대구지방법원 2025타경854. 대구광역시 남구 대명동 1001-6 소재 단독주택과 토지를 대상으로 하는 임의경매입니다. 토지면적은 218.0㎡이며, 감정평가서상 주택은 목조 세멘와즙 단층 건물과 세멘 부록조 세멘와즙 단층 건물로 구성됩니다. 2008년 설정된 옥포농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤 삼성카드와 우리카드의 가압류가 이어졌습니다. 현재는 상속을 원인으로 이영임·최기동·최은지·최혜령이 지분을 나누어 소유하고 있습니다.

권리관계에서 먼저 보이는 것은 등기상 후순위 권리의 소멸 구조입니다. 그러나 이 사건은 단순히 채권을 정리하는 문제로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 일부 제시외 건물이 대상 토지와 인접 필지의 지적 경계에 걸쳐 있다는 취지의 비고가 있습니다. 또한 감정평가서에 일부 건물의 공실이 명시되어 있지만, 전체 주택의 점유와 임대관계가 모두 확정된 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준은 2008.05.28 설정된 옥포농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 75,000,000원이며 토지 대명동 1001-6을 공동담보로 합니다. 앞서 설정되었던 남산신용협동조합·안지랑신용협동조합·북성신용협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.

말소기준 이후 설정된 삼성카드 가압류 10,742,137원, 우리카드 가압류 21,828,830원 및 옥포농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 현재 배당 시뮬레이션에 반영된 매수인 인수금액은 0원입니다.

② 가격 분석 — 감정가 17%와 시장가치의 차이

이번 회차 최저매각가는 62,838,000원으로 감정가 373,879,920원의 16.81% 수준입니다. 감정가에서 크게 낮아진 가격이라는 사실은 분명하지만, 실제 매매사례와 비교한 할인율은 아닙니다.

추가 유찰 회차는 시나리오이며, 실제 매각가격이나 향후 기일을 확정하는 수치는 아닙니다. 인수액 0원은 현재 배당 계산상 반영액입니다.

5회 유찰은 상당한 가격 하락을 보여주지만, 유찰 원인이 정확히 무엇인지는 별도 확인이 필요합니다. 이 사건에서는 지적 경계에 걸친 제시외 건물, 일괄매각 범위, 임대관계 미상, 건물의 노후·보수 상태가 가격을 판단할 때 중요한 검토 대상입니다.

③ 예상배당표 (매각가 62,838,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,531,084원을 제외한 61,306,916원이 옥포농업협동조합에 배당되는 구조입니다. 삼성카드와 우리카드의 예상배당은 각각 0원이고, 소유자 잔여금도 없습니다.

채권최고액 등을 기준으로 계산한 전체 채권액은 107,570,967원, 예상 채권자 배당액은 61,306,916원이며, 미배당 46,264,051원이 발생합니다. 이 미배당액은 채권자에게 남는 배당 부족분으로, 후순위 채권자의 미회수액을 낙찰자가 당연히 인수한다는 뜻은 아닙니다.

옥포농업협동조합의 배당 계산은 채권최고액 75,000,000원 기준입니다. 실제 청구액은 58,933,686원으로, 현재 시나리오상 예상배당 61,306,916원이 이를 웃돌지만 최종 배당액은 실제 확정채권·배당순위·세금 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 미확인 임차인 관련 변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·토지·건물 상태 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 남구 대명동 소재 대구카톨릭대학교병원 남동측 인근으로, 주위는 단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 간선도로 접근성 등을 감안한 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
• 토지. 면적 218.0㎡, 지목 '대', 평지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 '세로한면(불)'로 기재되어 있어 실제 차량 진출입과 건축상 도로 요건을 확인해야 합니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 860,400원/㎡입니다.
• 건물 구조. 2-가는 목조 세멘와즙 단층, 2-나는 세멘 부록조 세멘와즙 단층 건물로 모두 주택 용도입니다. 벽지·장판·타일 및 샷시 창호 등의 마감이며 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
• 공실·임대관계. 2-나 건물은 공실로 평가되었으나 전체 건물의 임대관계는 미상입니다. 공실로 기재된 부분과 실제 인도 대상의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 경계 문제. 일괄매각 대상인 일부 제시외 건물이 목록 토지 및 인접 필지의 지적 경계에 일부 걸쳐 소재하는 것으로 파악됩니다. 현황측량과 건물별 위치 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 지적 경계 현황 확인. 대명동 1001-6과 인접 필지 사이의 경계를 지적도·현황측량으로 확인하고, 경계에 걸친 제시외 건물의 정확한 위치와 처리 가능성을 점검하세요.
• 일괄매각 범위 대조. 매각물건명세서상 제시외 건물 포함 범위, 건물별 소유관계, 평가 포함 여부, 실제 점유 상태를 대조하세요.
• 임차·점유관계 조사. 2-나 건물의 공실 여부를 현장에서 재확인하고 2-가 및 기타 건물의 점유자, 전입세대, 임대차 계약, 보증금, 확정일자를 확인하세요. 대항력은 현재 미상입니다.
• 노후 건물 수리비 검토. 목조 및 세멘 부록조 주택의 지붕·누수·설비·외벽 상태와 철거 또는 보수 필요성을 점검하고 비용을 입찰가에 반영하세요.
• 도로·건축 가능성 확인. 도로접면 '세로한면(불)'의 실제 의미와 재건축·증축·토지 활용 시 필요한 도로 요건, 접도 조건을 관할 기관에 확인하세요.
• 권리 원본 대조. 건물뿐 아니라 일괄매각되는 토지의 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각 대상 목록 및 최종 변경사항을 직접 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 저평가를 단정하지 말고, 토지·건물 현황과 경계 리스크를 반영한 실질 사용가치와 예상 추가비용을 기준으로 응찰가를 정하세요.
• 배당·세금 검토. 예상 미배당 46,264,051원은 채권자 부족분입니다. 낙찰자 인수 문제와 구분해 검토하되, 미확인 임차보증금·당해세·법정 부담 등은 별도로 확인하세요.

맺으며 — “17% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 활용 가능한 부동산인가”

대구지방법원 2025타경854는 5회 유찰 끝에 감정가 373,879,920원의 부동산이 62,838,000원까지 내려온 사건입니다. 등기상 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 계산상 매수인 인수액이 0원인 점은 긍정적입니다.

그러나 일부 제시외 건물의 지적 경계 걸침과 전체 점유·임대관계 미확정은 가격 판단에 앞서 해결해야 할 쟁점입니다. 감정가 대비 할인율이 커도 건물을 마음대로 사용·수리·철거할 수 있는지, 토지 경계를 둘러싼 분쟁이 있는지에 따라 실질적인 취득가치는 달라집니다.

등기상 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 현장 리스크가 해소되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수 자체가 아니라 지적 경계·매각 범위·점유관계를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.