서울중앙지방법원 2024타경121082. 서울 중구 신당동 엘바움 10층 1004호 다세대 물건입니다. 감정가는 2억7,500만원이지만 10회 유찰을 거쳐 최저가는 2,952만원까지 내려왔습니다. 다만 이 물건은 일반적인 저가 낙찰형 경매가 아닙니다. 을구 주택임차권자인 이규훈의 보증금 2억4,700만원과 대항력 여부가 핵심입니다.
임차인은 2021년 5월 3일 전입 및 점유를 시작했고 2021년 4월 14일 확정일자를 받았습니다. 등기된 주택임차권에는 대항력 있음과 우선변제권 행사 가능성이 기재되어 있습니다. 현재 배당에서는 2,952만원 중 대부분이 임차인에게 배당되지만 보증금 전액을 회수하지 못해 218,403,504원의 부족분을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경121082 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 퇴계로73가길 18, 10층1004호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 이용 중 |
| 소유자 | 임대현 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 29,528,000원 |
| 신청채권자 | 하남홍 및 주택도시보증공사 경매개시결정 존재 (청구금액 확인 불가) |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 관계와 임차권 확인 필수
말소기준권리는 계산상 갑구 5번 강제경매개시결정(2023.05.11)을 기준으로 분석됩니다. 다만 그 이전에는 신탁등기와 소유권 변동 등 선순위 등기가 존재하므로 단순히 후순위 권리만 보는 방식은 위험합니다.
갑구 7번 강제경매개시결정, 갑구 8번 압류 등은 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 그러나 을구 1번 주택임차권은 별도로 매수인 인수 가능성이 명시된 권리입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이규훈 | 247,000,000원 | 有 | 有 | 가능성 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준
엘바움 동일 비교 거래는 18.7㎡ 기준으로 확인되며 최근 거래 평균은 301,750,000원입니다. 현재 최저가는 29,528,000원이지만 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득 부담은 약 247,931,504원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5층 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6층 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 4층 | 299,000,000원 |
| 최근 12건 | 18.7㎡ | - | 301,750,000원 |
④ 예상배당표 (현재 회차 매각가 29,528,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 931,504원 |
| 임차인 이규훈 보증금 | 247,000,000원 | 28,596,496원 |
| 부족분 매수인 인수 가능액 | - | 218,403,504원 |
| 잔여 | - | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 을구 1번 주택임차권은 보증금 전액 미배당 시 매수인 인수 가능성이 명시되어 있습니다.
- 실질취득 계산. 현재 회차 기준 29,528,000원+218,403,504원으로 약 247,931,504원의 부담을 예상해야 합니다.
- 최저가 착시 주의. 10회 유찰은 가격 메리트보다 권리·임차 위험을 함께 반영한 결과일 수 있습니다.
- 권리 원본 확인. 신탁등기 및 선순위 권리 관계와 매각물건명세서를 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “10회 유찰 ≠ 저가 매수”
이 물건의 핵심은 2,952만원이라는 숫자가 아닙니다. 대항력 있는 임차권과 보증금 인수 가능성이 있기 때문입니다. 현재 회차에서는 낙찰가와 인수 부족분을 합산한 실질취득 부담이 약 2억4,793만원 수준이며, 이는 최근 거래 평균 3억175만원과 비교해야 합니다. 권리상 가장 중요한 위험은 임차권 인수이며, 최저가만 보고 접근하면 예상과 다른 결과가 나올 수 있습니다.