대구지방법원 2025타경827. 대구 동구 도동 90-24의 토지와 제조업소로 이용 중인 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 토지는 578㎡의 가로장방형 평지이고, 감정평가상 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 건물은 세멘벽돌조 슬레트지붕 단층으로, 목록 2는 제조업소 내부 일부를 사무실로 사용하고 목록 4도 제조업소로 이용됩니다. 소유자는 서춘자이며 2001.06.26 소유권을 이전받았습니다.
권리의 큰 줄기는 비교적 명확합니다. 1998년 서울은행 근저당은 2001.07.21 해지로 말소됐고, 2001년 설정된 가등기와 가압류 3건도 같은 해 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 존속하는 담보권 가운데 가장 앞선 권리는 2001.07.20 국민은행 근저당 300,000,000원이며, 이후 국민은행 근저당과 경매개시결정은 낙찰로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경827 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 도동 90-24 · 대구광역시 동구 팔공로24길 181-3 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 제조업소(내 일부 사무실) 및 제조업소 · 근린생활시설 부지 |
| 토지 | 대 578㎡ · 평지 · 가로장방 · 공시지가 550,300원/㎡ |
| 건물 구조 | 세멘벽돌조 슬레트지붕 단층 · 외벽 몰탈 위 페인트 · 바닥 칼라하드너 · 샷시창호 |
| 소유자 | 서춘자 (2001.06.26 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,284,289,640원 / 899,002,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 2,286,797,026원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 매각 |
① 권리 흐름 — 존속하는 최선순위는 2001년 국민은행 근저당
1998.12.08 설정된 서울은행 근저당의 채권최고액은 330,000,000원이지만 2001.07.21 해지로 말소됐습니다. 손태목 명의 소유권이전청구권 가등기도 2001.07.09 해제로 말소됐고, 2001년 가압류 3건 역시 2001.07.06 말소기록이 있습니다. 이 때문에 현재 권리분석의 기준은 존속 중인 2001.07.20 국민은행 근저당 300,000,000원으로 보는 것이 등기 흐름에 부합합니다.
그 뒤 설정된 국민은행 근저당 120,000,000원·36,000,000원·2,160,000,000원과 2025.05.14 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.06.09 임원재산보전처분도 2025.09.29 회생절차 개시신청 기각결정에 따른 실효로 이미 말소됐습니다.
② 현장 리스크 — 낙찰가보다 먼저 경계를 확인해야 한다
| 점검 항목 | 확인 내용 | 입찰 영향 |
|---|---|---|
| 지붕 구조 | 목록 2·4는 공부상 슬래브지붕이나 실제 슬레트지붕 | 수선·철거·인허가 및 실제 구조 확인 |
| 멸실 부분 | 목록 4의 변소 멸실 | 공부·현황·평가 포함 여부 대조 |
| 제시외 건물 | 제시외 건물 포함 매각, 일부는 90-26번지 지상 | 경계측량·토지소유관계·철거위험 확인 |
| 임대관계 | 임대관계 미상 | 점유자·사업자등록·보증금 조사 필요 |
| 설비 | 별도 설비내역 없음 | 제조업소 운영 목적이면 설비비 별도 검토 |
감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각 조건에는 지붕 구조 차이와 변소 멸실이 별도로 명시돼 있습니다. 따라서 공부·현황·제시외 평가내역을 하나의 도면 위에 겹쳐 확인해야 합니다. 특히 타 필지에 걸친 제시외 건물은 낙찰로 토지 사용권까지 자동 취득되는 문제가 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 70%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 899,002,000원으로 감정가 1,284,289,640원의 70%입니다. 예상 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액도 899,002,000원입니다.
그러나 이 물건과 직접 비교할 거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 1회 유찰이나 70%라는 숫자만 보고 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 제조업소와 토지를 함께 매수하는 일괄매각이고, 제시외 건물·타 필지 소재·지붕 차이·멸실 부분이 존재하므로 가격 비교는 토지와 건물을 분리해 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 899,002,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 1.3% 추정) | - | 11,390,020원 |
| 을구 1번 근저당 · 서울은행 | 미상 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 손귀현 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 김임순 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 국민은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 국민은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 국민은행 | 2,160,000,000원 | 310,611,980원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,737,000,000원 중 채권자 예상배당은 887,611,980원, 미배당은 1,849,388,020원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 도평동행정복지센터 북측 인근의 기존주택지대로, 단독주택과 제조업소 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 교통여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 감정평가상 남측 약 15미터, 서측 약 10미터 포장도로에 각각 접합니다. 토지 특성에는 도로접면이 세로한면(불)로 표시돼 있어 현황과 공부를 대조해야 합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·고도지구(5층 이하)이며, 가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 소음. 군용비행장 소음대책구역 제2종구역에 해당합니다. 제조업소 이용과 향후 용도변경 시 소음·건축 제한을 함께 검토해야 합니다.
- 하천구역. 하천구역에 대해서는 건설과 문의가 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없지만 제시외 건물과 타 필지 지상 소재 부분은 별도의 경계·허가 검토가 필요합니다.
- 환금성. 제조업소와 토지를 일괄 취득하는 비주거 물건으로, 일반 주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계측량. 제시외 건물 중 90-26번지에 걸친 부분의 위치와 면적을 현황측량으로 확정하세요.
- 타 필지 권원. 90-26번지 소유관계와 사용승낙·임대차·철거 합의 유무를 확인하세요.
- 점유 조사. 임대관계 미상이므로 현황조사서, 전입세대열람, 사업자등록사항, 점유자 면담으로 대항력 가능성을 확인하세요.
- 지붕·멸실 대조. 공부상 슬래브지붕과 실제 슬레트지붕의 차이, 목록 4 변소 멸실이 감정가와 매각 범위에 어떻게 반영됐는지 확인하세요.
- 배당권리 재검증. 이미 말소된 가압류와 서울은행 근저당이 예상배당에 포함된 이유를 채권신고서·배당요구서 원본으로 확인하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당의 공동담보 범위와 다른 공동담보물의 처분·배당 내역을 확인하세요.
- 규제 검토. 고도지구, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역, 역사문화환경보존지역이 증축·재축·용도변경에 미치는 영향을 관할기관에 확인하세요.
- 입찰가 산정. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 말고, 토지가치·현존 건물가치·철거비·제시외 위험을 분리해 상한을 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지대장·건축물대장·지적도를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리돼도, 경계는 정리되지 않는다”
이 물건은 등기상 존속하는 최선순위 국민은행 근저당 이후의 담보권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 인수형 임차인이나 선순위 가등기가 남는 구조는 아닙니다.
하지만 제조업소·토지 경매의 성패는 등기 말소 여부만으로 결정되지 않습니다. 제시외 건물 일부가 타 필지에 걸쳐 있고, 지붕 구조의 공부·현황 차이와 멸실 부분, 임대관계 미상이 함께 존재합니다. 최저가 899,002,000원이 감정가의 70%라는 사실도 이러한 비용과 제한을 반영하기 전에는 가격 메리트가 아닙니다. 권리는 조건부 합격, 현장과 가격은 보류. 경계측량과 점유·건축·규제 확인을 마친 뒤에만 응찰 상한을 정할 수 있는 실사형 물건입니다.