대구지방법원 2025타경647. 대구 동구 신암동 정덕금탑 2층 203호로, 감정평가상 이용상태는 다세대주택 1개 호수입니다. 감정가는 82,000,000원이지만 10회 유찰돼 최저가는 2,315,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 2.82%에 입찰할 수 있는 초저가 물건처럼 보이지만, 이 사건의 가격은 낙찰대금만으로 결정되지 않습니다.
임차권자 이주미는 주민등록일 2021.07.19, 점유개시일 2022.05.20, 확정일자 2022.05.24이고, 보증금 75,000,000원에 관해 2024.11.22 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 최저가 기준 예상배당은 1,873,330원뿐이어서 미배당액 73,126,670원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경647 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신암동 648-13 2층 203호 · 도로명 대구광역시 동구 동북로 306-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 1개 호수 · 분석 기준 면적 39.87㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 내 2층 · 사용승인 1994.12.19 |
| 소유자 | 김청섭 (2021.04.02 매매, 거래가액 78,500,000원 · 2021.04.05 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 2,315,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이주미 / 75,443,835원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 열람 기준 | 2026.07.24 · 대구지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권 인수
1995년부터 2014년까지 설정됐던 근저당권들은 각각 2000년, 2010년, 2012년, 2018년에 말소등기가 완료됐습니다. 따라서 과거 설정일만 보고 이들 근저당을 현재의 존속 인수권리로 계산하면 안 됩니다. 현존 등기 흐름에서 말소기준 역할을 하는 것은 2025.03.24 강제경매개시결정이며, 그보다 앞선 이주미의 주택임차권과 대항력은 미배당 범위에서 매수인에게 이어집니다.
경매개시결정 이후인 2025.05.16 경북 신용보증재단의 가압류 30,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 반면 이주미의 임차권은 매각물건명세서에 인수권리로 명시돼 있으므로, 별도의 대항력 포기나 임차권등기 말소 확약이 확인되지 않는 상태에서 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 확정 인수 1명, 별도 미상 위험 1명
| 성명 / 점유부분 | 전입·주민등록 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이덕호 203호 | 2021.01.05 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 선순위 전입이나 임대차 내용 확인 필요 | 미상 | 별도 위험 보증금이 확인되면 추가 인수 가능 |
| 이주미 전유부분 전부 | 2021.07.19 점유개시 2022.05.20 | 75,000,000원 2022.05.24 | 있음 임차권등기 2024.11.22 | 있음 배당요구 확인 | 73,126,670원 현재 최저가 기준 미배당액 |
③ 시세 비교 — 231만원이 아니라 7,544만원으로 비교해야 한다
제공된 정덕금탑 실거래 표본은 2023년 12월 1층, 전용 43.92㎡의 69,000,000원 거래 1건입니다. 대상 분석 기준 면적은 39.87㎡이고 면적이 일치하지 않으며 표본도 1건뿐이어서 정밀 시세로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 현재 회차 실질취득액 75,441,670원은 이 참고거래보다 6,441,670원 높고, 109.3%에 해당합니다.
