대구지방법원 2024타경105935. 칠곡군 동명면 남원리의 토지와 여러 동의 주택·근린생활시설을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 가·나·마 건물은 주택, 다 건물은 근린생활시설, 라 건물의 1·2층은 주택으로 이용되고 있습니다. 토지는 580㎡의 대지로, 평지의 부정형 토지이며 소로 한 면에 접합니다.
감정가 2,720,547,530원에서 4회 유찰되어 최저매각가는 653,202,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 물건은 단순한 빈 토지나 단일 주택이 아닙니다. 서로 다른 구조와 용도의 건물이 포함되고, 실제 임차인 신고 2명과 유치권 관련 서류가 존재합니다. 따라서 감정가 대비 하락률보다 점유관계·인수금액·유치권 판결의 범위와 확정 여부가 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경105935 (임의경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경상북도 칠곡군 동명면 남원리 317-6 |
| 등기 표시 | 경상북도 칠곡군 동명면 남원리 317-1, 317-4, 317-5 · 경상북도 칠곡군 동명면 남원로 427 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 주택 및 근린생활시설 |
| 토지 | 대 580㎡ · 평지 · 부정형 · 소로한면 · 단독 이용 |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 생산관리지역 · 가축사육제한구역 |
| 소유자 | 김은주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,720,547,530원 / 653,202,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 칠곡농업협동조합 / 1,817,271,226원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 포함 매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 임차보증금은 별도 인수
말소기준권리는 2023.02.27 접수된 칠곡농업협동조합의 채권최고액 1,380,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정된 780,000,000원 및 234,000,000원의 후순위 근저당권, 2024.03.28 경북신용보증재단의 39,450,000원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 등기상 권리가 소멸한다고 해서 낙찰자의 부담이 모두 없어지는 것은 아닙니다. 김은주의 전입일은 2007.11.22로 말소기준권리보다 앞서고, 우선변제권 없이 보증금 5,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 최저가 653,202,000원에 인수금액을 더한 실질취득은 658,202,000원입니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 2명
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은주 | 2007.11.22 | 5,000,000원 월 200,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 아님 | 전입이 말소기준보다 앞서 보증금 전액 인수 반영. 소유자·채무자와 동일인으로 관계인 또는 가장임차인 가능성 확인 필요. |
| 이규영 | 2023.03.09 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 아님 | 전입이 말소기준보다 늦어 대항력 없음. 보증금과 점유 부분은 현장 및 명세서 원본 확인 필요. |
보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 없습니다. 따라서 실제 임차인 신고는 2명이며, 김은주의 보증금과 이규영의 점유 상태를 각각 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24.01%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가는 감정가의 24.01%입니다. 5회 유찰 시 매각가격은 457,241,400원, 6회 유찰 시에는 320,068,980원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 이 수치는 감정가와의 비율일 뿐, 실제 시장에서 거래되는 주택·근린생활시설·토지 일괄 가격과의 비교 결과는 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 감정가 24.01% | 653,202,000원 | 644,269,980원 | 1,789,180,020원 | 5,000,000원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 457,241,400원 | 450,268,986원 | 1,983,181,014원 | 5,000,000원 |
| 6회 유찰 시 감정가 11.76% | 320,068,980원 | 314,788,014원 | 2,118,661,986원 | 5,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 653,202,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,932,020원 |
| 인수. 임차인 김은주 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 칠곡농업협동조합 | 1,380,000,000원 | 644,269,980원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 칠곡농업협동조합 | 780,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 칠곡농업협동조합 | 234,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경북신용보증재단 | 39,450,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,433,450,000원 중 채권자에게 644,269,980원이 배당되고, 1,789,180,020원이 미배당으로 남는 계산입니다. 김은주의 보증금 5,000,000원은 배당되지 않고 낙찰자가 별도로 인수합니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유치권 — 신고액보다 판결 원본과 현재 점유가 핵심
주식회사 에스앤지건설은 2024.07.09 191,690,000원의 유치권을 신고했습니다. 신고서에는 경매개시결정이 있었던 무렵부터 신고인이 건물 일부를 점유했다는 내용이 기재되어 있습니다.
