대구지방법원 2025타경701. 대구광역시 동구 상매동 522, 올인마켓 시동과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 제시목록은 공장이지만 현재 이용상태는 창고·천막사무실·화장실 등이고, 비고에도 일괄매각, 제시목록상 공장이나 현황 대부분 창고 등으로 정리돼 있습니다. 감정가 3,470,073,180원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 2,429,051,000원입니다.
권리 구조의 중심은 2023.02.24 설정된 고산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,108,000,000원이며 이것이 말소기준권리입니다. 그보다 앞서 설정됐던 중소기업은행·반야월농업협동조합·수협은행 관련 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태이고, 현재 남은 말소기준 이후의 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경701 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 상매동 522 · 대구광역시 동구 율암로 149-19 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 제시목록상 공장 · 현황 창고, 천막사무실, 화장실 등 |
| 토지 | 공장용지 · 1,603.5㎡ · 준주거지역 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사올인마켓 |
| 감정가 / 최저가 | 3,470,073,180원 / 2,429,051,000원 |
| 청구금액 | 2,664,397,060원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.02.24 고산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2023.07.04 주식회사대구은행 근저당, 2023.11.28 농협은행주식회사 근저당, 2025년의 압류·가압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박웅서 | 올인마켓 시동 | 2023.08.02 | 미상 | 2025.05.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박웅서의 전입일은 2023.08.02로 말소기준권리인 2023.02.24보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없는 것으로 판정되어 있고, 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않더라도 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 계산되어 있지 않습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 배당요구는 2025.05.29 접수돼 있습니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 2,429,051,000원으로 감정가 3,470,073,180원의 70% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 1,700,335,700원, 그 다음은 1,190,234,990원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래값이 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율 자체를 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,429,051,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,690,510원 |
| 2. 근저당 · 고산농업협동조합 | 3,108,000,000원 | 2,402,360,490원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대구은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 농협은행주식회사 | 540,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 569,500,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 300,500,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 31,642,556원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 21,340,056원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 이경민 | 162,110,539원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,093,093,151원 중 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 2,402,360,490원, 미배당은 2,690,732,661원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대구광역시 동구 상매동 소재 율암TG 동측 인근이며 주변은 공장, 연구시설 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 현황 이용. 창고, 천막사무실, 화장실 등으로 이용 중이며 제시목록상 공장과 실제 사용상태에 차이가 있습니다.
- 건물. 일반철골조 기타지붕 단층 건물로, H-beam 주기둥·판넬 벽체·칼라하드너 바닥·철골트러스 노출 천정·샷시창호 구조입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비와 화재경보기 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 1,603.5㎡, 준주거지역, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 889,200원/㎡입니다.
- 규제. 제1종지구단위계획구역, 공공주택지구, 비행안전제6구역, 녹지구역, 산업육성구역, 혁신도시개발예정지구 등과 관련돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 70%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 창고·공장용 토지 및 유사 건물의 실제 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물의 매각 범위, 현황 창고·천막사무실 등 실제 점유·사용 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차인 점유. 박웅서는 대항력이 없지만 실제 점유 여부와 인도 일정은 별개이므로 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 박웅서의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 최우선변제 여부가 배당에 미치는 영향은 별도 확인이 필요합니다.
- 토지 규제. 공공주택지구·비행안전제6구역·산업육성구역·혁신도시개발예정지구 등 토지이용계획이 실제 이용과 향후 처분가치에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격과 활용성’이 승부처
이 사건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 임차인 박웅서도 말소기준보다 늦게 전입해 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 2,429,051,000원이지만, 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않은 창고·토지 일괄매각 물건이므로 할인율만 보고 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 특히 현황 이용이 창고 등이고 토지이용 규제가 복합적으로 얽혀 있어, 이 사건의 핵심은 권리 인수 여부보다 실제 활용가치·환금성·적정 입찰가 검증에 있습니다.
