2,788,000원
대구지방법원 2024타경129122. 등기상 용도 표시는 아파트지만 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중인 제10층 제1010호입니다. 이 사건의 핵심은 2024년 경매개시결정보다 앞선 2022년 임차관계입니다. 임차권자 정휘중은 임대차계약일 2022.08.12, 확정일자 2022.08.12, 전입·점유개시 2022.08.29이고 보증금은 160,000,000원입니다. 배당요구도 확인되지만 현재 최저가 2,788,000원 수준에서는 보증금 전액 변제가 불가능해 미배당 잔액이 매수인에게 남는 구조입니다.
따라서 11회 유찰로 최저가격이 감정가의 극히 일부까지 내려왔다는 사실은 가격 메리트의 근거가 되지 않습니다. 현재 회차에서 예상되는 임차인 배당액은 2,337,816원이고, 나머지 157,662,184원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 매각대금 2,788,000원까지 합치면 총부담은 160,450,184원입니다. 추가 유찰 시에도 낙찰가격 감소분만큼 인수액이 커지는 방향이라 실질 부담은 보증금 약 160,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경129122 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 침산로21길 39, 10층1010호 (침산동,침산태왕아너스로뎀) |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김정민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 2,788,000원 |
| 유찰 횟수 | 11회 |
| 청구액 | 168,587,396원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 선순위 임차권
과거 청운신용협동조합 근저당권은 2022.08.29 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2024.12.17 강제경매개시결정입니다. 그런데 정휘중의 주택임차권은 2022년 전입·점유 및 확정일자를 기초로 하고, 임차권등기는 2024.05.07 이뤄져 경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정휘중 | 건물 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 전입·점유 2022.08.29 확정일자 2022.08.12 | 대항력 有 우선변제 배당요구 2024.05.07 매수인 인수 가능 |
② 가격 판단 — 278만원이 아니라 약 1.60억을 봐야 한다
이 사건에는 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않으므로 최저가를 시장가격과 직접 비교해 “싸다”고 평가할 근거가 없습니다. 오히려 권리구조상 판단 기준은 최저매각가가 아니라 실질취득 부담입니다.
| 현재 최저매각가 | 2,788,000원 |
|---|---|
| 임차인 예상배당 | 2,337,816원 |
| 매수인 인수 예상액 | 157,662,184원 |
| 실질취득 부담 | 160,450,184원 |
| 감정가 | 141,000,000원 |
현재 회차의 실질취득 부담 160,450,184원은 감정가 141,000,000원보다도 큽니다. 실거래 자료가 없는 상태에서 이 금액을 시세보다 저렴하다고 볼 수 없고, 단순히 “감정가의 2% 수준까지 떨어졌다”는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,788,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 450,184원 |
| 1. 임차인 정휘중 보증금 | 160,000,000원 | 2,337,816원 |
| 2. 한국주택금융공사 청구 | 168,587,396원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 2,788,000원이 집행비용과 임차인 일부 배당에 모두 소진됩니다. 임차인 보증금 부족분 157,662,184원은 매수인 인수 예상액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구일중학교 남동측 인근. 주변은 대단위 아파트단지, 오피스텔, 학교 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 사건 용도는 아파트이나 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상20층 중 10층이며 도시가스 개별난방과 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·시가지조성사업지역이며, 토지는 업무용으로 이용되고 공시지가는 2,599,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 30m의 포장도로와 접합니다.
- 현황 확인. 폐문·부재로 내부 구조는 집합건축물대장도면과 주민탐문에 의거해 확인됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰가 2,788,000원만 보지 말고 임차보증금 인수 예상액 157,662,184원을 반드시 합산해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차 기준 총부담은 160,450,184원 수준으로, 보증금 160,000,000원 부근에 사실상 고정되는 구조입니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 12회·13회 유찰 시에도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가하므로 총부담 절감효과가 거의 없습니다.
- 시세 확인 필수. 실거래 자료가 없으므로 약 1.60억원의 실질취득 부담이 실제 시장가격에 비해 적정한지 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 아파트이나 감정평가 이용상태가 오피스텔로 기재돼 있으므로 실제 이용·건축물 현황을 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당·인수 원본 대조. 임차권등기, 매각물건명세서, 배당요구 및 실제 배당액을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “278만원짜리 물건”이 아니다
11회 유찰, 최저가 2,788,000원이라는 숫자는 매우 강하게 눈을 끌지만 이 사건의 경제적 실체를 보여주지 못합니다. 선순위 대항력 임차인 정휘중의 보증금은 160,000,000원이고, 현재 예상배당은 2,337,816원에 그칩니다. 부족분 157,662,184원을 매수인이 인수하면 낙찰가까지 포함한 실질취득 부담은 160,450,184원입니다.
더 유찰돼도 구조는 달라지지 않습니다. 12회 유찰 시 인수액 158,483,530원, 13회 유찰 시 159,058,471원으로 오히려 늘어납니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “얼마까지 최저가가 떨어지는가”가 아니라 약 1.60억원의 실질취득 부담이 이 부동산의 실제 시장가치에 맞는가입니다. 실거래 자료가 없는 만큼 가격 메리트는 확인되지 않았고, 최저가만으로는 접근하면 안 되는 대항력 임차보증금 인수형 사건입니다.
