157,290,000원
대구지방법원 2025타경661. 수성알파시티 내 대흥동 873-3, 10층 건물 중 6층 602호의 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 이도연·이찬호가 각 2분의 1씩 공유하고 있으며, 2021.12.24. 매매를 원인으로 2022.06.17. 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 277,000,000원입니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당의 채권최고액 264,000,000원이 말소기준권리이고, 2025.03.12. 신한은행이 임의경매를 신청했습니다.
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 말소기준인 신한은행 근저당과 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 김동현이 목적물 전부를 임차한 것으로 기재되어 있으나, 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경661 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 대흥동 873-3 6층 602호 · 도로명 대구광역시 수성구 알파시티1로 36 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(폐문부재 상태) · 철근콘크리트구조 10층 내 6층 602호 |
| 사용승인일 | 2022.05.04 |
| 소유자 | 이도연 2분의 1 · 이찬호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 157,290,000원 (2회 유찰 · 감정가 대비 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 226,104,771원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 임차인은 미확정
2022.05.12. 하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 2022.06.17. 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 같은 날 이찬호·이도연에게 소유권이전이 이뤄졌고, 신한은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025.03.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2,000만원, 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동현 | 목적물 전부 | 20,000,000원 | 1,400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 김동현 본인이 임차인으로 조사됐습니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일인 2022.06.17.과의 선후관계를 비교할 수 없습니다. 따라서 이 임차인을 대항력 있는 임차인으로 단정해서도, 대항력이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 보증금과 월세 금액만으로 승계 여부를 결정할 수 없으므로 입찰 전 임차관계를 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
③ 가격 위치 — 2회 유찰로 49%, 그러나 ‘시세 대비 저렴’은 아직 판단 금지
감정가는 321,000,000원, 현재 최저매각가는 157,290,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 110,103,000원, 4회 유찰 시는 77,072,100원입니다.
다만 감정가 대비 하락률은 곧바로 실거래 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 이 사건은 동일 물건의 최근 실거래 비교수치가 제시되어 있지 않으므로, 157,290,000원이 실제 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 이미 2회 유찰된 근린생활시설이므로 가격 판단은 주변 상가 거래와 임대현황을 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,002,060원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 264,000,000원 | 154,287,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신한은행 채권최고액 264,000,000원 중 154,287,940원이 배당되고, 미배당액은 109,712,060원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 관리비 — 확인된 미납액 1,673,870원
라온인프라관리사무소가 2025.05.08. 제출한 내역에 따르면, 2023.03.01.부터 2024.01.31.까지 공실로 부과된 관리비 전부가 공용관리비이고, 미납관리비는 1,481,300원, 연체료는 192,570원, 합계는 1,673,870원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 대흥동 수성알파시티 내에 위치하며 주변은 중대형상가와 상업나지가 형성돼 있습니다.
- 이용. 근린생활시설로 이용 중이며 감정 당시 폐문부재 상태였습니다.
- 교통. 인근 교통시설 및 편익시설 접근성을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 필지 동측 약 30m, 남측 약 28m, 서측 약 5m·15m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역에 해당하며 공시지가는 6,895,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 사용승인일은 2022.05.04., 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 선후관계. 김동현의 전입신고일을 확인해 2022.06.17. 말소기준권리보다 앞서는지 반드시 대조하세요.
- 우선변제·배당요구. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서·현황조사 원본을 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 저가라고 판단하지 말고 주변 근린생활시설의 실제 거래·임대 수준과 비교하세요.
- 관리비. 확인된 미납관리비·연체료 합계 1,673,870원의 최신 상태를 관리사무소에 재확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 임차인”
이 사건은 감정가 321,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 157,290,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 신한은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 정리되는 단순한 구조입니다. 그러나 목적물 전부를 임차한 김동현의 보증금 20,000,000원·월세 1,400,000원은 확인됐지만, 대항력 판단의 핵심인 전입신고일이 미상입니다.
따라서 이 물건을 현재 단계에서 “인수 0원짜리 49% 할인 물건”으로 단순화하면 안 됩니다. 배당표상 산정 인수는 0원이지만 실제 승계 여부는 임차인 선후관계를 확인한 뒤 확정해야 합니다. 또 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수도 없습니다. 등기권리는 정리형, 임차인은 확인형, 가격은 검증형. 이 세 가지를 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
