인천지방법원 2025타경1513. 인천 미추홀구 용현동 미래아트빌 2층 202호, 전용 32.14㎡의 다세대주택입니다. 소유자 오복철이 2006.04.28. 매매를 원인으로 2006.05.19. 소유권을 이전받았고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 36,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 신용보증기금 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 58,000,000원에서 2회 유찰된 28,420,000원입니다. 배당에서 우리은행을 비롯한 채권자들에게 미배당이 발생하더라도, 이는 낙찰자가 떠안는 채무가 아니라 매각으로 소멸하는 권리의 배당 부족분입니다. 따라서 제공된 배당모형상 실질취득액은 최저가와 같은 28,420,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1513 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 454-107 미래아트빌 제2층 제202호 도로명: 인천광역시 미추홀구 수봉남로5번길 20-14 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 32.14㎡ · 지하1층/지상4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 오복철 (2006.04.28. 매매, 2006.05.19. 소유권이전) |
| 사용승인 / 규모 | 2006.01.04. · 총 9세대 |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 28,420,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 16,759,858원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 “미상”으로 기재되어 있어, 서류만으로 실제 점유관계를 확정할 수는 없습니다. 현재 확인된 자료에는 보증금·전입일·확정일자가 기재된 점유자가 없으므로 대항력 있는 임차인이나 인수보증금을 단정할 근거도 없습니다. 제공된 배당모형은 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
② 시세 비교 — 가격 여유는 있으나 하락 추세
가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 미래아트빌 전용 32.14㎡·32.37㎡ 거래 중 최근 12개월 5건 평균은 50,200,000원, 최신 거래는 2025.03. 55,000,000원입니다. 대상 물건과 같은 2층 거래도 2025.03. 50,000,000원에 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 32.37㎡ | 1층 | 55,000,000원 |
| 2025.03 | 32.37㎡ | 1층 | 55,000,000원 |
| 2025.03 | 32.37㎡ | 2층 | 50,000,000원 |
| 2025.03 | 32.37㎡ | 지하1층 | 37,000,000원 |
| 2024.05 | 32.14㎡ | 3층 | 54,000,000원 |
| 2022.05 | 32.37㎡ | 지하1층 | 37,000,000원 |
| 2021.09 | 32.37㎡ | 2층 | 60,000,000원 |
| 2021.08 | 32.37㎡ | 2층 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 50,200,000원 |
현재 실질취득액 28,420,000원은 최근 12개월 평균 50,200,000원의 56.6%입니다. 최신 거래 55,000,000원과 같은 2층 거래 50,000,000원보다도 낮아, 권리상 추가 인수가 없다는 전제에서는 가격 여유가 확인되는 구간입니다.
다만 최근 거래 평균은 이전 거래보다 -7.0% 낮습니다. 감정가 58,000,000원 자체는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 웃돌았고, 실제로 2회 유찰되어 28,420,000원까지 내려왔습니다. 따라서 현재 가격의 할인 폭은 분명하지만, 향후 매도가는 과거 60,000,000원·65,000,000원 거래보다 최근 50,000,000원·55,000,000원 거래를 중심으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 911,560원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 36,000,000원 | 27,508,440원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 21,186,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 신용보증기금 | 24,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 5,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 186,186,000원 중 예상배당은 27,508,440원이며, 미배당액은 158,677,560원입니다. 후순위 채권의 미배당은 낙찰자 인수액이 아니며, 제공된 모형상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용현동 독정이삼거리 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 3M 포장도로를 이용해 출입합니다. 좁은 도로 여건은 주차와 차량 접근 편의에 영향을 줄 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하1층·지상4층 건물로, 외벽은 드라이비트 마감이고 기본 위생·급배수·난방설비를 갖췄습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 798,600원/㎡입니다. 토지는 급경사·사다리형으로 표시되어 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역·주거환경개선지구·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다. 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 9세대 소규모 다세대로 최근 거래는 존재하지만, 가격추세 -7.0%와 경매 매각률 0.0%를 감안한 보수적 출구전략이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문, 전입세대 열람, 송달내역과 현황조사 원본을 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 인수액 재검증. 현재 모형상 인수는 0원이나, 매각물건명세서의 최종 변경 여부와 미등기 임차인의 전입·점유·확정일자를 다시 대조해야 합니다.
- 최근 시세 중심. 과거 최고 거래 65,000,000원보다 최근 12개월 평균 50,200,000원과 최신 거래 55,000,000원을 매도가격 기준으로 삼는 편이 안전합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 9세대이고 최근 가격추세가 -7.0%입니다. 단기 매도보다 실제 임대수요와 예상 보유기간을 먼저 검토하세요.
- 도로·주차 확인. 약 3M 도로를 이용하는 구조이므로 차량 진입, 주차공간, 이삿짐 차량 접근을 현장에서 확인하세요.
- 건물 외관 점검. 드라이비트 외벽, 누수, 균열, 공용부분 상태와 수선 필요 비용을 확인하세요.
- 체납비용 확인. 공용부분 관리비, 수도·전기 관련 체납과 당해세 여부를 관리주체와 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고 가격은 낮지만, 출구가 핵심
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2006.05.19. 우리은행 근저당권 이후의 권리는 소멸하고, 확인된 임차인 신고도 없어 제공된 배당모형상 낙찰자 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 28,420,000원이며, 최근 12개월 평균 50,200,000원의 56.6%로 가격 여유가 분명합니다.
그러나 총 9세대 소규모 다세대, 약 3M 진입도로, 최근 가격추세 -7.0%, 2회 유찰이라는 조건은 매수 이후의 환금성을 경고합니다. 높은 과거 거래가를 기대하기보다 최근 50,000,000원·55,000,000원 거래와 실제 주택 상태를 기준으로 수익과 보유기간을 계산해야 합니다. 권리는 합격, 가격도 여유 — 다만 최종 승부처는 점유 확인과 환금성입니다.