이에 대해 채권자 칠곡농업협동조합은 2026.01.26 대구지방법원 2024가단146438 유치권부존재확인 사건의 판결을 제출했습니다. 이는 유치권 위험을 낮추는 중요한 자료지만, 판결이 제출되었다는 사실만으로 입찰자가 모든 위험을 생략해서는 안 됩니다. 판결 주문, 대상 건물과 채권의 범위, 확정 여부, 현재 주식회사 에스앤지건설의 점유 지속 여부를 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 새남창마을 서측 인근으로, 단독주택·근린생활시설·농경지·임야가 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 가·나·마 건물은 주택, 다 건물은 근린생활시설, 라 건물의 1·2층은 주택으로 이용 중입니다.
- 건물구조. 철근콘크리트조, 경량철골조, 일반철골조 건물이 함께 존재해 건물별 상태와 유지비를 따로 확인해야 합니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재발신기, LPG가스보일러 난방설비가 있으며 다 건물에는 천정형 냉·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지규제. 계획관리지역과 생산관리지역에 걸쳐 있고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 생산관리지역 부분은 면적이 미미해 계획관리지역을 기준으로 평가되었습니다.
- 토지가격 지표. 공시지가는 276,500원/㎡이며 토지면적은 580㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 여러 동의 주택과 근린생활시설, 토지를 일괄 취득하는 비표준 물건이므로 일반 주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 계산. 최저가 653,202,000원에 김은주 보증금 5,000,000원을 더한 658,202,000원을 기본 취득원가로 보세요.
- 김은주 관계 확인. 소유자·채무자와 임차인 신고인이 동일인입니다. 임대차계약서, 실제 보증금 지급, 점유 부분과 가족·사업 관계를 확인하세요.
- 이규영 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금과 사용 부분이 확인되지 않았습니다. 인도명령 대상 여부와 실제 명도 난도를 점검하세요.
- 유치권 판결 원본. 대구지방법원 2024가단146438 판결문, 확정증명, 대상 부동산과 채권 범위를 확인하세요.
- 현장 점유자 확인. 주식회사 에스앤지건설이 현재도 건물 일부를 점유하는지, 잠금장치·간판·자재 적치가 있는지 확인하세요.
- 필지 합병 대조. 2023.01.25 합병 전·후 지번과 각 건물 위치, 경계, 출입로를 지적도와 현장에서 대조하세요.
- 제시외 건물 확인. 제시외 포함 일괄매각이므로 포함되는 시설과 건물의 현황, 사용승인 및 철거 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 24.01%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 토지·주택·근린생활시설의 개별 거래와 임대수익을 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 유치권 신고서와 판결문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격 하락보다 복합 권리·점유 확인이 먼저
이 사건의 등기상 구조는 명확합니다. 2023.02.27 칠곡농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 낙찰자가 부담할 금액은 0원이 아닙니다. 대항력 있는 김은주의 보증금 5,000,000원을 인수해 현재 회차의 실질취득은 658,202,000원입니다.
여기에 소유자와 동일인인 임차 신고, 보증금이 확인되지 않은 점유자, 191,690,000원의 유치권 신고와 부존재확인 판결, 합병된 필지 위 여러 건물의 일괄매각이 겹칩니다. 판결 제출은 긍정적이지만 판결 확정과 실제 점유가 확인되어야 위험이 정리됩니다. 비교 가능한 실거래가격도 확인되지 않으므로 “감정가의 24%이니 싸다”는 결론은 보류해야 합니다. 권리 소멸만 보면 단순하지만, 현장 점유와 물건 구조까지 포함하면 검증 난도가 높은 복합 물건입니다.
