대구지방법원 2025타경854. 대구 남구 대명동 1001-6의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 218.0㎡, 지목은 대, 이용상황은 단독이며 지형은 평지·사다리형입니다. 건물은 기호 2-가와 2-나 모두 주택으로 이용되고 있고, 2-나는 공실상태로 조사됐습니다. 현재 소유자는 상속으로 지분을 취득한 이영임·최기동·최은지·최혜령입니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2008년 5월 28일 옥포농업협동조합의 채권최고액 75,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 삼성카드 주식회사와 주식회사 우리카드의 가압류, 옥포농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 남산신용협동조합·안지랑신용협동조합·북성신용협동조합의 근저당은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경854 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 1001-6 · 대구광역시 남구 대명복개로 187-4 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 기호 2-가, 2-나 주택 · 2-나 공실상태 |
| 토지 | 218.0㎡ · 대 · 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 이영임 지분 9분의 3 · 최기동 지분 9분의 2 · 최은지 지분 9분의 2 · 최혜령 지분 9분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 373,879,920원 / 89,769,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 옥포농업협동조합 / 58,933,686원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 을구 8번 옥포농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 75,000,000원이며 토지 대구광역시 남구 대명동 1001-6과 공동담보로 설정돼 있습니다. 이후의 삼성카드 주식회사 가압류 10,742,137원, 주식회사 우리카드 가압류 21,828,830원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 4회 유찰 — 가격보다 먼저 ‘왜 유찰됐는지’ 확인
현재 최저매각가는 89,769,000원이고 이미 4회 유찰된 상태입니다. 시나리오상 현재 회차는 감정가 24%, 5회 유찰 시 62,838,299원으로 감정가 17%, 6회 유찰 시 43,986,809원으로 감정가 12%까지 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 89,769,000원 | 19,817,809원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 62,838,299원 | 46,263,757원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 43,986,809원 | 64,775,921원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 이 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 다만 4회 유찰 사실 자체는 단순한 가격 할인 신호로만 보기는 어렵습니다. 이 물건은 단독주택과 토지의 일괄매각이고, 제시외 건물 경계 이슈가 함께 존재하므로 저가 여부보다 물리적·법적 범위 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,769,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,015,842원 |
| 2. 근저당 · 옥포농업협동조합 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,742,137원 | 10,742,137원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 21,828,830원 | 2,011,021원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 107,570,967원 중 87,753,158원이 배당되고 19,817,809원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 남구 대명동 소재 대구카톨릭대학교병원 남동측 인근이며, 주위는 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로 접근성을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호 2-가와 2-나는 모두 주택이며, 기호 2-나는 공실상태입니다. 위생·급배수설비와 난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 218.0㎡의 대지로 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다. 공시지가는 860,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역에 해당합니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 범위. 목록 2-나와 일부 제시외 건물이 인접필지 경계에 일부 걸쳐 있는 것으로 파악된 만큼 매각 대상과 실제 점유 범위를 원본 도면·현황과 대조하세요.
- 지적 경계. 토지 경계와 건물 위치가 핵심입니다. 일괄매각이라는 이유만으로 인접필지에 걸친 부분까지 자유롭게 사용할 수 있다고 전제하지 마세요.
- 점유·임대관계. 2-나는 공실상태이나 임대관계 전체는 미상입니다. 현황 점유자와 전입·보증금 존재 여부를 다시 확인하세요.
- 4회 유찰 원인. 현재 최저가 89,769,000원이라는 숫자만 보지 말고 경계·건물 상태·도로 조건을 포함해 반복 유찰 원인을 확인하세요.
- 배당 변동. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 시나리오이므로 실제 배당순위와 금액은 매각 전 원본을 재확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현황은 단순하지 않다”
등기만 보면 핵심은 분명합니다. 2008년 옥포농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건은 이미 4회 유찰됐고, 단독주택과 토지의 일괄매각에 제시외 건물의 지적 경계 문제가 겹칩니다. 현재 최저가가 89,769,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 경계와 현황 확인 없이는 입찰 판단을 끝내면 안 되는 사건입니다.
