대구지방법원 2025타경129. 경산시 압량읍 당리마을 남서측 인근에 위치한 공장·사무실·숙소 및 토지 일괄매각 물건입니다. 기호(4)는 1층 공장과 부속건물 1·2층 사무실 및 숙소, 기호(5)는 1층 공장과 화장실 등으로 이용 중입니다. 토지면적은 3,356㎡이며 토지이용상황은 공업용, 지목은 공장용지입니다.
등기상 말소기준은 2021.08.10. 접수된 고산농업협동조합의 채권최고액 744,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 480,000,000원 근저당권과 2021.09.17. 주식회사삼형스포메디의 240,000,000원 근저당권, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경129 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 압량읍 당리리 523-20, 523-21, 523-22 · 당리길 93-6 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장·사무실·숙소 |
| 이용상태 | 기호(4) 1층 공장, 부속건물 1·2층 사무실 및 숙소 · 기호(5) 1층 공장, 화장실 등 |
| 소유자 | 신우주식회사 |
| 토지 | 3,356㎡ · 공장용지 · 공업용 · 완경사 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 2,424,572,830원 / 1,188,041,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 67,587,339원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 정리
말소기준권리인 고산농업협동조합 근저당권을 포함해 후순위 근저당권, 가압류, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.03.29. 주식회사 삼형스포메디가 신청한 임의경매개시결정은 2024.09.05. 취하돼 2024.09.09. 말소됐고, 경산시 압류도 2024.11.11. 해제돼 2024.11.12. 말소됐습니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이애화 | 2022.02.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
이애화의 전입일은 2022.02.07.로 말소기준일인 2021.08.10.보다 늦습니다. 따라서 선순위 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상으로, 배당 여부와 실제 점유 범위는 매각물건명세서 원문과 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 특수매각조건 — 농취증·맹지·컨테이너
- 일괄매각. 토지와 건물, 평가에 포함된 제시외 건물을 함께 매수하는 구조입니다.
- 제시외 건물 포함. 제시외 건물이 평가에 포함돼 있으며, 제시외 (ㄴ)건물에 소재하는 컨테이너는 이동할 경우 2층 부분을 비롯한 주변 손상이 불가피해 제시외 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 매각제외 컨테이너. 제시외 (ㄹ)건물 중 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 소유관계와 철거·이동 범위를 현장에서 구분해야 합니다.
- 숙소 이용. 목록4 부속건물은 공부상 공장 사무실이나 실제 일부가 숙소로 이용되고 있습니다.
- 목록6 맹지. 목록6은 지적상·현황상 맹지입니다. 진입 동선과 인접 토지를 통한 통행 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록6은 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으며 원상회복명령 가능성이 있습니다.
④ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 1,188,041,000원으로 감정가 2,424,572,830원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 가격이 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 기준 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
공장과 사무실·숙소, 여러 토지, 제시외 건물, 포함·제외 컨테이너가 함께 얽힌 물건이므로 가격은 토지·건물의 개별 가치뿐 아니라 농취증 발급, 맹지 활용성, 실제 점유, 제시외 건물의 상태, 매각제외 물건 처리비용을 모두 반영해 판단해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 총 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,188,041,000원 | 1,173,760,590원 | 545,509,748원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 831,628,700원 | 820,912,413원 | 898,357,925원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 582,140,090원 | 573,918,689원 | 1,145,351,649원 | 0원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 1,188,041,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,280,410원 |
| 1. 근저당 · 고산농업협동조합 | 744,000,000원 | 744,000,000원 |
| 2. 근저당 · 고산농업협동조합 | 480,000,000원 | 429,760,590원 |
| 3. 근저당 · 주식회사삼형스포메디 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 세아산업주식회사 | 21,641,660원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 포스틸철강 | 38,478,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 천광기 | 53,431,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김원 | 6,545,000원 | 0원 |
| 8. 강제경매개시결정 · 천광기·김원 | 미상 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 주식회사 삼형스포메디 | 67,587,339원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 고산농업협동조합 | 67,587,339원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 고산농업협동조합의 선순위 근저당권 일부까지만 배당됩니다. 채권 총액 1,719,270,338원 중 1,173,760,590원이 배당되고 545,509,748원이 미배당됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경산시 압량읍 당리리 소재 당리마을 남서측 인근으로, 주위는 단독주택·중소규모 공장·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 간선도로가 인근에 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 기호(4)·(5)는 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물이며 사용승인일은 2021.07.21.입니다.
- 부속건물. 기호(4) 부속건물은 1층 일반철골구조, 2층 경량철골구조 판넬지붕으로 일부가 숙소로 이용됩니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 일부 전기보일러 난방과 전기온수기, 공장 부분 화재탐지·경보설비가 설치돼 있습니다.
- 토지규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·제한보호구역에 속하며 일부 토지는 준보전산지입니다.
- 공시지가. 186,300원/㎡이며 토지 형상은 자루형, 지형은 완경사입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록6에 대한 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 제출기한, 원상회복명령 가능성을 관할 행정기관에 확인하세요.
- 맹지 확인. 목록6의 지적·현황 맹지 상태와 실제 진입 동선, 통행권 또는 인접 토지 이용관계를 확인하세요.
- 제시외 구분. 평가에 포함된 제시외 건물과 매각에서 제외되는 제시외 (ㄹ) 컨테이너의 위치·규격·소유관계를 현장에서 구분하세요.
- 컨테이너 이동. 제시외 (ㄴ)건물의 컨테이너 이동 시 2층과 주변 건물 손상이 불가피하다는 평가 내용을 공사비와 활용계획에 반영하세요.
- 점유 확인. 이애화가 실제 점유하는 건물과 면적, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원문과 현장에서 확인하세요.
- 숙소 이용 확인. 목록4 부속건물 일부 숙소 이용 상태와 향후 사용계획에 필요한 행정·시설 조건을 확인하세요.
- 설비 상태 확인. 공장 설비, 전기보일러, 전기온수기, 화재탐지·경보설비의 작동 상태와 보수비를 점검하세요.
- 가격 재산정. 감정가 대비 할인율이 아니라 토지·건물·제시외 물건별 가치와 맹지·농취증·철거 및 보수비를 반영해 응찰 상한을 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 농지취득자격증명 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 말소기준 이후 권리와 후순위 전입자로 구성돼 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명합니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 점도 눈에 띕니다.
그러나 공장·사무실·숙소와 여러 토지가 일괄매각되고, 목록6은 맹지이면서 농지취득자격증명이 필요합니다. 제시외 건물과 포함·제외 컨테이너도 구분해야 합니다. 농취증을 제출하지 못하면 매수보증금을 돌려받지 못할 수 있으므로, 권리분석 통과보다 행정 확인이 먼저입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 별도 검증, 농취증 확인 전 입찰 보류입니다.