서울중앙지방법원 2024타경121082. 서울 중구 신당동 ‘엘바움’ 10층 1004호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 을구 1번 이규훈의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.04.12, 확정일자는 2021.04.14, 전입·점유개시는 2021.05.03이며, 보증금은 247,000,000원입니다.
말소기준으로 계산된 권리는 2024.10.25 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·점유와 확정일자는 이보다 훨씬 빠릅니다. 따라서 이규훈은 대항력이 있는 임차인이고, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족분을 낙찰자가 인수합니다. 현재 회차에서는 임차인에게 예상 배당되는 금액이 14,445,876원이고, 미배당 232,554,124원이 매수인에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경121082 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 퇴계로73가길 18, 10층1004호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 대상 면적 | 14.54㎡ |
| 소유자 | 임대현 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 15,118,000원 (13회 유찰) |
| 청구금액 | 247,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 사용승인 | 2020.11.03 |
| 세대수 | 24세대 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차권이 먼저다
이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 앞선 주택임차권입니다. 이규훈은 2021.05.03 전입·점유를 시작했고 2021.04.14 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 2023.06.01에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 을구 1번 주택임차권은 보증금 전액을 배당받지 못하면 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이규훈 | 전유부분 전부 | 2021.05.03 | 2021.04.14 | 247,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 1,511만원과 비교하면 안 된다
제시된 거래자료 12건의 최근 12개월 평균은 301,750,000원, 최신 거래는 302,000,000원입니다. 그러나 거래 표본의 전용면적은 18.7㎡이고 본건 대상 면적은 14.54㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 이 거래자료를 본건의 동일면적 직접 시세로 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 평균 | 18.7㎡ | 12건 | 301,750,000원 |
표면 최저가는 최근 12개월 평균의 5.0%에 불과하지만, 이것은 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 기준이 아닙니다. 실제 비교 기준은 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액입니다. 현재 회차에서도 실질취득은 보증금 247,000,000원 수준이므로, 15,118,000원만 놓고 ‘시세보다 싸다’고 평가하면 권리분석을 거꾸로 한 셈입니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 672,124원 |
| 1. 임차인 이규훈 보증금 | 247,000,000원 | 14,445,876원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 247,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 임차인에게 배당되지만 보증금 전액에는 크게 못 미칩니다. 부족분 232,554,124원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당표입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 것은 낙찰가, 늘어나는 것은 인수액
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 13회 유찰 | 15,118,000원 | 232,554,124원 | 감정가 5% 수준이지만 대항력 임차보증금 미배당 인수 |
| 14회 유찰 시 | 12,094,400원 | 235,523,299원 | 낙찰가는 하락하지만 인수액 증가 |
| 15회 유찰 시 | 9,675,520원 | 237,898,639원 | 낙찰가 추가 하락에도 실질부담은 보증금 수준 유지 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성동글로벌경영고등학교 북동측 인근으로 상가·업무시설·아파트·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 신당역(2·6호선), 동대문역사문화공원역(2·4·5호선)이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 10층 1004호이며 사용승인일은 2020.11.03입니다. 승강기·기계식주차·난방·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가 10,400,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 24세대 소규모 건물, 본건 전용 14.54㎡의 소형 도시형생활주택이며 이미 13회 유찰된 이력이 가격 발견과 재매각 난도를 보여줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 15,118,000원만 입찰원가로 보면 안 됩니다. 현재 예상 인수액 232,554,124원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 이규훈의 주택임차권등기, 전입일·점유일·확정일자와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 배당금 변동 확인. 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라집니다. 배당표와 세금·집행비용 변동을 확인해야 합니다.
- 시세 표본 면적 확인. 제공된 거래는 18.7㎡, 본건은 14.54㎡이므로 면적이 일치하는 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 13회 유찰 원인 점검. 권리인수뿐 아니라 내부상태·관리비·기계식주차·임대수요 등 현장요인을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에는 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 1,511만원, 실질부담은 2.47억 수준”
이 사건은 숫자 하나만 보면 매우 싸 보입니다. 감정가 275,000,000원인 물건의 최저매각가가 15,118,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 이규훈의 보증금 247,000,000원이 먼저 서 있습니다. 현재 회차에서 임차인이 배당받지 못하는 232,554,124원은 매수인이 인수하므로, 이 물건의 실질취득은 보증금 247,000,000원 수준에서 판단해야 합니다.
거래 참고값은 최근 12개월 평균 301,750,000원, 최신 거래 302,000,000원이지만 모두 18.7㎡ 표본이라 본건 14.54㎡와 직접 일치하지 않습니다. 따라서 ‘2.47억이면 무조건 싸다’고 결론 내릴 수도 없습니다. 대항력 인수 구조, 13회 유찰, 비교거래 면적 불일치가 겹친 만큼, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 인수액까지 합친 실질부담과 정확한 동일면적 시세 검증입니다.
