대구지방법원 2025타경827. 대구 동구 봉무동 1542-8 제1종근린생활시설 2층 2-02호로, 현재 매각물건명세서상 운동시설인 골프연습장으로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자는 서춘자이며, 주식회사국민은행이 2,286,797,026원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.
등기 흐름에는 반드시 바로잡아 읽어야 할 지점이 있습니다. 2013년 공산농업협동조합 근저당 650,000,000원은 2022.06.30. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 서춘자가 소유권을 취득하고 주식회사국민은행 근저당 2,160,000,000원이 설정됐으므로, 경매 당시 존속하는 최초 담보권은 2022.06.30. 국민은행 근저당입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2025년 보전처분도 2025.09.29. 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경827 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 봉무동 1542-8 제1종근린생활시설 2층 2-02호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 운동시설(골프연습장)로 이용 중 |
| 소유자 | 서춘자 (2022.06.30. 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,437,000,000원 / 1,005,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 2,286,797,026원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 5·6을 벽체 없이 사용 · 분리·이전 가능한 골프연습장 설비는 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 존속 담보권은 국민은행 근저당
2013년 공산농업협동조합 근저당은 2022.06.30. 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부 순서상 경매 당시 존속하는 최초 담보권은 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당 2,160,000,000원입니다. 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임원재산보전처분 역시 회생절차 개시신청 기각결정으로 말소됐습니다. 예상배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·이용상태 — 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정자료에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 이를 곧바로 공실이나 소유자 직접점유로 단정할 수 없습니다. 실제 점유자와 영업주체, 점유개시 시점, 임대차보증금과 사업자등록 현황은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
| 확인 항목 | 기재 내용 | 입찰 영향 |
|---|---|---|
| 현재 이용 | 운동시설(골프연습장) | 영업시설 인도·명도 범위 확인 |
| 공간 구성 | 목록 5·6을 벽체 없이 일괄사용 | 독립 이용 가능성과 경계 확인 |
| 출입구 | 출입구 1개로 이용 | 분리 사용 시 동선 검토 |
| 원상회복 | 원상회복이 용이함 | 분리공사 범위·비용 확인 |
| 설비 | 별도 분리·이전 가능한 설비는 매각 제외 | 인수되는 시설과 철거 후 상태 확인 |
| 임대관계 | 미상 | 대항력·명도비용 사전 확정 불가 |
③ 가격 판단 — 최저가 70%만으로는 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 1,005,900,000원으로 감정가 1,437,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 근린시설이면서 골프연습장으로 일괄 사용되는 특수성을 고려하면 일반 주거용 물건보다 개별 현황과 임대수익, 공실 가능성을 중심으로 가격을 산정해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 1,005,900,000원 | 993,441,000원 | 1,816,559,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 704,130,000원 | 694,688,700원 | 2,115,311,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 492,890,999원 | 485,562,089원 | 2,324,437,911원 | 0원 |
회차가 내려가도 예상 시나리오상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 다만 이는 가격이 유리하다는 뜻이 아니라, 채권자 미배당이 커진다는 뜻입니다. 외부 실거래 비교가 없는 상태에서는 현 임대수익, 예상 공실기간, 골프연습장 설비 철거 후 이용가치와 목록별 독립사용 가능성을 반영해 별도의 적정가를 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,005,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,459,000원 |
| 2. 근저당 · 공산농업협동조합 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 2,160,000,000원 | 343,441,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,810,000,000원 중 993,441,000원이 배당되고, 미배당액은 1,816,559,000원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수는 각각 0원으로 계산됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 공산농업협동조합 근저당의 말소기재와 배당표가 서로 달라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항·토지정보 기준)
- 용도지역. 일반상업지역이며 경제자유구역·지방산업단지·지원시설구역·제1종지구단위계획구역에 포함됩니다. 공공시설구역과 중로2류에 접합니다.
- 토지 조건. 토지면적 1,350.5㎡, 공시지가 2,351,000원/㎡, 지목은 대, 이용상황은 상업용입니다. 평지의 가로장방형이며 중로각지입니다.
- 교통·도로. 차량 접근이 가능하고 교통사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다. 감정자료에는 남측 약 15미터, 서측 약 10미터 포장도로 접면이 기재돼 있습니다.
- 주변 환경. 도평동행정복지센터 북측 인근의 기존 주택지대로서 단독주택과 제조업소 등이 형성된 지역으로 평가됐습니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 비행안전제6구역에 포함됩니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 표준상품이 아니라 근린시설이며, 현재 골프연습장으로 목록을 통합해 사용하고 있습니다. 매수층과 재임대 가능성은 개별 시설상태와 독립사용 가능성에 크게 좌우됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 영업주체, 보증금, 점유개시 시점과 사업자등록 현황을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록 5·6의 정확한 위치와 면적, 벽체 없는 통합사용 상태, 출입구 1개가 각 목록의 독립사용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 매각 제외 설비 확인. 스크린골프장 안에서 분리·이전 가능한 설비가 제외되므로, 반출 후 남는 건물 상태와 정상 영업에 필요한 추가비용을 산정해야 합니다.
- 이용상태 원본 대조. 골프연습장 기재와 제조업소 이용 기재가 서로 다르므로 현장조사와 감정평가서 원문을 대조하세요.
- 배당순위 재검산. 공산농업협동조합 근저당은 등기상 말소됐지만 예상배당에는 포함돼 있습니다. 실제 배당관계와 말소기준권리를 원본 서류로 재확인하세요.
- 적정가 별도 산정. 실거래 비교표본이 없으므로 감정가 할인율이 아니라 임대료, 공실, 시설철거, 원상회복, 재임대 가능성을 반영해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각 제외목록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 가격”
예상 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원이고, 등기상 존속하는 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순한 권리순위보다 현황과 가격 검증입니다. 목록 5·6을 벽체 없이 하나의 골프연습장으로 사용하고 있으며 출입구도 1개이고, 일부 설비는 매각에서 제외됩니다. 임대관계는 미상이고, 확인된 실거래 기준도 없어 현재 최저가 1,005,900,000원이 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
더구나 등기상 말소된 공산농업협동조합 근저당이 예상배당표에는 남아 있어 배당관계의 재검산도 필요합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격과 현황은 보류입니다. 현장 점유·일괄사용 범위· 제외 설비·독립사용 가능성·실제 임대수익을 확인하기 전에는 감정가 70%라는 숫자만으로 응찰할 물건이 아닙니다.