대구지방법원 2025타경739. 대구광역시 동구 내곡동 331-2 소재의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 종교용지 1,209.0㎡이고, 건물은 지하·지상에 걸쳐 교회와 주택으로 이용되고 있습니다. 감정가는 2,470,974,000원, 현재 최저매각가는 1,210,777,000원으로 두 차례 유찰돼 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다.
하지만 권리분석에서는 이 할인율을 곧바로 가격 메리트로 연결하면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 방종극이 2025.01.09 전입한 것으로 나타나고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 전입일은 말소기준인 2025.05.13보다 앞서므로, 실제 임대차가 존재하고 대항요건이 충족된다면 매수인이 보증금의 미배당 부분을 떠안을 가능성이 있습니다. 따라서 최저가만으로 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경739 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 내곡동 331-2 · 대구광역시 동구 숙천로 110-3 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 지하1층 교회(식당 등), 1층 및 2층 주택 · 별도 건물 1층~3층 교회 |
| 토지 | 종교용지 · 1,209.0㎡ · 주거기타 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 대한예수교장로회제자들의교회 |
| 감정가 / 최저가 | 2,470,974,000원 / 1,210,777,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 영포새마을금고 / 1,791,223,710원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 제시외 건물 중 기호 (ㄱ)은 건축물대장 등재, 미등기 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 전입이 핵심
말소기준은 2025.05.13 임의경매개시결정으로 정리되어 있습니다. 이후 2025.07.07 영천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 방종극의 전입일은 2025.01.09로 기준일보다 앞섭니다.
② 점유자·임차관계 — 보증금 확인 전 인수 0원으로 보면 안 된다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 방종극 | 2025.01.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차 관련 확인 대상은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 방종극 본인으로 나타나며, 임대관계는 이해관계인의 부재로 확인되지 않았습니다. 이 때문에 전입의 성격, 실제 점유, 임대차계약, 보증금을 원본 서류와 현장조사로 확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 대비 49%지만 시세 메리트는 판정 보류
현재 회차는 감정가 2,470,974,000원에서 두 차례 유찰된 1,210,777,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 847,543,900원, 593,280,730원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 소유자 잔여 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 1,210,777,000원 | 1,196,269,230원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 847,543,900원 | 836,668,461원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 593,280,730원 | 584,947,923원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 특히 교회·주택 복합 이용과 1,209.0㎡ 종교용지라는 물건 특성상 일반 주거용 부동산과 같은 방식으로 환금성을 판단하기 어렵고, 선순위 전입 가능성까지 있어 실제 부담액 확인이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,210,777,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,507,770원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,196,269,230원 |
현재 자동 추정상 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있으나, 선순위 전입 가능성이 있는 방종극의 보증금이 미상인 이상 권리분석 결론은 인수액 미상으로 잡는 것이 안전합니다.
⑤ 등기 흐름에서 확인할 부분
2019.12.30 영포새마을금고 근저당권은 채권최고액 2,088,000,000원으로 설정된 기록이 있으나, 현재 제공된 등기 정리에서는 해당 근저당이 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 반면 2025.05.13 같은 영포새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 이 조합은 입찰 전 등기부 원문과 경매기록을 직접 대조해야 할 사안입니다.
⑥ 물건 특성 — 교회·주택·토지 일괄매각
- 이용상태. 한 건물은 지하1층 교회 식당 등, 1층 및 2층 주택으로 이용되고 있으며 다른 건물은 1층~3층 교회로 이용 중입니다.
- 건물구조. 경량철골조 건물로 징크판넬·화강석·벽지·타일·에폭시 등의 마감이 확인됩니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비가 있고, 교회 건물에는 방송설비와 화재탐지·경보설비가 있습니다.
- 토지. 종교용지 1,209.0㎡, 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 461,300원/㎡입니다.
- 규제. 공장설립제한지역·가축사육제한구역에 포함되고, 개발제한구역·하천구역·자연녹지지역·역사문화환경보존지역에 접합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 그중 기호 (ㄱ)은 건축물대장에 등재되어 있으나 미등기 상태입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 숙천2동 회관 북동측 인근, 대구혁신도시 동측의 근교취락지대로 단독주택·창고·소규모 공장·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 대경로(국도4호선)에서 다소 거리에 있으나 인근에 시내버스 승강장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 이해관계인의 부재로 임대관계는 미상으로 조사되어, 방종극의 전입과 실제 임대차 관계를 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 교회·주택 복합 이용 및 종교용지라는 특성 때문에 일반 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 방종극 임대차 원본. 전입일 2025.01.09, 보증금·확정일자 미상입니다. 임대차계약서, 점유현황, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 인수액 재계산. 보증금이 확인되면 낙찰가와 배당액을 기준으로 미배당 보증금을 다시 산정하고, 그 금액을 실제 취득원가에 더해야 합니다.
- 영포새마을금고 권리 원본. 2019.12.30 근저당의 말소 표시와 2025.05.13 임의경매 신청 관계를 등기부와 경매기록에서 대조해야 합니다.
- 배당표 재검산. 신청채권자 청구액 1,791,223,710원이 현재 예상배당에 반영되지 않아 제공된 배당수치만으로 채권 소멸 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 범위, 미등기 건물 기호 (ㄱ)의 소유관계·허가·등기 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 토지규제. 제1종일반주거지역과 지구단위계획구역 외에 공장설립제한·가축사육제한 및 인접 규제를 실제 활용계획과 대조해야 합니다.
- 가격검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 전입 확인이 먼저
이 사건은 숫자만 보면 강하게 할인된 물건입니다. 감정가 2,470,974,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 1,210,777,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 방종극의 2025.01.09 전입이 말소기준 2025.05.13보다 앞서고 보증금이 확인되지 않는다는 점이 가격보다 우선합니다.
보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없고, 실거래 시세 자료도 없어 현재 가격을 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 여기에 교회·주택 복합 이용, 종교용지 1,209.0㎡, 제시외 미등기 건물, 신청채권자 청구와 맞지 않는 예상배당까지 함께 확인해야 합니다. 결론은 “가격은 내려왔지만 권리확인 전에는 보류”입니다.
