대구지방법원 2025타경661. 대구 수성구 대흥동 알파시티1로 36에 위치한 10층 건물의 6층 602호 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 이도연·이찬호로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2022년 6월 17일 신한은행의 채권최고액 264,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이를 말소기준권리로 하여 경매가 진행되는 구조입니다. 이후 2025년 3월 12일 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 3회 유찰입니다. 감정가 321,000,000원에서 최저매각가가 110,103,000원으로 내려왔지만, 감정가 대비 할인 폭과 실제 시장가격 대비 저평가 여부는 전혀 다른 문제입니다. 근린생활시설은 아파트와 달리 상권, 공실 가능성, 임대수익, 매수 수요를 함께 검토해야 합니다. 특히 임차인 권리관계가 완전히 해소되지 않은 상태라는 점을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경661 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 대흥동 873-3 6층 602호 도로명주소: 대구광역시 수성구 알파시티1로 36 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린생활시설) · 철근콘크리트구조 · 10층 중 6층 602호 |
| 사용승인일 | 2022.05.04 |
| 소유자 | 이도연(2분의 1) · 이찬호(2분의 1) |
| 소유권 취득 | 2022.06.17 등기 · 매매 거래가액 277,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 110,103,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 226,104,771원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.17 신한은행 근저당권 · 채권최고액 264,000,000원 |
| 임차관계 | 김동현 · 보증금 20,000,000원 · 월차임 1,400,000원 · 대항력 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권은 확인 필요
말소기준권리는 2022년 6월 17일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 264,000,000원이며, 경매 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2025년 3월 12일 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 과거 하나자산신탁 명의 신탁등기는 2022년 6월 17일 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 20,000,000원의 변수
현황조사와 매각물건명세서에 김동현이 임차인으로 확인됩니다. 목적물 전부를 대상으로 보증금 20,000,000원, 월차임 1,400,000원의 임차관계가 기재돼 있습니다. 그러나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았고, 우선변제권 및 배당요구 여부도 확정되지 않았습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동현 목적물 전부 |
20,000,000원 | 1,400,000원 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명. 전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 보증금의 실제 인수액은 확정할 수 없습니다.
가령 확인 결과 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 크고 충분히 배당되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 인수 보증금이 늘어나 실질취득액은 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 이 사건의 확인된 보증금은 20,000,000원으로 현 최저매각가보다 작지만, 실제 보증금 인수 여부와 범위는 선순위 대항력 및 배당 결과에 따라 판단해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 34%, 시세 할인 여부는 미확인
감정가는 321,000,000원이고, 3회 유찰을 거친 현재 최저매각가는 110,103,000원입니다. 감정가의 약 34.3%입니다. 금액이 크게 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 근거는 부족합니다.
| 유찰 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 34.3% | 110,103,000원 | 156,238,442원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 77,072,100원 | 188,715,198원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 53,950,470원 | 211,420,638원 |
각 회차의 매각가와 채권자 미배당은 해당 가격으로 매각된다고 가정한 시나리오입니다. 실제 향후 매각가나 낙찰 가능성을 보장하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,103,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,341,442원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 신한은행 | 264,000,000원 | 107,761,558원 |
| 채권자 미배당 | — | 156,238,442원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 110,103,000원을 기준으로 집행비용 2,341,442원, 신한은행 배당 107,761,558원이 추정됩니다. 채권자 미배당 156,238,442원은 별도의 매각대금 배분 항목이 아닙니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 임차보증금의 실제 인수 여부도 별도 확인해야 합니다.
⑤ 관리비·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 관리비 체납. 라온인프라관리사무소가 2025.05.08 제출한 내역에 따르면, 2023.03.01부터 2024.01.31까지 공실 상태로 부과된 공용관리비 1,481,300원과 연체료 192,570원, 합계 1,673,870원이 미납돼 있습니다. 공용부분 관리비의 승계 범위 및 연체료 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 입지. 대구광역시 수성구 대흥동 수성알파시티 내에 있으며, 주변에는 중대형 상가와 상업나지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 교통시설과 편익시설의 접근성을 고려한 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2022.05.04 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 화강석 및 알루미늄 복합판넬 외벽과 승강기·급배수·위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 필지 동측 약 30미터, 남측 약 28미터, 서측 약 5미터 및 15미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 점유·환금성. 감정평가상 폐문부재 상태로 내부 이용 및 점유상황 확인에 제약이 있습니다. 근린생활시설이므로 실제 영업 여부, 임대수익, 공실 위험과 재매각 가능성을 별도로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 확인. 김동현의 전입 또는 사업자등록, 실제 점유 개시일, 확정일자 및 임대차계약서를 확인하고 말소기준권리일인 2022.06.17과 비교해야 합니다.
- 배당요구 확인. 임차인의 배당요구 여부와 배당 순위를 확인해 보증금 20,000,000원 중 낙찰자가 실제로 승계할 금액이 있는지 검토해야 합니다.
- 관리비 정산. 미납관리비 1,481,300원과 연체료 192,570원을 구분하고, 현재까지의 추가 체납 여부 및 매수인 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가상 폐문부재 상태이므로 실제 임차인의 점유 및 영업 여부, 낙찰 이후 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세·수익성 검증. 인근 유사 근린생활시설의 최근 매매사례, 공실률, 실현 가능한 임대료, 관리비 및 매각 기간을 확인해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 110,103,000원뿐 아니라 추가 유찰 시 77,072,100원·53,950,470원 시나리오를 비교하되, 가격 하락이 권리 위험이나 환금성 문제를 자동으로 해소하는 것은 아니라는 점에 유의해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료 및 관리비 내역을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 34%가 안전마진은 아니다”
이 사건은 감정가 321,000,000원에서 최저매각가 110,103,000원까지 내려온 3회 유찰 근린생활시설입니다. 신한은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 보증금 20,000,000원인 임차인의 대항력은 아직 확인되지 않았습니다. 미납관리비 1,673,870원과 폐문부재 상태, 근린시설 특유의 환금성 위험도 함께 검토해야 합니다.
최저매각가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 최근 실거래 기준 시세나 실현 가능한 임대수익이 확인되지 않아 실제 가격 메리트는 미확정입니다. 배당표상 매수인 인수액 0원 추정에도 불구하고, 임차인의 대항력과 배당 결과에 따라 실질취득 비용이 달라질 가능성을 배제할 수 없습니다. 등기상 담보권은 정리 가능, 임차권은 확인 필요, 가격 판단은 보류. 이 물건의 핵심은 할인율보다 임차권·관리비·시장가치를 정확하게 확인하는 데 있습니다.
