인천지방법원 2025타경1457. 인천 미추홀구 주안동 상한가빌라 2층 201호, 전용 56.65㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 154,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 최저매각가는 75,460,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49%에 입찰할 수 있는 물건처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가만 보고 판단하면 안 되는 대항력 인수형입니다.
실제 임차인은 김나영 1명이며 보증금은 120,000,000원입니다. 한국토지주택공사 명의의 85,200,000원은 보증금 대위·승계 관계로 신고된 금액이므로 별도의 두 번째 보증금으로 합산하지 않습니다. 현재 최저가에서 집행비용 1,758,280원을 차감하면 임차보증금에 배당될 수 있는 금액은 73,701,720원이고, 계산상 남는 46,298,280원은 매수인 인수 대상으로 판단됩니다.
따라서 낙찰가가 내려가면 인수잔액이 그만큼 늘어나는 구조입니다. 최저가 75,460,000원이 낮아 보여도 경제적 취득부담은 보증금 120,000,000원 수준으로 고정됩니다. 최근 12개월 실거래 평균 92,500,000원과 최신 거래 87,500,000원보다 높은 수준이므로, 이 물건을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1457 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1292-42 상한가빌라 제2층 제201호 도로명: 인천광역시 미추홀구 승학길76번길 52-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 56.65㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 송준 (2022.10.31. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 75,460,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김나영 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 규모 / 준공 | 상한가빌라 · 총 8세대 · 2018.01.04 준공 |
① 권리 흐름 — 인수되는 가등기와 임차보증금
2018년의 가처분·강제경매·가압류·임의경매 및 인천수산업협동조합 근저당은 2020.09.04. 강제경매 매각을 원인으로 2020.09.07. 말소됐습니다. 한국토지주택공사의 2022년 주택임차권등기도 2022.09.28. 해제로 말소됐습니다. 그러나 2018년 김은종 가등기는 해당 말소기재에 포함되지 않아 별도 위험으로 남습니다.
국민건강보험공단 압류 이후의 은평구 압류, 한국주택금융공사 가압류, 김포시 압류 및 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 세금 압류 중 당해세가 존재하면 배당에서 선차감돼 임차보증금 미배당액과 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 신고 명의 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 구분 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 85,200,000원 | 2020.10.22 / 2020.09.28 | 승계관계 | 배당요구 | 보증기관 대위·승계 김나영 보증금의 중복신고로 별도 합산하지 않음 |
| 김나영 | 120,000,000원 | 2022.02.10 / 2022.01.27 점유개시 2022.02.17 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실제 임차인 1명 배당 미회수 잔액 매수인 인수 |
김나영은 2022.01.27. 확정일자를 받았고 2022.02.10. 주민등록, 2022.02.17. 점유를 개시했습니다. 이는 2023.02.27. 말소기준 압류보다 빠릅니다. 이후 2024.02.28. 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기가 이뤄졌으며, 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수하는 권리입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
상한가빌라 전용 56.65㎡ 및 인접 면적의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 99,375,000원이지만 2022년의 120,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 56.65㎡ | 3층 | 87,500,000원 |
| 2024.06 | 57.66㎡ | 2층 | 90,000,000원 |
| 2024.06 | 56.65㎡ | 3층 | 100,000,000원 |
| 2022.10 | 56.65㎡ | 2층 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 92,500,000원 |
최신 거래는 87,500,000원, 최근 12개월 평균은 92,500,000원입니다. 최근 거래군은 과거 거래보다 22.9% 하락했습니다. 최저가 75,460,000원만 비교하면 최근 평균의 81.6%로 보이지만, 대항력 보증금 인수를 반영한 실질취득 약 120,000,000원은 최근 평균의 129.7%, 최신 거래의 137.1% 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,758,280원 |
| 1. 임차보증금 배당 김나영·보증기관 승계관계, 중복합산 금지 | 120,000,000원 | 73,701,720원 |
| 임차보증금 미배당 잔액 | - | 46,298,280원 |
| 수산업협동조합중앙회 근저당 | 480,000,000원 | 0원 |
| 인천수산업협동조합 근저당 | 780,000,000원 | 0원 |
| 박해준 가압류 | 272,963,107원 | 0원 |
| 한국주택금융공사 가압류 | 105,850,651원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,758,280원을 차감한 매각대금 전액이 임차보증금 배당에 투입되는 가정입니다. 당해세가 확인되면 임차보증금 배당액은 감소하고 매수인 인수잔액은 증가할 수 있습니다. 선순위 가등기 위험은 금액으로 환산하지 않은 별도의 소유권 위험입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 201호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 인천 미추홀구 주안동 신기시장사거리 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택과 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8m 도로와 접하며, 토지는 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이며 확인된 거래는 4건입니다. 최근 가격이 과거보다 22.9% 낮아진 하락 추세입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2018.03.12. 김은종 가등기의 종류, 피담보채권, 청산절차, 본등기 가능성 및 현재 효력을 법원 기록과 등기원인증서로 확인해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 김나영의 보증금 지급내역, 실제 반환액, 보증기관 대위금액과 배당수령 주체를 확인해야 합니다.
- 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 85,200,000원과 김나영 120,000,000원을 별도 임차인 두 명의 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 당해세 확인. 국민건강보험공단·은평구·김포시 압류 중 선순위 조세가 존재하면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다.
- 가격 기준 수정. 최저가 75,460,000원이 아닌 실질취득 약 120,000,000원을 최근 시세 92,500,000원·87,500,000원과 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있어 현재 점유자가 없을 가능성도 있으나, 현장 방문으로 실제 점유자와 출입 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비·수선비 확인. 공용부분 관리비 체납과 내부 수선 필요 여부를 관리주체 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약서 및 가등기 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”가 아니라 “시세 이상 실질취득”
이 물건의 감정가 대비 최저가 비율은 49%입니다. 그러나 실제 임차인 김나영의 대항력 있는 보증금이 120,000,000원이고, 배당으로 회수되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 수준에 머무르므로, 75,460,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
실질취득 약 120,000,000원은 최근 12개월 평균 92,500,000원보다 높고, 최신 거래 87,500,000원보다도 높습니다. 시장은 최근 거래군이 과거보다 22.9% 하락한 상태입니다. 여기에 말소기준권리보다 앞선 가등기와 세금 압류에 따른 추가 배당변수까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 실질가격은 시세 이상이고, 소유권 위험도 해소되지 않은 물건입니다. 가등기 말소 또는 권리소멸을 확정할 자료가 없는 상태에서는 보수적으로 입찰 보류가 타당합니다.