18,898,000원
서울중앙지방법원 2024타경121082. 신당동 엘바움 10층 1004호, 전용 14.54㎡의 도시형생활주택입니다. 이 사건의 권리분석은 최저매각가가 아니라 을구 1번 주택임차권에서 시작해야 합니다. 임차인 이규훈은 2021년 5월 3일 주민등록·점유를 시작했고, 2021년 4월 14일 확정일자를 갖췄습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024년 10월 25일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로, 임차인의 대항요건이 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금 전액을 배당받지 못하면 매수인이 잔액을 인수하는 구조로 명시하고 있습니다.
현재 최저가에서 임차인이 배당받는 금액은 18,157,836원이고, 남는 보증금은 228,842,164원입니다. 낙찰가 18,898,000원이 더 낮아지면 그만큼 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘어납니다. 13회 유찰 시 인수액은 232,553,731원, 14회 유찰 시에는 235,522,985원입니다. 즉 유찰이 곧 실질취득가 하락으로 연결되지 않는 대표적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경121082 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 퇴계로73가길 18, 10층1004호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 14.54㎡ · 10층 건물 내 10층 |
| 건물 / 단지 | 엘바움 · 24세대 · 사용승인 2020.11.03 |
| 소유자 | 임대현 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 18,898,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소가 아니라 ‘선순위 임차권’
이 사건에서 실제 임차인은 이규훈 1명입니다. 보증기관 명의의 임차인 중복신고는 없으며, 이규훈의 임차보증금 247,000,000원을 별도로 중복 합산해서는 안 됩니다. 임차권등기는 2023년 6월 1일 마쳐졌고, 주민등록·점유 개시일은 2021년 5월 3일로 현재 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 대항력 有, 확정일자와 배당요구에 따른 우선변제권 有로 판단됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이규훈 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.03 | 2021.04.14 | 247,000,000원 | 2023.06.01 | 대항력 有 우선변제 有 승계 228,842,164원 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 약 2.47억 수준이 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 12회 유찰 | 18,898,000원 | 228,842,164원 | 247,740,164원 |
| 13회 유찰 시 | 15,118,400원 | 232,553,731원 | 247,672,131원 |
| 14회 유찰 시 | 12,094,720원 | 235,522,985원 | 247,617,705원 |
낙찰가가 18,898,000원에서 12,094,720원으로 내려가도, 매수인 인수액은 228,842,164원에서 235,522,985원으로 증가합니다. 세 회차 모두 실질부담은 247,000,000원대에서 거의 움직이지 않습니다. 따라서 다음 유찰을 기다리는 것만으로는 가격 메리트가 크게 개선되지 않습니다.
③ 실거래 비교 — 절대금액보다 ‘면적 불일치’를 봐야 한다
엘바움의 거래 표본 12건은 모두 전용 18.7㎡이고, 본건은 14.54㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 표본 평균 거래금액은 301,750,000원, 최신 거래금액은 302,000,000원입니다. 절대금액만 놓으면 실질취득 약 247,000,000원대가 더 낮아 보이지만, 본건이 약 4.16㎡ 더 작기 때문에 이를 그대로 ‘시세보다 싸다’고 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 집계 평균 | 18.7㎡ | 12건 | 301,750,000원 |
현재 실질부담 247,740,164원을 본건 전용 14.54㎡로 단순 환산하면 약 17,038,526원/㎡입니다. 반면 비교표본 평균 301,750,000원을 18.7㎡로 환산하면 약 16,136,364원/㎡입니다. 같은 방식의 단순 면적 환산에서는 본건 실질부담이 비교표본의 약 105.6% 수준입니다. 더구나 표시된 최신 거래월이 2023.06으로 매각기일 2026.09.09와 시차가 커, 이 거래자료만으로 적극적인 가격 가점을 주기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 18,898,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 740,164원 |
| 1. 임차인 이규훈 보증금 | 247,000,000원 | 18,157,836원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 247,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 이규훈은 18,157,836원을 배당받고 부족분 228,842,164원이 매수인에게 승계되는 계산입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액은 247,000,000원이고 예상배당은 0원입니다. 이 미배당액은 제공된 인수 계산상 매수인 승계액으로 표시된 금액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 10층 건물의 10층 1004호입니다. 사용승인일은 2020.11.03입니다.
- 입지. 성동글로벌경영고등학교 북동측 인근으로, 상가·업무시설·아파트·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 신당역(2·6호선), 동대문역사문화공원역(2·4·5호선)이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 설비. 급·배수, 가스, 난방, 기계식 주차장, 승강기, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 공시지가 10,400,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·상대보호구역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태 정보. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 엘바움은 24세대이고 본건 전용면적은 14.54㎡입니다. 본건 12회 유찰, 단지 경매 통계 평균 유찰 10.0회라는 점은 재매각·환금성 판단에서 보수적으로 볼 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총부담으로 계산. 현재 기준 낙찰가 18,898,000원에 인수 228,842,164원을 더한 247,740,164원을 가격 판단의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 13회·14회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질부담은 약 247,000,000원대에 머뭅니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 을구 1번 주택임차권은 보증금 전액을 배당받지 못하면 매수인이 인수하는 권리입니다. 배당 후 잔액과 말소 절차를 매각물건명세서·등기부와 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 관련 효력과 정리 절차는 입찰 전 확인 대상입니다.
- 실거래 표본 면적 주의. 본건 14.54㎡와 거래표본 18.7㎡가 일치하지 않습니다. 301,750,000원이라는 절대 평균금액만 보고 할인율을 계산하면 왜곡될 수 있습니다.
- 거래 시점 주의. 표시된 최신 거래월은 2023.06으로 매각기일 2026.09.09와 시차가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 6.9%”가 아니라 “약 2.47억 인수형”
이 물건의 가장 위험한 숫자는 최저가 18,898,000원이 아니라 보증금 247,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하고, 현 회차에서 배당받지 못하는 228,842,164원을 매수인이 인수합니다. 추가 유찰이 진행돼 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 커지기 때문에 실질부담은 약 247,000,000원대에서 거의 고정됩니다.
가격도 낙관적으로 보기 어렵습니다. 비교 가능한 거래자료의 절대 평균은 301,750,000원이지만 거래면적이 18.7㎡로 본건 14.54㎡와 다릅니다. 면적을 단순 환산하면 현재 실질부담의 ㎡당 금액은 거래표본 평균보다 약 5.6% 높고, 거래 시점도 2023.06으로 오래됐습니다. 여기에 12회 유찰, 24세대 규모의 소형 도시형생활주택이라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가 착시는 강하지만, 실질 가격 메리트는 확인되지 않는 대항력 인수형 사건입니다.
