인천지방법원 2025타경1590. 계양구 용종동 인천계양코아루센트럴파크 301(판매시설)동 1층 126호입니다. 공부상 용도는 판매시설(상점)이고 감정 현황은 공실입니다. 소유자 이강범 씨가 2025년 4월 29일 매매를 원인으로 거래가액 1,149,252,000원에 취득했고, 2025년 5월 15일 신김포농업협동조합 앞으로 채권최고액 636,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 신한은행의 가압류 274,000,000원, 신김포농업협동조합의 임의경매개시결정, 국가의 압류가 이어졌습니다. 이 권리들은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 다만 이 사건의 핵심 위험은 등기부보다 상가의 환금성·공실·건물 상태에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1590 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 용종동 207-1 인천계양코아루센트럴파크 제301(판매시설)동 제1층 제126호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 판매시설(상점) · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 2층 건물 내 1층 126호 |
| 소유자 | 이강범 (2025.04.29. 매매, 거래가액 1,149,252,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,140,000,000원 / 273,714,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신김포농업협동조합 / 540,616,837원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
초기 소유권보존 단계부터 한국토지신탁, 국제자산신탁, 우리자산신탁, 대한토지신탁을 거친 신탁 이력이 있으나 각 신탁등기는 이미 말소되고 2022년 11월 3일 금아산업주식회사로 신탁재산이 귀속됐습니다. 이후 2025년 5월 15일 이강범 앞으로 소유권이 이전됐으며, 같은 날 설정된 신김포농업협동조합 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다.
② 점유·임차 및 현장 상태 — 공실이지만 재확인 필요
현황은 공실로 조사됐고 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정자료상 임대관계는 미상이므로, 입찰 전 상가 점유 상태와 사업자등록 여부, 열쇠 인도 가능 여부를 다시 확인해야 합니다. 현재 자료만으로 특정 임차인의 대항력이나 우선변제권을 인정할 사정은 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 24%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 273,714,000원으로 감정가 1,140,000,000원의 24.01%입니다. 네 차례 유찰되며 가격이 크게 내려왔지만, 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 같은 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 273,714,000원 | 269,082,004원 | 640,917,996원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 191,599,800원 | 188,117,403원 | 721,882,597원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 134,119,859원 | 131,442,181원 | 778,557,819원 | 0원 |
추가 유찰 시 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 채권자가 배당받지 못한 금액이 매수인에게 자동으로 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 상가의 실제 가치는 임대료, 공실기간, 관리비, 수선비와 향후 매각 가능성을 별도로 반영해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 273,714,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,631,996원 |
| 1. 근저당 · 신김포농업협동조합 | 636,000,000원 | 269,082,004원 |
| 2. 가압류 · 주식회사신한은행 | 274,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 910,000,000원 중 예상 배당액은 269,082,004원, 미배당액은 640,917,996원입니다. 송파세무서장의 압류가 존재하므로 실제 조세채권의 금액과 법정기일에 따라 배당 순서와 금액은 변동될 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천길주초등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 1호선 임학역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측 계양문화로를 통해 인근 지역과 연계됩니다.
- 용도·상태. 공부상 판매시설(상점)이나 현황은 공실입니다. 기본 전기·위생·급배수·소화·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 계산택지 지구단위계획구역, 택지개발지구, 과밀억제권역 및 장애물제한표면구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 판매시설로서 주거용 부동산보다 임대수익과 업종 수요의 영향을 크게 받습니다. 4회 유찰 이력은 재매각 난도를 보수적으로 봐야 할 근거입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 인근 동일 건물 또는 유사 판매시설의 실제 매매가·임대료·공실기간을 확인해 실질 수익가치를 산정하세요.
- 누수·파손 범위. 1층 천장 파손과 ‘우기시 누수 알림’의 원인, 126호 영향 여부, 공용부분 해당 여부와 수선 책임을 확인하세요.
- 점유 재확인. 현황은 공실이나 임대관계는 미상이므로 현장 점유, 사업자등록, 열쇠 보유자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 관리비·운영비. 체납 관리비와 공용부분 부담, 냉난방·전기·수도 유지비를 관리주체에 확인하세요.
- 조세채권. 국가 압류의 세목·금액·법정기일을 확인해 실제 배당표 변동 가능성을 점검하세요.
- 업종 가능성. 관리규약, 건축물대장, 지구단위계획과 관계 법령상 입점 가능한 업종 및 영업 제한을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 검증은 어렵다
이 사건은 2025년 5월 15일 신김포농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류·경매개시결정· 국가 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 복잡한 인수형 물건은 아닙니다.
그러나 권리가 단순하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 최저가는 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 현황은 공실이며, 이미 네 차례 유찰됐습니다. 여기에 천장 일부 파손과 우기 누수 경고까지 확인됩니다. 결국 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 실제 임대수익·수선비·공실기간·향후 환금성을 반영한 가치가 273,714,000원을 넘는지에 있습니다. 권리는 조건부 합격, 가격과 현장 상태는 보수적 검증이 필요한 물건입니다.