실질취득액
상한가빌라의 실거래는 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 99,375,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 120,000,000원 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 92,500,000원, 최신 거래 87,500,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -22.9%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 56.65㎡ | 3 | 87,500,000원 |
| 2024.06 | 57.66㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2024.06 | 56.65㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2022.10 | 56.65㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 92,500,000원 |
표면상 최저가 36,975,000원은 최근 12개월 평균의 40.0%에 불과합니다. 그러나 이 숫자를 가격 메리트로 쓰면 결론이 뒤집힙니다. 현재 회차 실질취득액은 121,065,550원으로 최근 12개월 평균 92,500,000원보다 28,565,550원 높고, 최신 거래 87,500,000원보다 33,565,550원 높습니다. 시장 자체도 -22.9% 하락 추세이므로 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 36,975,000원 | 84,090,550원 | 121,065,550원 |
| 5회 유찰 시 | 25,882,500원 | 94,983,385원 | 120,865,885원 |
| 6회 유찰 시 | 18,117,750원 | 102,608,370원 | 120,726,120원 |
③ 예상배당표 (매각가 36,975,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,065,550원 |
| 1. 임차인 · 김나영 보증금 | 120,000,000원 | 35,909,450원 |
| 2. 가압류 · 한국주택금융공사 | 105,850,651원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김나영 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 일부 배당에 모두 소진됩니다. 김나영 임차보증금의 미배당 84,090,550원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 국세·지방세 등 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 상한가빌라는 총 8세대입니다. 사용승인 관련 기준일은 2018.01.04입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 신기시장사거리 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8m 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며, 감정 자료에는 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,269,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 실거래 표본은 4건이며 최근 12개월 평균은 92,500,000원, 최신 거래는 87,500,000원입니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 4.0회, 매각률 0.0%로 집계되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 판단. 현재 최저가 36,975,000원이 아니라, 임차인 미배당 인수를 합친 121,065,550원을 매입비용의 핵심 기준으로 봐야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 5회 유찰 시 120,865,885원, 6회 유찰 시 120,726,120원으로 실질취득액은 보증금 120,000,000원 부근에 유지됩니다.
- 갑구 2번 가등기 확인. 2018.03.12 접수로 말소기준 2023.02.27보다 앞섭니다. 등기 데이터상 매수인 인수로 표시되어 있으므로 가등기 종류와 본등기 가능성을 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 임차권자 김나영과 강제경매 신청채권자 김나영이 동일합니다. 자료에 표시된 가장임차인 의심·관계인 가능성을 포함해 임대차와 채권관계를 대조해야 합니다.
- 압류 우선순위 확인. 국민건강보험공단·은평구·김포시 압류가 존재하며, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 92,500,000원, 최신 거래 87,500,000원, 최근 대비 과거 추세 -22.9%입니다. 전체 평균 99,375,000원만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로다”
이 사건의 핵심은 최저가 36,975,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김나영의 보증금 120,000,000원 가운데 현재 회차에서 배당되지 않는 84,090,550원을 매수인이 인수하기 때문에 실질취득액은 121,065,550원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 92,500,000원과 최신 87,500,000원보다 높고, 시장 추세도 -22.9%입니다.
더 유찰돼 최저가가 25,882,500원, 18,117,750원으로 내려가도 인수액이 각각 94,983,385원, 102,608,370원으로 늘어 실질취득액은 120,865,885원, 120,726,120원에 머뭅니다. 여기에 말소기준보다 앞선 2018.03.12 가등기까지 별도 인수 위험으로 남아 있습니다. 표면 가격은 낮지만 실질 가격은 최근 시세 이상이고, 권리도 단순하지 않은 물건입니다.
