대구지방법원 2024타경10570. 대구 북구 태전동의 태전평안맨션 101동 1층 108호, 전용 59.88㎡ 아파트입니다. 감정가는 118,000,000원이지만 10회 유찰되며 최저매각가가 3,333,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로 감정가의 약 2.82%에 불과합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 말소기준권리보다 앞서는 주택임차권등기와 보증금 인수입니다.
임차인 김승원은 보증금 140,000,000원에 대한 임차권등기를 마쳤고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시돼 있습니다. 최저매각가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 커지는 구조이므로, 경매가격만 보고 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경10570 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 태전로1길 21, 101동 1층 108호 (태전동, 태전평안맨션) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.88㎡ · 18층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 서광덕 (2016.03.24. 소유권이전, 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 3,333,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김승원 / 140,920,210원 |
| 임차인 / 보증금 | 김승원 / 140,000,000원 (주택임차권등기) |
| 예상 매수인 인수 | 137,126,994원 (현재 최저가 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 재매각 입찰보증금 | 최저매각가격의 20% · 666,600원 |
① 권리 흐름 — 임차권등기 1.4억이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2024.11.21. 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 김승원의 을구 15번 주택임차권등기는 그보다 앞선 2024.04.08. 접수돼 있습니다. 임차권등기의 전입일자는 2024.03.06., 확정일자는 2022.02.09.이며, 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인으로 분류돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 김승원 건물 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2024.03.06. 확정 2022.02.09. 임차권등기 2024.04.08. |
140,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
잔액 인수
배당요구 있음 |
임대차계약일 2022.01.29. · 점유개시일 2022.02.25. · 을구 15번 주택임차권등기. 임차인 김승원은 강제경매 신청채권자와 동일인이며 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단
태전평안맨션은 98세대, 사용승인 관련 준공일은 1995.11.07.로 표시돼 있습니다. 동일 면적 59.88㎡의 거래 표본은 12건이고, 전체 평균은 125,166,666원입니다. 그러나 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 80,000,000원과 최근 거래 추세 -38.1%를 가격 판단에 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.88㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2025.09 | 59.88㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2025.09 | 59.88㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 59.88㎡ | 5 | 94,000,000원 |
| 2025.02 | 59.88㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2023.09 | 59.88㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2023.09 | 59.88㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2022.09 | 59.88㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2022.05 | 59.88㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2022.04 | 59.88㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2021.07 | 59.88㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2021.06 | 59.88㎡ | 5 | 158,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.88㎡ | 12건 | 125,166,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.88㎡ | 1건 | 80,000,000원 |
최신 거래는 2026년 10월의 80,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 같은 금액입니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건이므로 시세 판단에 불확실성이 있습니다. 그럼에도 과거 거래와 비교한 -38.1%의 하락 추세를 고려하면, 전체 평균인 125,166,666원을 현재 시세로 그대로 간주하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,333,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 459,994원 |
| 1. 임차인 김승원 보증금 | 140,000,000원 | 2,873,006원 |
| 2. 갑구 5번 강제경매개시결정 · 김승원 | 140,920,210원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 보증금 인수 | 140,000,000원 | 137,126,994원 |
집행비용 459,994원 및 임차인 배당 2,873,006원은 추정치입니다. 신청채권자 김승원과 보증금 권리자 김승원은 동일인이므로 채권액을 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다.
유찰 회차별 인수 부담 비교
가격이 더 낮아져도 배당액이 감소하면서 보증금 인수액이 증가합니다. 아래 금액은 각 회차의 배당 추정치를 적용한 수치입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 3,333,000원 | 137,126,994원 | 140,459,994원 |
| 11회 유찰 시 | 2,333,100원 | 138,108,896원 | 140,441,996원 |
| 12회 유찰 시 | 1,633,170원 | 138,796,227원 | 140,429,397원 |
현재 회차에서 12회 유찰 시나리오까지 최저매각가는 크게 내려가지만, 실질취득 총액은 약 140,000,000원 수준에서 거의 달라지지 않습니다. 감소분 대부분이 인수 보증금 증가로 상쇄되기 때문입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 태전동 대구도시철도 3호선 태전역 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 구성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하며 인근에 시내버스 승강장과 태전역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건물의 1층 단위세대입니다. 위생·급배수·승강기·소화전 설비와 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며, 아파트 부지로 이용 중입니다. 북서측 약 10m, 북동측 및 남서측 약 8m 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,496,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 98세대 규모의 1995년 준공 단지입니다. 최근 실거래가 80,000,000원까지 낮아졌고 거래 추세는 -38.1%입니다. 단지 경매 매각률 9.09%, 평균 10.0회 유찰 지표를 고려하면 매도 시 가격 및 유동성 위험을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 인수 확인. 을구 15번 주택임차권등기와 매각물건명세서의 미배당 보증금 인수 문구를 원본으로 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 현재 최저가 3,333,000원과 인수 예상액 137,126,994원을 함께 계산해야 합니다. 최저가만을 취득비용으로 판단해서는 안 됩니다.
- 임차인·신청채권자 동일성 검토. 김승원의 임대차계약, 실제 보증금 지급, 전입 및 점유 이력, 임차권등기명령과 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 재매각 보증금. 명세서 비고에 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%라고 기재돼 있습니다. 현재 최저가 기준 666,600원이며 입찰 전 적용 여부를 재확인해야 합니다.
- 최근 시세 검증. 2026.10 거래가 80,000,000원, 최근 12개월 표본 1건, 거래 추세 -38.1%를 고려해 추가 거래와 해당 1층 세대의 상태를 확인해야 합니다.
- 점유 및 인도. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유자는 별도 확인이 필요합니다. 점유자 확인과 인도 가능성, 추가 비용을 검토해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 배당 순위 및 추가 비용 발생 여부를 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.22. 매각기일과 매각조건 변경 여부, 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “333만원짜리 아파트가 아니다”
이 물건은 감정가 118,000,000원에서 최저가 3,333,000원까지 내려온 10회 유찰 아파트입니다. 그러나 등기와 명세서를 함께 보면 140,000,000원 선순위 임차보증금의 미배당액을 매수인이 인수하는 구조가 핵심입니다.
현재 회차의 실질취득액은 배당 추정 기준 140,459,994원으로, 최근 거래 평균 80,000,000원을 크게 웃돕니다. 최근 거래 추세도 -38.1%이며, 단지의 경매 매각률은 9.09%입니다. 추가 유찰이 진행돼도 보증금 인수액이 늘어나 실질취득이 크게 낮아지지 않습니다.
결론은 입찰 보류입니다. 선순위 임차권의 인수 구조가 적법하게 해소되거나 매각조건에 실질적 변화가 확인되지 않는 이상, 333만원이라는 최저가에 현혹돼 접근할 물건이 아닙니다. 이 사건의 핵심 질문은 “얼마에 낙찰받는가”가 아니라 “최종적으로 얼마를 부담하는가”입니다.
