대구지방법원 2025타경820. 대구 수성구 수성동2가 138-2의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 132.2㎡, 제3종일반주거지역이고 감정평가상 건물은 주택과 창고로 이용 중입니다. 감정가는 638,907,950원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 313,065,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 말소기준권리는 2005.07.14. 을구 3번 근저당권이며, 등기 흐름상 2010.11.10. 강덕수에게 이전됐고 현재 임의경매도 강덕수가 신청한 구조입니다.
가격 숫자만 보면 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 정보가 없어 “49%니까 싸다”는 결론을 낼 근거가 없습니다. 특히 아파트처럼 동일 단지·동일 평형을 바로 비교할 수 있는 물건이 아니고, 주택과 창고가 함께 있는 토지·건물 일괄매각이므로 실제 응찰가는 입지·건물 상태·활용도·점유 상황을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경820 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 수성동2가 138-2 · 대구광역시 수성구 수성로72길 35-1 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택 및 창고로 이용 중 |
| 토지 | 132.2㎡ · 대 · 제3종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사하늘채개발 |
| 감정가 / 최저가 | 638,907,950원 / 313,065,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강덕수 / 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2005.07.14. 을구 3번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 권오상이고, 2010.11.10. 계약양도로 강덕수에게 이전됐습니다. 그 뒤 설정된 정남국 근저당권, 윤문주 가압류, 수성구·대구광역시·국민건강보험공단 등의 압류 및 근저당권부채권 압류는 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘저가’ 판단 금지
현재 최저매각가는 313,065,000원으로 감정가 638,907,950원의 49%입니다. 3회 유찰 시 219,145,500원, 4회 유찰 시 153,401,850원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 이 사건에서 가격 메리트를 판단할 실거래 비교값은 확인되지 않습니다.
토지 공시지가는 2,919,000원/㎡이고, 토지면적은 132.2㎡입니다. 다만 공시지가는 실거래가격이 아니므로 이 수치만으로 응찰가를 산정해서는 안 됩니다. 또한 감정평가상 건물은 목조 기와지붕 단층 주택과 세멘부록조 슬래브지붕 단층 창고로 구성돼 있어 건물 상태와 활용성의 현장 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 313,065,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,182,910원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 권오상 | 미상 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 정남국 | 400,000,000원 | 307,882,090원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 윤문주 | 284,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 684,000,000원 중 307,882,090원이 배당되고, 376,117,910원이 미배당으로 남는 계산입니다. 을구 3번 근저당권은 등기 원문상 채권최고액 420,000,000원으로 기재돼 있고 2010.11.10. 강덕수에게 이전됐으나, 예상배당 계산에서는 채권액 미상으로 0원 반영돼 있습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 선순위로 차감돼 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구동중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·상가주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 일반 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장과 대구도시철도 2·3호선이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 주택은 목조 기와지붕 단층, 창고는 세멘부록조 슬래브지붕 단층입니다. 주택에는 급배수설비와 난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 132.2㎡, 지목 대, 제3종일반주거지역, 평지·세로장방이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 2,919,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 동일초등학교·동중학교 상대보호구역에 포함되고, 소로2류와 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 매각은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 환금성. 공동주택과 달리 동일 단지 실거래를 직접 대조하기 어려운 단독주택·토지 유형입니다. 2회 유찰 상태이므로 가격 경쟁력은 주변 토지·주택 거래와의 별도 비교가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 최저가 313,065,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고 주변 토지·단독주택 거래와 비교하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 점유 원인을 반드시 확인해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 2005.07.14. 을구 3번 근저당권과 2010.11.10. 강덕수로의 권리이전, 후순위 권리의 소멸 여부를 등기 원본과 다시 대조하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세 해당 여부와 실제 체납액은 배당 결과에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 위치·면적·사용상태와 평가 포함 범위를 현장에서 확인하세요.
- 건물 상태 확인. 목조 단층 주택과 세멘부록조 창고의 노후도, 수선 필요성, 철거·활용 가능성을 직접 점검하세요.
- 회차별 자금계획. 현재 회차 313,065,000원, 3회 유찰 시 219,145,500원, 4회 유찰 시 153,401,850원으로 가격은 달라지지만 시장가 검증 없이 할인율만 따라가서는 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2005.07.14. 근저당권이 말소기준이고 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 그러나 이것이 곧 좋은 가격이라는 뜻은 아닙니다.
현재 최저가는 감정가의 49%인 313,065,000원까지 내려왔지만, 이 금액을 실제 시장가와 대조할 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 게다가 2회 유찰, 단독주택·토지·창고의 일괄매각, 제시외 건물, 임대관계 미상, 세금 압류 6건이 함께 존재합니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만 가격 판단은 보수적으로”입니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 점유와 현장 상태, 그리고 313,065,000원이 주변 시장에서 어느 수준인지 확인하는 것입니다.
