인천지방법원 2025타경1484. 계양구 동양동 동우아트빌 3층 302호 다세대주택입니다. 감정가는 227,000,000원이지만 3회 유찰되어 최저매각가는 77,861,000원까지 내려왔습니다. 권리분석의 출발점은 2008.08.08 접수된 경서농업협동조합의 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 뒤에 붙은 근저당, 압류, 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다.
가격만 보면 감정가 대비 34.3%라 눈길이 갑니다. 그러나 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸졌느냐”보다 “실질적으로 무엇을 떠안느냐”입니다. 임차인은 1명 확인되지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없고, 보증금은 미상입니다. 보증기관 승계나 대위변제 중복 신고가 아닌 실제 점유자 1명으로 보되, 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1484 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 동양동 600-2 동우아트빌 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건물 |
| 소유자 | 최영옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 77,861,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 하도형 / 112,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 2008.08.08 경서농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 근저당권, 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 등기 흐름 중 압류와 말소 기록이 반복되어 있으므로, 입찰 전 등기부와 매각물건명세서의 최신 상태를 서로 대조하는 것이 중요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이소연 | 2019.03.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
이소연의 전입일은 2019.03.04입니다. 말소기준권리인 2008.08.08 근저당권보다 늦기 때문에 대항력 있는 임차인으로 보지 않습니다. 보증금과 확정일자는 미상이므로 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 매수인이 보증금을 떠안는 인수형 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,861,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,801,498원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 경서농업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 경서농업협동조합 | 42,000,000원 | 34,059,502원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사성광대부 | 75,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 하도형 | 112,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 271,500,000원 중 예상 배당은 76,059,502원, 미배당은 195,440,498원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 구분 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 77,861,000원 | 76,059,502원 | 195,440,498원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 54,502,700원 | 53,121,651원 | 218,378,349원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 38,151,890원 | 37,065,156원 | 234,434,844원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다. 이 사건에서 회차 하락의 의미는 대항력 임차인 보증금이 늘어나는 구조가 아니라, 최저가가 낮아지는 만큼 채권자 미배당이 커지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 동양동 “동양중학교” 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건물입니다.
- 설비. 난방설비, 위생설비, 급배수설비, 주차장 등이 되어 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형의 토지로서 공동주택 건부지 등으로 이용 중이고, 북측과 남측으로 도로가 소재합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동양(구획정리)), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.) 등이 표시됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 이소연은 전입일 기준 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 현장과 서류로 다시 확인하세요.
- 명도 리스크. 대항력은 없더라도 실제 점유자가 있는 물건입니다. 인도명령과 이사 협의 비용·기간을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 관련 당해세가 있으면 배당 흐름이 달라질 수 있습니다.
- 관리비 확인. 다세대주택은 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 현장 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 단정하지 말고, 동양동 다세대 실거래·임대수요·수리비를 별도로 확인하세요.
- 등기 흐름 대조. 근저당 설정·말소 기록이 이어지는 물건이므로 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서를 서로 대조하세요.
맺으며 — 권리는 무난, 가격은 검증형
이 물건은 대항력 있는 임차인 보증금을 떠안는 유형이 아닙니다. 전입일이 말소기준보다 늦은 임차인 1명이 확인될 뿐이고, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 권리분석만 보면 입찰 자체가 어려운 사건은 아닙니다.
다만 다세대주택이고 3회 유찰된 물건입니다. 현재 최저가 77,861,000원은 감정가 대비 34.3%까지 내려와 있지만, 그 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 결론은 명확합니다. 권리는 합격, 가격은 현장·시세 확인 후 판단. 인수 0원이라는 장점은 크지만, 최종 입찰가는 점유·수리·환금성까지 반영해 보수적으로 잡아야 합니다.
