대구지방법원 2025타경947. 대구 남구 대명동 944-10의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 현 소유자는 유동현이며 2022.04.26. 소유권을 이전받았습니다. 현재 권리관계의 기준점은 2023.06.02. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 222,410,000원입니다. 이 근저당 이후 등기된 황성득의 가압류 85,249,540원, 강제경매개시결정, 주식회사 아이엠뱅크 가압류 5,924,580원은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 등기상 금액은 0원입니다. 현재 회차의 매각가 가정 191,984,000원에서는 집행비용 3,487,776원을 먼저 제외한 뒤 대구은행 근저당권에 188,496,224원이 배당되고, 후순위 채권에는 배당이 돌아가지 않습니다. 채권자 전체 미배당은 125,087,896원이나, 이 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경947 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 944-10 · 대구광역시 남구 안지랑로13길 22-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 154.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 유동현 (2022.04.26. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 391,804,800원 / 191,984,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 92,620,705원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 제공된 권리관계에서는 대항력 임차보증금이나 임차권등기 승계 문제를 계산할 항목이 없습니다. 말소기준권리는 을구 9번 주식회사대구은행 근저당권이며, 이보다 뒤에 설정된 황성득 가압류와 강제경매개시결정, 주식회사 아이엠뱅크 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구간 — 실거래 비교 대신 유찰 시나리오 확인
동일 물건의 실거래 비교자료는 제시되어 있지 않아 시세 대비 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 현재 확인 가능한 가격 신호는 유찰 회차입니다. 감정가 391,804,800원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 191,984,000원, 시나리오 표기상 감정가의 49%입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 191,984,000원 | 188,496,224원 | 125,087,896원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 134,388,800원 | 131,707,357원 | 181,876,763원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 94,072,160원 | 91,978,861원 | 221,605,259원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 191,984,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,487,776원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 222,410,000원 | 188,496,224원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 황성득 | 85,249,540원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 · 황성득 | - | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 아이엠뱅크 | 5,924,580원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 313,584,120원 중 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 188,496,224원이고, 미배당은 125,087,896원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 계산입니다.
④ 현황·토지 체크 — 면적 차이가 핵심
- 이용상태. 감정요항표상 본건은 단독주택으로 이용중입니다.
- 건물 구조. 시멘트벽돌조 슬라브위 강판기와지붕 단층이며 외벽은 외장타일·몰탈위페인팅, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비와 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 154.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,171,000원/㎡입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 남구 대명동 소재 대명초등학교 남동측 인근이며, 주위는 단독·다세대 등으로 이루어진 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 임대관계. 감정요항표에는 임대관계 등이 미상으로 기재되어 있으나, 현재 권리자료상 별도 임차인 신고는 없습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 9번 2023.06.02. 주식회사대구은행 근저당권이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 임차 점유 재확인. 현재 임차인 신고는 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 실제 점유자를 다시 대조해야 합니다.
- 건물면적 현장 대조. 공부상 67.5㎡와 실제 약 93.3㎡ 차이 및 제시외 건물 포함 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 단독주택과 토지, 제시외 건물이 어떤 범위로 함께 매각되는지 매각물건명세서와 현장을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 2회 유찰로 최저가가 감정가 49% 수준이지만 실거래 비교자료가 없어, 단순 유찰률만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건 현황은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 분명합니다. 말소기준인 대구은행 근저당 이후 가압류와 강제경매 관련 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 2회 유찰되어 최저매각가는 191,984,000원까지 내려왔습니다.
그러나 단독주택 경매에서는 등기보다 현황 확인이 중요할 수 있습니다. 이 물건은 일괄매각·제시외 건물 포함 조건이고, 공부상 건물면적 67.5㎡와 실제 약 93.3㎡ 사이에 차이가 기재돼 있습니다. 또한 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮다고 단정할 근거도 없습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격과 현황은 추가 검증입니다.
