대구지방법원 2025타경669. 범어역 북서측 인근에 있는 600세대 규모의 범어 월드메르디앙 웨스턴카운티 203동 203호입니다. 전용면적은 132.6887㎡이고, 지하 2층·지상 21층 건물 중 2층 아파트로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김하리와 박래연으로 각 지분은 2분의 1입니다.
이 사건에서 최저가 23,444,000원만 보는 것은 위험합니다. 임차인 구본웅은 2021.07.30. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.07.27.입니다. 말소기준권리인 2024.02.02. 수성구 압류보다 앞서 대항력이 있으며, 2023.08.04. 임차권등기와 배당요구도 갖추고 있습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경669 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범어동 966-1 범어 월드메르디앙 웨스턴카운티 제203동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 132.6887㎡ · 지하 2층, 지상 21층 중 2층 |
| 소유자 | 김하리 지분 2분의 1 · 박래연 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 830,000,000원 / 23,444,000원 (10회 유찰, 감정가의 2.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구본웅 / 707,479,451원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 말소기준권리 | 2024.02.02. 갑구 23번 수성구 압류 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차권이 남는다
등기 연혁상 2010년에 설정된 의성농업협동조합 근저당은 2021.07.30. 해지로 말소됐고, 월드건설 근저당도 2011.01.28. 말소됐습니다. 과거 압류들 역시 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 이들 과거 권리가 아니라, 말소기준권리보다 앞선 구본웅의 주택임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구본웅 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.30. / 2021.07.27. | 680,000,000원 | 2023.08.04. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 657,377,992원 |
전입일이 말소기준권리보다 약 2년 6개월 빠르고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 임차인은 배당을 먼저 받되, 부족한 보증금 잔액은 매수인에게 청구할 수 있는 구조입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석되며 보증금을 중복 합산할 사정은 없습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 약 6.8억에 고정된다
대항력 임차인의 보증금이 매각대금보다 훨씬 크기 때문에, 최저가가 더 내려가면 임차인 배당액이 줄어드는 만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 따라서 최저가 + 인수액으로 계산한 실질취득은 보증금 680,000,000원 부근에서 거의 변하지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 예상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 23,444,000원 | 657,377,992원 | 680,821,992원 |
| 11회 유찰 시 | 16,410,799원 | 664,284,595원 | 680,695,394원 |
| 12회 유찰 시 | 11,487,559원 | 669,119,217원 | 680,606,776원 |
④ 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균의 81.4%
동일 단지·동일 면적 132.69㎡의 전체 12건 평균은 847,083,333원이지만, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 836,111,111원, 최신 거래는 2026.02.의 895,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 132.69㎡ | 6 | 895,000,000원 |
| 2026.02 | 132.69㎡ | 15 | 830,000,000원 |
| 2026.01 | 132.69㎡ | 18 | 855,000,000원 |
| 2026.01 | 132.69㎡ | 4 | 800,000,000원 |
| 2026.01 | 132.69㎡ | 4 | 800,000,000원 |
| 2026.01 | 132.69㎡ | 14 | 850,000,000원 |
| 2025.11 | 132.69㎡ | 5 | 815,000,000원 |
| 2025.09 | 132.69㎡ | 14 | 820,000,000원 |
| 2025.06 | 132.69㎡ | 15 | 860,000,000원 |
| 2025.02 | 132.69㎡ | 15 | 860,000,000원 |
| 2024.12 | 132.69㎡ | 12 | 870,000,000원 |
| 2024.12 | 132.69㎡ | 11 | 910,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 132.69㎡ | 9건 | 836,111,111원 |
현재 회차 실질취득 680,821,992원은 최근 12개월 평균보다 155,289,119원 낮은 81.4% 수준이며, 최신 거래 895,000,000원의 76.1%입니다. 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로도 거래가격보다 낮은 것은 사실입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 23,444,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 821,992원 |
| 1. 임차인 구본웅 보증금 | 680,000,000원 | 22,622,008원 |
| 2. 의성농업협동조합 근저당 | 420,000,000원 | 0원 |
| 3. 월드건설주식회사 근저당 | 22,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 구본웅 | 707,479,451원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차보증금에 배당되며, 임차보증금 미배당액 657,377,992원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 우선 차감되는 세금이 있으면 임차인 배당액이 감소해 인수액이 더 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 132.6887㎡ 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 21층 건물 중 2층입니다.
- 입지. 대구지하철 2호선 범어역 북서측 인근으로 아파트단지, 단지 내 상가, 근린생활시설, 오피스텔이 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지 내 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측 약 30m, 북측·서측 약 10m, 동측 약 8m 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 단지. 범어월드메르디앙웨스턴카운티는 600세대이며 사용승인일은 2008.06.25.입니다.
- 토지. 공시지가는 4,894,000원/㎡이고, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 입찰가 상한은 최저가가 아니라 입찰가와 인수액을 합한 총액으로 설정해야 합니다.
- 인수재원. 현재 최저가 기준 예상 인수액 657,377,992원을 지급할 자금계획과 지급 시점을 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 임대차계약 원본, 보증금 지급내역, 전입세대확인서, 임차권등기명령 기록을 대조해야 합니다.
- 동일인 구조 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일한 구본웅이므로 경매신청 채권과 임차보증금 채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 8건의 당해세 여부와 교부청구액을 확인해야 합니다. 우선 차감되면 임차인 인수액이 늘 수 있습니다.
- 말소등기 대조. 2010년 근저당 2건의 말소 사실과 예상배당표 기재가 엇갈리므로 최신 등기부와 채권신고서를 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 이후 현재 점유자가 누구인지 현장에서 확인하고 인도 조건을 협의해야 합니다.
- 가격 하락 반영. 최근 거래 추세가 5.0% 하락했으므로 최근 평균 대비 할인만으로 응찰가를 결정하지 않아야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,344만원 낙찰”이 아니라 “약 6.81억 취득”
이 물건은 감정가 830,000,000원이 10회 유찰돼 23,444,000원까지 내려왔지만, 싸게 살 수 있는 일반적인 다회유찰 물건과 구조가 다릅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 680,000,000원 중 657,377,992원이 미배당으로 남아 매수인에게 승계되므로, 현재 회차의 실질취득은 680,821,992원입니다. 유찰이 더 진행돼도 총액은 약 6.8억원으로 거의 고정됩니다.
실질취득은 최근 12개월 평균 836,111,111원보다 낮아 가격 차이는 있습니다. 그러나 최근 거래가 5.0% 하락했고, 동일 단지 경매 평균 유찰 횟수가 8.6회이며, 임차권자와 신청채권자가 동일하고 세금 압류도 다수 존재합니다. 결론은 최저가 착시는 제거하고, 실질취득 기준으로만 검토할 수 있는 고난도 인수형입니다. 권리·세금·채권관계가 원본에서 모두 확인될 때에만 실거래 대비 가격 차이를 의미 있는 안전마진으로 평가할 수 있습니다.