인천지방법원 2025타경1457. 인천 미추홀구 주안동에 있는 상한가빌라 2층 201호, 전용 56.65㎡의 다세대주택입니다. 감정가 154,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가가 25,883,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인 폭이 커 보이지만 이 물건을 평가할 때는 낙찰가가 아니라 인수 보증금을 포함한 전체 취득부담을 보아야 합니다.
현재 소유자는 송준이며, 2022.10.28 매매를 원인으로 2022.10.31 소유권을 이전받았습니다. 등기상 거래가액은 120,000,000원입니다. 현재 강제경매 신청채권자인 김나영은 동시에 120,000,000원의 임차보증금에 관한 임차권등기권자입니다. 임차인의 대항력 취득 시점이 말소기준보다 앞서므로, 배당에서 돌려받지 못한 보증금을 낙찰자가 인수할 위험이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1457 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1292-42 상한가빌라 2층 201호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 승학길76번길 52-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 56.65㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 건물현황 | 2018.01.04 사용승인 · 총 8세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 송준 (2022.10.31 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 | 154,000,000원 |
| 최저매각가 | 25,883,000원 (5회 유찰 · 감정가의 약 17%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김나영 / 120,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.27 갑구 11번 · 국민건강보험공단 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 등기부 발급 | 2026.07.18 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 임차보증금과 선순위 가등기가 핵심
2018년 설정되었던 인천수산업협동조합의 근저당권은 2020년 강제경매 매각으로 이미 말소되었습니다. 2024년 한국주택금융공사 가압류 105,850,651원, 국민건강보험공단·은평구·김포시 압류, 현재의 강제경매개시결정 등은 제시된 말소기준에 따라 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 등기 소멸과 임차보증금 반환채무 인수는 별개의 문제입니다. 조세채권의 배당 우선순위 및 선순위 가등기의 실체도 추가 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음·우선변제 가능·잔액 인수
확인된 실제 임차인은 김나영 1명입니다. 임차권등기에 나타난 보증금은 120,000,000원이며, 전입신고·점유개시·확정일자가 모두 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 / 사용부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 / 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김나영 2층 201호 56.65㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.02.10 점유 2022.02.17 |
확정 2022.01.27 120,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 가능
잔액 인수
승계신고 아님
|
| 임대차계약일 | 2022.01.27 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2022.02.10 |
| 점유개시일 | 2022.02.17 |
| 확정일자 | 2022.01.27 |
| 임차보증금 | 120,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.02.28 · 을구 7번 |
| 배당요구 | 확인 · 2024.02.28 |
| 예상배당액 | 25,017,106원 |
| 예상 미배당액 | 94,982,894원 |
| 매수인 인수 | 미배당 보증금 인수 위험 |
= 120,865,894원
③ 시세 비교 — 취득부담은 최근 거래보다 높다
상한가빌라는 2018.01.04 사용승인된 총 8세대 다세대주택입니다. 실거래 비교에서는 과거의 고가 거래가 포함된 전체 평균 99,375,000원보다 최근 12개월 평균 92,500,000원과 최신 거래 87,500,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래 추세는 -22.9%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 56.65㎡ | 3 | 87,500,000원 |
| 2024.06 | 57.66㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2024.06 | 56.65㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2022.10 | 56.65㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 92,500,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 4건 | 99,375,000원 |
최저매각가 25,883,000원은 최근 12개월 평균의 28.0%이지만, 이 비율은 임차보증금 인수액을 제외한 수치입니다. 실제 가격 경쟁력을 판단할 때는 현재 회차의 취득부담 120,865,894원을 기준으로 해야 합니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래가격 모두보다 높아, 현 조건에서는 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 865,894원 |
