대구지방법원 2024타경105935. 경상북도 칠곡군 동명면 남원리에 위치한 주택·근린생활시설 및 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 주택으로 이용되는 부분과 근린생활시설로 이용되는 부분이 혼재하며, 토지는 계획관리지역과 생산관리지역에 걸쳐 있습니다. 감정가 대비 최저가가 크게 낮아졌지만, 일반적인 주거용 부동산 경매와는 권리분석의 출발점부터 다릅니다.
말소기준권리는 2023.02.27. 칠곡농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 말소기준보다 먼저 전입한 김은주의 임차보증금과 주식회사 에스앤지건설의 유치권 신고는 별도로 검토해야 합니다. 특히 유치권은 등기부상 근저당권의 말소와는 다른 법률관계이므로 매각으로 자동 소멸한다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경105935 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 동명면 남원리 317-6 |
| 건물 등기 소재지 | 경상북도 칠곡군 동명면 남원리 317-1, 317-4, 317-5 도로명주소: 경상북도 칠곡군 동명면 남원로 427 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택 및 근린생활시설 |
| 토지 | 580.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김은주 (단독소유) |
| 감정가 | 2,720,547,530원 |
| 최저매각가 | 653,202,000원 (4회 유찰) |
| 감정가 대비 | 24.01% |
| 신청채권자 | 칠곡농업협동조합 |
| 청구금액 | 1,817,271,226원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 포함 매각 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 인수 가능 권리는 별도
등기상 말소기준은 2023.02.27. 설정된 칠곡농업협동조합의 채권최고액 1,380,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정된 추가 근저당권의 채권최고액은 각각 780,000,000원 및 234,000,000원입니다. 이들 근저당권과 이후의 경북신용보증재단 가압류는 배당 여부와 관계없이 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명 신고, 선순위 보증금 확인
현황조사 및 매각물건명세서상 김은주와 이규영이 확인됩니다. 보증금이 기재된 김은주는 말소기준보다 전입신고가 빠르고, 이규영은 말소기준 이후 전입한 것으로 조사되었습니다. 다만 김은주는 등기상 소유자이자 근저당 채무자와 이름이 같아 실제 임대차관계가 성립하는지 확인할 필요가 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은주 | 2007.11.22 | 5,000,000원 | 200,000원 |
선순위 전입
대항력 신고 有 확정일자 미상 · 우선변제권 미확인 |
5,000,000원 인수 추정 소유자와 동일인 여부 및 임대차 진정성 확인 |
| 이규영 | 2023.03.09 | 미상 | 미상 |
후순위 전입 대항력 없음으로 조사 · 우선변제 미확인 |
보증금 미상 실제 점유 및 임대차관계 확인 |
그러나 등기상 소유자와 채무자도 김은주입니다. 동일인이라면 일반적인 임대인·임차인 관계가 성립하는지, 실제 별도의 임대차계약이 존재하는지 검토해야 합니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성이 기재되어 있지만, 이를 확정된 사실로 볼 수는 없습니다.
실제 임차인으로서의 권리가 인정되면 인수 위험이 있고, 그렇지 않으면 배당표상의 5,000,000원 인수 추정이 달라질 수 있습니다. 계약서, 주민등록, 점유현황 및 매각물건명세서 원본의 확인이 필요합니다.
③ 유치권 — 이 사건의 가장 중요한 별도 권리
매각물건명세서에 따르면 주식회사 에스앤지건설이 2024.07.09.자로 191,690,000원의 유치권을 신고했습니다. 신고에는 경매개시결정이 있었고 그 무렵부터 신고인이 이 사건 건물 일부를 점유하였다는 취지가 기재되어 있습니다.
이에 대해 채권자 칠곡농업협동조합은 2026.01.26. 대구지방법원 2024가단146438 유치권부존재확인 사건의 판결을 제출했습니다. 다만 판결이 제출되었다는 사실만으로 청구 인용 여부, 판결 확정 여부, 실제 점유 해소 여부까지 확인되는 것은 아닙니다.