| 비교 항목 | 면적 | 층 | 금액 | 참고거래 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 대상 감정가 | 39.87㎡ | 2층 | 82,000,000원 | 118.8% |
| 현재 실질취득 | 39.87㎡ | 2층 | 75,441,670원 | 109.3% |
| 정덕금탑 참고거래 | 43.92㎡ | 1층 | 69,000,000원 | 100.0% |
최저가 2,315,000원만을 69,000,000원과 비교하면 3.4%처럼 보이지만, 이는 선순위 임차보증금 인수를 제외한 수치입니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득액 75,441,670원입니다. 확인되지 않은 이덕호의 보증금과 취득 부대비용까지 고려하면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총 부담은 약 7,542만원
| 회차 | 최저매각가 | 이주미 예상배당 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 10회 유찰 | 2,315,000원 | 1,873,330원 | 73,126,670원 | 75,441,670원 |
| 11회 유찰 시 | 1,620,500원 | 1,191,331원 | 73,808,669원 | 75,429,169원 |
| 12회 유찰 시 | 1,134,350원 | 713,932원 | 74,286,068원 | 75,420,418원 |
실질취득은 각 회차의 최저매각가와 이주미 보증금 미배당 인수액을 합산한 금액입니다. 이덕호의 보증금과 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 2,315,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 441,670원 | 매각가의 19.1% 추정 |
| 1. 임차인 이주미 보증금 | 75,000,000원 | 1,873,330원 | 73,126,670원 매수인 인수 |
| 2. 복현1,2동새마을금고 과거 근저당 | 미상 | 0원 | 2000.02.24 후속 말소등기 |
| 3. 북대구농업협동조합 과거 근저당 | 19,500,000원 | 0원 | 2010.05.31 후속 말소등기 |
| 4. 대구태영신용협동조합 과거 근저당 | 39,000,000원 | 0원 | 2012.12.18 후속 말소등기 |
| 5. 한솔피엔에스주식회사 과거 근저당 | 60,000,000원 | 0원 | 2018.11.01 후속 말소등기 |
| 6. 강제경매 신청채권 · 이주미 | 75,443,835원 | 0원 | 임차권자와 동일인 · 채권 원인 및 중복 여부 확인 |
| 7. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 | 말소기준 이후 · 매각으로 소멸 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
과거 근저당권의 채권최고액이 배당 시뮬레이션에 0원 항목으로 표시돼 있으나, 각 권리에는 후속 말소등기가 존재합니다. 223,943,835원의 미배당 합계는 이러한 과거 근저당까지 포함한 계산값이므로 현재 존속하는 매수인 인수권리 총액으로 해석해서는 안 됩니다. 핵심 인수액은 이주미의 보증금 미배당액이며, 이덕호 관련 금액은 별도 확인 대상입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 복현네거리 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·공원·다가구주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설과 편익시설 접근성을 종합한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 2층 203호이며, 사용승인일은 1994.12.19입니다. 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 7~8m, 북서측으로 폭 5~6m 정도의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 재정비촉진지구, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 상대보호구역에 포함되거나 저촉됩니다. 공시지가는 1,135,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 정덕금탑은 12세대의 소규모 건물이고 사용승인 후 장기간이 지났으며, 제공된 실거래도 1건뿐입니다. 평균 유찰 10회와 낙찰률 0%를 함께 보면 매도·재매각 가능성은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 2,315,000원이 아니라 이주미 인수액을 더한 75,441,670원을 가격 비교 기준으로 사용해야 합니다.
- 이주미 원인관계 확인. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 주민등록·점유 자료, 임차권등기명령 결정문과 강제경매 신청채권의 원인을 서로 대조해야 합니다.
- 이덕호 현장 확인. 실제 점유 여부, 임대차계약일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 이주미와의 관계를 확인해야 추가 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 매각물건명세서 문구 재확인. 이주미 임차권의 미배당 잔액 인수 조건과 매각기일 이후 변경·정정 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 현재 점유자는 일치하지 않을 수 있으므로 현장 방문과 전입세대 열람을 통해 실제 인도 대상자를 확인해야 합니다.
- 관리비·조세. 공용부분 관리비, 당해세와 집행비용 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 과거 근저당 말소 대조. 복현1,2동새마을금고, 북대구농업협동조합, 대구태영신용협동조합, 한솔피엔에스주식회사 근저당의 말소등기를 최신 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “231만원 낙찰”이 아니라 “7,544만원 취득”
이 사건은 최저가 할인율이 아니라 선순위 임차보증금 인수 구조를 봐야 합니다. 현재 최저가 2,315,000원에 낙찰되더라도 이주미 보증금 미배당액 73,126,670원을 인수해 실질취득액은 75,441,670원입니다. 이는 면적이 다른 단 1건의 표본이라는 한계가 있더라도, 제공된 2023년 12월 참고거래 69,000,000원보다 6,441,670원 높습니다.
추가 유찰로 최저가가 1,620,500원이나 1,134,350원까지 내려가도 실질취득액은 각각 75,429,169원, 75,420,418원으로 거의 변하지 않습니다. 여기에 선순위 전입자 이덕호의 보증금이 확인되면 별도 인수가 발생할 가능성도 있습니다. 10회 유찰, 소규모 12세대, 제한적인 실거래 표본을 함께 고려하면 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 인정할 수 없는 고위험 권리형 물건입니다. 결론은 권리 확인 전 입찰 보류, 실질취득 기준으로도 가격 메리트 부족입니다.