| 1. 임차인 김나영 보증금 | 120,000,000원 | 25,017,106원 |
| 2. 가압류 · 한국주택금융공사 | 105,850,651원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 김나영 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당·인수 추정 | 120,000,000원 | 94,982,894원 |
집행비용은 약 865,894원으로 추정되며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 동일한 김나영의 보증금채권과 강제경매 신청채권은 별개의 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 다른 채권자의 미배당액도 그 자체가 곧 매수인의 인수채무라는 뜻은 아닙니다. 실제 배당액과 인수액은 배당순위 및 최종 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 부담은 남는다
이 물건의 결정적인 특징은 선순위 임차보증금이 모든 제시 회차의 매각예상가보다 크다는 점입니다. 유찰이 거듭되어도 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조이므로 실질취득비용은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
| 회차 | 매각예상가 | 매수인 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 감정가 17% |
25,883,000원 | 94,982,894원 | — |
| 6회 유찰 시 감정가 12% |
18,118,100원 | 102,608,026원 | — |
| 7회 유찰 시 감정가 8% |
12,682,670원 | 107,945,618원 | — |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 신기시장사거리 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 단독주택 등이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호로, 석재붙임 외벽과 하이새시 창호를 갖추고 있으며 위생·급배수·화재탐지·난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 약 8m 도로에 접하고, 대체로 부정형 토지 위의 주거용 건물입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 1,269,000원/㎡입니다. 외국인 등에게 적용되는 토지거래허가구역 지정 이력도 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 제한적입니다. 최근 가격 추세 -22.9%, 동일 건물 경매 평균 유찰 5.0회 및 매각률 0.0%라는 지표를 고려하면 매각·환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 우선 산정. 현재 최저매각가 25,883,000원에 임차보증금 미배당 추정액 94,982,894원을 더해 판단해야 합니다. 최저가만으로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
- 임차보증금 인수범위 확인. 김나영의 전입·점유·확정일자·임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 원본 대조해야 합니다. 배당액 변동에 따른 인수잔액도 재산정해야 합니다.
- 선순위 가등기 정밀 검토. 김은종의 2018년 가등기 원인과 권리 성격, 2020년 강제경매 매각의 효력, 현재 잔존 여부를 등기 원본 및 당시 매각서류로 확인해야 합니다.
- 임차인과 경매신청채권자의 관계. 김나영의 보증금 반환채권·집행권원·실제 점유와 반환청구 내역을 확인하고 중복 계산을 방지해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국민건강보험공단·은평구·김포시 압류와 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 배당 순위 변동은 임차인 배당 부족분 및 인수액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 최근 시세 재검증. 최신 거래 87,500,000원과 최근 12개월 평균 92,500,000원을 중심으로 실제 매매 가능가격을 검토해야 합니다. 하락 추세를 고려하여 과거 120,000,000원 거래를 현재 시세로 간주하지 않아야 합니다.
- 명도·관리비. 임차권등기가 설정되어 있으므로 실제 점유자를 확인하고, 보증금 반환과 인도 관계, 공용부분 미납 관리비 등을 별도 점검해야 합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 관계, 배당 관련 서류 및 법원 매각조건을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,588만원짜리 집이 아니라, 약 1.2억원의 취득부담”
인천 주안동 상한가빌라 201호의 최저매각가가 감정가의 16.81%까지 내려간 것은 사실입니다. 그러나 투자자에게 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 최종적으로 집을 취득하고 권리문제를 정리하는 데 들어가는 비용입니다.
김나영의 보증금 120,000,000원은 말소기준에 앞선 대항력으로 보호되고, 현재 예상 미배당액 94,982,894원이 매수인 인수 위험으로 남습니다. 그 결과 현재 회차의 실질취득부담은 약 1.2억원으로, 최신 거래 87,500,000원과 최근 12개월 평균 92,500,000원을 모두 초과합니다. 더욱이 최근 가격 추세는 -22.9% 하락입니다.
여기에 2018년 선순위 가등기의 효력 미확정, 여러 압류에 따른 배당 변수, 5회 유찰 이력과 소규모 다세대주택의 환금성 부담까지 겹칩니다. 임차보증금 인수와 가등기 위험을 제거하거나 명확하게 통제할 근거가 확인되지 않은 현 상태에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 일반 투자자의 입찰은 보류하는 것이 타당합니다. 이 물건의 핵심은 더 낮은 최저가를 기다리는 것이 아니라, 실제 인수채무와 소유권 취득의 안전성을 확정하는 것입니다.
