대구지방법원 2024타경10570. 태전평안맨션 101동 1층 108호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 9회 유찰로 내려간 4,761,000원이라는 숫자가 실제 취득비용을 뜻하지 않는다는 점입니다. 임차인 김승원은 임대차계약일 2022년 1월 29일, 확정일자 2022년 2월 9일, 점유개시일 2022년 2월 25일, 주민등록일 2024년 3월 6일이며, 2024년 4월 8일 보증금 140,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 그보다 뒤인 2024년 11월 21일입니다.
매각물건명세서에도 을구 15번 임차권등기는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 되어 있습니다. 현재 최저가 4,761,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 485,698원을 제외한 4,275,302원만 임차보증금에 배당되고, 135,724,698원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경10570 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 태전로1길 21, 101동 1층108호 (태전동,태전평안맨션) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.88㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 18층건 중 1층 108호 |
| 소유자 | 서광덕 (2016.03.24. 매매 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 4,761,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김승원 / 140,920,210원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매수신청보증금 | 재매각 · 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
현재 소유권은 서광덕에게 있고, 과거 근저당권·전세권 등은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 경매에서 중요한 기준은 2024년 11월 21일 강제경매개시결정이고, 임차인 김승원의 주민등록일 2024년 3월 6일과 임차권등기 2024년 4월 8일은 그보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 소멸시키는 후순위 권리가 아니라 배당 부족액이 매수인에게 남는 인수형 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.40억
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승원 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 2024.03.06 | 2022.02.09 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 승계 |
김승원은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구도 2024년 4월 8일 이루어져 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각대금 자체가 보증금에 비해 지나치게 작기 때문에 전액 변제는 불가능합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
평안맨션 동일면적 59.88㎡의 거래는 총 11건이 확인됩니다. 전체 평균은 129,272,727원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 113,500,000원, 최신 거래는 2025년 9월 100,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간보다 17.9% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 59.88㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2025.09 | 59.88㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 59.88㎡ | 5 | 94,000,000원 |
| 2025.02 | 59.88㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2023.09 | 59.88㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2023.09 | 59.88㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2022.09 | 59.88㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2022.05 | 59.88㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2022.04 | 59.88㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2021.07 | 59.88㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2021.06 | 59.88㎡ | 5 | 158,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.88㎡ | 4건 | 113,500,000원 |
겉으로는 최저가가 최근 12개월 평균의 4.2%에 불과하지만, 이 수치는 투자 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 대항력 임차보증금 때문에 실질취득은 약 140,000,000원 수준이고, 이는 최근 12개월 평균 113,500,000원보다 약 23.3% 높은 수준입니다. 최신 거래 100,000,000원과 비교하면 차이는 더 벌어집니다. 게다가 최근 거래 추세가 -17.9%이므로, 과거 전체 평균 129,272,727원만 보고 가격을 좋게 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,761,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 485,698원 |
| 1. 임차인 김승원 보증금 | 140,000,000원 | 4,275,302원 |
| 2. 경매개시결정 · 김승원 | 140,920,210원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 140,000,000원 중 예상배당 4,275,302원을 제외한 135,724,698원이 현재 회차의 매수인 예상 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 태전동, 대구도시철도3호선 태전역 서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 용이하고 인근에 시내버스승강장과 태전역이 있어 제반 교통사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 18층건 중 1층 108호이며 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 도시지역이며 공시지가 1,496,000원/㎡입니다. 토지는 평탄한 아파트부지로 이용 중입니다.
- 단지. 평안맨션 98세대, 사용승인일 1995.11.07. 동일면적 최근 거래 추세는 -17.9%입니다.
- 공부. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득비용 기준. 최저가 4,761,000원이 아니라 대항력 임차보증금 140,000,000원 수준을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 15번 임차권등기, 임대차계약일 2022.01.29, 확정일자 2022.02.09, 점유개시 2022.02.25, 주민등록 2024.03.06을 매각물건명세서·등기부 원본과 대조해야 합니다.
- 관계인 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 김승원으로 기재되어 있으므로 임대차계약과 채권관계의 실체를 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로 명시되어 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 113,500,000원, 최신 거래 100,000,000원, 최근 대비 이전 거래 추세 -17.9%를 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 실제 배당순위를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “476만원에 사는 아파트”가 아니다
이 사건은 최저가만 보면 감정가 118,000,000원의 4.03%까지 떨어진 극단적 유찰 물건입니다. 하지만 대항력 있는 김승원의 임차보증금 140,000,000원이 앞에 서 있습니다. 현재 회차에서 임차인에게 예상되는 배당은 4,275,302원뿐이고, 나머지 135,724,698원이 매수인에게 인수됩니다. 결국 낙찰가가 더 내려가도 실질취득은 보증금 140,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 동일면적 평균은 113,500,000원, 최신 거래는 100,000,000원이고 추세는 -17.9%입니다. 따라서 9회 유찰·476만원이라는 숫자만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 권리 인수액을 반영한 실질취득 기준에서는 최근 시세보다 높은 구조입니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 대항력 임차보증금이 실질가격을 고정한다는 점입니다.