확인해야 할 사항은 다음과 같습니다.
- 대구지방법원 2024가단146438 판결의 주문과 판단 내용
- 판결 확정 여부 및 이후 불복절차 유무
- 에스앤지건설의 실제 점유 범위와 점유 개시 시점
- 신고 채권이 해당 부동산에 관하여 발생한 채권인지 여부
- 경매개시 전후의 점유 경위와 유치권 성립요건 충족 여부
- 낙찰 후 건물 인도와 점유 해소에 필요한 절차
④ 가격 분석 — 감정가 24%가 곧 시세 24%는 아니다
이 물건의 감정가는 2,720,547,530원이고, 4회 유찰된 현재 최저매각가는 653,202,000원입니다. 감정가 대비 최저가 비율은 24.01%입니다.
그러나 감정가는 현재 거래 가능한 시세와 동일하지 않습니다. 주택과 근린생활시설, 토지가 혼재한 부동산은 건물별 상태, 실제 이용 가능성, 토지의 용도지역, 임대수익, 점유관계 및 권리관계에 따라 가격 차이가 클 수 있습니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 2,720,547,530원 | 100% | 감정평가 기준가격 |
| 현재 최저가 | 653,202,000원 | 24.01% | 4회 유찰 |
| 임차보증금 인수 추정 | 5,000,000원 | — | 김은주 임차인 지위 확인 필요 |
| 실질취득 추정 | 658,202,000원 | — | 최저가 + 보증금 인수 추정액 |
| 별도 유치권 신고 | 191,690,000원 | — | 인정 여부 및 부담 범위 미확정 |
실질취득 추정액 658,202,000원은 김은주의 보증금 인수가 실제로 발생한다는 가정에 따른 금액입니다. 유치권 신고액은 확정 인수액이 아니므로 단순 합산하지 않았습니다. 취득세·명도비용·체납 관리비 등 추가 비용도 포함하지 않았습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 653,202,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,932,020원 |
| 인수 · 김은주 임차보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 칠곡농업협동조합 (을구 1) | 1,380,000,000원 | 644,269,980원 |
| 2. 근저당 · 칠곡농업협동조합 (을구 2) | 780,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 칠곡농업협동조합 (을구 3) | 234,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경북신용보증재단 | 39,450,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 2,433,450,000원 | 644,269,980원 |
| 채권자 미배당 | — | 1,789,180,020원 |
배당은 채권최고액 기준 추정치입니다. 집행비용 8,932,020원은 추정액이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 달라질 수 있습니다. 김은주 보증금은 배당이 아닌 매수인 인수 추정액으로 별도 표시했습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 남는다
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가 24% |
653,202,000원 | 1,789,180,020원 | 5,000,000원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% |
457,241,400원 | 1,983,181,014원 | 5,000,000원 |
| 6회 유찰 시 감정가 12% |
320,068,980원 | 2,118,661,986원 | 5,000,000원 |
추정 배당 시나리오에서는 현재 회차부터 신청채권자 칠곡농업협동조합의 청구금액 1,817,271,226원이 전액 회수되지 않습니다. 추가 유찰 시에도 채권자 전액 배당은 이루어지지 않는 것으로 추정됩니다.
김은주의 보증금 인수가 인정된다는 가정에서는 회차별 예상 실질취득액이 다음과 같습니다.
| 구분 | 낙찰가 가정 | 보증금 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 653,202,000원 | 5,000,000원 | 658,202,000원 |
| 5회 유찰 시 | 457,241,400원 | 5,000,000원 | 462,241,400원 |
| 6회 유찰 시 | 320,068,980원 | 5,000,000원 | 325,068,980원 |
각 회차의 실질취득액은 제시된 낙찰가 가정과 보증금 인수 추정액을 합산한 값입니다. 임차권 인정 여부에 따라 인수액이 달라질 수 있으며, 유치권 신고액은 포함하지 않았습니다. 실제 최저가 및 매각 일정은 법원 공고로 확인해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 칠곡군 동명면 남원리 소재 새남창마을 서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 용도. 감정평가상 가·나·마 건물은 주택, 다 건물은 근린생활시설, 라 건물의 1·2층은 주택으로 이용 중입니다. 주거용과 비주거용 건물이 혼재한 구성이므로 각 건물의 이용 가능성과 수익성을 구분해 검토해야 합니다.
