대구지방법원 2025타경959. 대구 동구 신천동 부띠크시티오피스텔 3층 313호입니다. 감정가 68,000,000원이 네 차례 유찰돼 최저매각가가 16,327,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 24.01%이므로 매우 낮아 보이지만, 이 사건은 낙찰가가 핵심 가격이 아닙니다. 임차권자 김영준은 2022.08.26 전입·점유를 시작했고 보증금은 100,000,000원입니다. 경매개시결정은 2025.07.08이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 돌려받지 못하는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 16,327,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 693,886원을 제외한 15,633,114원이 임차보증금에 배당되고, 나머지 84,366,886원이 인수됩니다. 결국 낙찰가 16,327,000원과 인수액 84,366,886원을 합친 부담은 100,693,886원입니다. 5회 유찰 시에도 11,428,900원 낙찰가에 89,176,820원 인수, 6회 유찰 시에도 8,000,229원 낙찰가에 92,543,775원 인수이므로, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어나는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경959 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 286-2 부띠크시티오피스텔 3층 313호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 동구 동부로22길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철골철근콘크리트조·철근콘크리트구조 · 지하5층 지상23층 중 3층 |
| 사용승인일 | 2015.02.10 |
| 소유자 | 조경화 · 2015.10.02 매매 · 거래가액 112,873,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 16,327,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 핵심은 1억원 임차보증금
과거 대구은행 근저당, 칠곡농업협동조합 근저당, 서울특별시·대구광역시 동구의 압류와 신현진 가압류는 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.07.08 강제경매개시결정입니다. 그러나 김영준은 그보다 앞선 2022.08.26 전입·점유를 갖추고 있어 대항력이 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영준 | 건물 전유부분 전부 | 100,000,000원 | 2022.08.26 | 2022.08.10 경정 최초 기재 2025.01.07 | 대항력 有 우선변제 有 미배당액 인수 |
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득액을 봐야 한다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저가만 보고 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 현재 회차에서 확인되는 것은 감정가 68,000,000원보다 실질취득 100,693,886원이 높다는 점입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 16,327,000원 | 15,633,114원 | 84,366,886원 | 100,693,886원 |
| 5회 유찰 시 | 11,428,900원 | 10,823,180원 | 89,176,820원 | 100,605,720원 |
| 6회 유찰 시 | 8,000,229원 | 7,456,225원 | 92,543,775원 | 100,544,004원 |
보증금 100,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 유찰이 진행돼 낙찰가가 더 내려가더라도 그만큼 미배당 보증금이 커집니다. 따라서 경제적인 취득 부담은 약 1억원대로 사실상 고정됩니다. 이 사건에서 16,327,000원이라는 표면 최저가를 기준으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,327,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 693,886원 |
| 1. 임차인 김영준 보증금 | 100,000,000원 | 15,633,114원 |
| 2. 경매개시결정 · 김영준 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 100,000,000원 중 15,633,114원만 배당되고 부족분 84,366,886원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 실제 배당은 집행비용·세금 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신암동 소재 동대구역 남서측 인근으로, 복합환승센터·백화점·각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용 및 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 지하5층 지상23층 건물 중 3층 313호이며, 사용승인일은 2015.02.10입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·엘리베이터·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 동측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 8미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도·규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·중요시설물보호지구(공용) 등에 해당하며 공시지가는 3,900,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단의 기준은 16,327,000원이 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합친 실질취득액이어야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 김영준의 임대차계약일 2022.08.08, 전입·점유 2022.08.26, 보증금 100,000,000원 및 확정일자 경정 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 관계인 확인. 임차인과 경매신청채권자가 모두 김영준으로 기재돼 있으므로 보증금 지급내역과 경매신청 원인채권을 함께 확인해야 합니다.
- 배당 후 잔액 확인. 실제 배당표에서 임차보증금이 얼마까지 변제되는지 확인해야 최종 인수액이 확정됩니다.
- 오피스텔 이용상태 확인. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고 임차권은 주거로 기재돼 있으므로 현황과 실제 사용관계를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 많다 ≠ 싸다”
이 사건은 감정가 68,000,000원에서 네 차례 유찰돼 16,327,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금은 100,000,000원이고, 현재 회차 예상배당으로는 84,366,886원이 매수인에게 넘어옵니다. 그래서 실질취득은 100,693,886원입니다.
더 유찰돼도 구조는 달라지지 않습니다. 낙찰가는 11,428,900원, 8,000,229원으로 낮아지는 반면 인수액은 89,176,820원, 92,543,775원으로 커집니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 최저가가 내려갈수록 싸지는 것이 아니라, 보증금 잔액이 인수액으로 이동할 뿐입니다. 여기에 임차인과 경매신청채권자가 동일인으로 기재된 점까지 확인이 필요합니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 1억원대 실질취득 부담과 임차권의 실체 확인입니다.