- 건물구조. 철근콘크리트조 및 경량철골조 등으로 구성됩니다. 위생·급배수설비와 LPG가스보일러 난방설비 등이 있으며, 근린생활시설 부분에는 천정형 냉·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 580.0㎡, 지목 대, 지형은 평지·부정형이고 도로접면은 소로한면입니다. 공시지가는 276,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 생산관리지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다. 감정평가에서는 생산관리지역 부분의 면적이 미미하여 주된 용도지역인 계획관리지역을 기준으로 평가했습니다.
- 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 별도의 지번 합병 이력과 일괄매각 범위는 확인해야 합니다.
- 환금성. 주택과 근린생활시설이 결합된 비정형 물건이므로 일반적인 아파트처럼 동일 평형 거래만으로 가격을 판단하기 어렵습니다. 환금성은 현장 이용상태와 임대수익, 매수수요 및 권리관계의 영향을 받을 수 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 유치권 판결 원본. 대구지방법원 2024가단146438 사건의 판결 주문, 이유, 확정 여부 및 후속 절차를 확인합니다. 판결 제출 사실만으로 유치권 소멸을 확정하지 않습니다.
- 유치권 점유. 주식회사 에스앤지건설이 신고한 191,690,000원의 채권과 건물 일부 점유 현황을 확인합니다. 신고된 점유 개시 경위도 검토합니다.
- 김은주 임차인 지위. 등기상 소유자·채무자와 동일인인지 확인하고, 임대차계약의 실제 성립 여부 및 5,000,000원 보증금의 인수 가능성을 검토합니다.
- 이규영 점유. 보증금과 차임이 미상인 점유자의 임대차계약서, 실제 점유 부분 및 명도 가능성을 확인합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물 목록, 제시외 건물, 지번 합병 이력과 건물별 소재지를 대조합니다.
- 공동담보 관계. 근저당권에 기재된 공동담보목록 제2020-39호, 제2023-73호 및 제2023-74호를 확인하여 담보 목적물과 매각 대상의 관계를 검토합니다.
- 토지 이용. 계획관리지역·생산관리지역의 경계, 도로접면, 실제 진입로 및 건물 이용 제한 여부를 확인합니다.
- 적정 시세. 인근 주택·근린생활시설 거래사례, 토지가치, 임대수익 및 건물 상태를 별도로 조사합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정하지 않습니다.
- 추가 비용. 취득세, 명도비용, 체납 관리비, 건물 유지·보수 비용 및 유치권 관련 분쟁 가능성을 확인합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각 공고를 입찰 전 다시 확인합니다.
맺으며 — “감정가 24%”보다 중요한 것은 권리의 확정
이 사건은 감정가 2,720,547,530원에서 최저매각가 653,202,000원으로 내려온 4회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 낙폭이 크지만, 그 자체로 시세 대비 저평가되었다는 뜻은 아닙니다.
말소기준권리 이후 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 김은주의 선순위 임차보증금 5,000,000원은 인수 가능성이 제시되어 있으나 소유자와의 동일인 여부를 확인해야 합니다. 이규영의 보증금도 미상입니다.
특히 191,690,000원의 유치권 신고는 이 사건에서 별도로 판단해야 할 핵심 요소입니다. 유치권부존재확인 사건의 판결이 제출되었더라도 판결 내용과 확정 여부, 실제 점유 해소가 확인되지 않으면 권리 위험이 모두 사라졌다고 평가할 수 없습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “가격 할인 폭은 크지만, 권리와 점유관계의 확인이 선행되어야 하는 고위험 검토 물건”입니다. 선순위 임차관계와 유치권의 법적 상태를 확인하고, 주택·근린생활시설·토지의 실제 시장가치를 별도로 평가한 후 실질취득비용을 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.
