944,770,000원
대구지방법원 2025타경1186. 대구 북구 관음동 1402-11 토지와 지하 1층·지상 5층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 지하 1층은 일반음식점과 기계실, 지상 1층은 계단실과 주차장, 지상 2층부터 5층은 여관(모텔)로 이용 중입니다. 공부상 2층은 사무소, 3층은 고시원이지만 현황은 여관이며, 제시외 건물도 포함해 일괄매각됩니다.
가격은 감정가 1,928,103,640원에서 2회 유찰된 944,770,000원으로, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 물건은 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 숙박시설과 토지가 결합된 수익형 부동산입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1186 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 관음동 1402-11 대구광역시 북구 칠곡중앙대로91길 5-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 지하 1층, 지상 5층 · 지상 2층~5층 여관(모텔) |
| 토지 | 대 318.1㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 성시영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,928,103,640원 / 944,770,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성서농업협동조합 / 1,477,401,751원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 매각 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 기준권리 재검증 필요
권리 산정상 말소기준은 2012.09.26. 대구축산업협동조합 근저당권 1,183,000,000원이며, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조로 표시돼 있습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션도 이 근저당권에 932,922,300원을 우선 배당하고, 매수인 인수액은 0원으로 계산합니다.
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 숙박시설의 실제 운영자, 객실 점유자, 사업자등록 및 영업시설의 소유관계는 등기상 임차인 유무와 별개이므로 현장조사가 필요합니다. 2013년 심순이 명의 전세권 400,000,000원은 2014.05.14. 해지를 원인으로 말소된 내역이 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 944,770,000원으로 감정가 1,928,103,640원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 12개월 평균, 최신 거래 또는 가격 추세 자료가 없어 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 944,770,000원 | 932,922,300원 | 6,564,077,700원 |
| 3회 유찰 시 | 661,339,000원 | 652,325,610원 | 6,844,674,390원 |
| 4회 유찰 시 | 462,937,300원 | 455,907,927원 | 7,041,092,073원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 6,564,077,700원에서 6,844,674,390원, 7,041,092,073원으로 증가합니다. 다만 제공된 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원이므로, 미배당 채권액이 곧바로 낙찰자의 추가 부담으로 연결되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 944,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,847,700원 |
| 1. 근저당 · 대구축산업협동조합 | 1,183,000,000원 | 932,922,300원 |
| 2. 전세권 · 심순이 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 칠곡농업협동조합 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 동대구농업협동조합 | 1,356,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사현대해양개발 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,356,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 성서농업협동조합 | 1,332,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 성서농업협동조합 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 7,497,000,000원 중 932,922,300원이 배당되고, 미배당액은 6,564,077,700원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 배당순위는 2012년 근저당 말소등기와의 정합성을 원본에서 재확인해야 합니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대구광역시 북구 관음동 북구어울 아터센터 북동측 인근으로, 음식점·숙박시설·각종 근린생활시설이 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통시설 접근성을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 지하 1층·지상 5층 건물입니다. 외벽은 화강석재붙임과 드라이비트, 내벽은 벽지·인테리어·타일, 바닥은 카페트와 타일 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비와 도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 면적 318.1㎡, 지목 대, 일반상업지역, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 1,725,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역에 포함되며, 소로3류·중로3류·보행자전용도로에 접합니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없다고 평가됐으나, 매각물건명세서에는 공부상 2층 사무소·3층 고시원과 달리 현황이 여관이라고 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 아파트보다 매수층이 제한되는 숙박시설이며, 2회 유찰된 상태입니다. 객실 운영과 시설상태에 따라 매각성과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2012년 대구축산업협동조합 근저당이 말소기준으로 산정됐지만, 2014.09.26. 말소등기가 기재돼 있습니다. 등기부 원본과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 현재 유효한 담보권 확인. 2020.11.26. 성서농업협동조합 근저당권 1,332,000,000원과 420,000,000원의 유효 여부와 순위를 확인하세요.
- 점유자 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 모텔 운영자·사업자등록자·객실 및 부대시설 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되므로 제시외 건물의 위치·구조·면적과 이용현황을 감정평가서 도면으로 대조하세요.
- 용도 현황 확인. 공부상 사무소·고시원과 실제 모텔 이용의 관계, 숙박업 영업 가능 여부와 필요한 행정절차를 확인해야 합니다.
- 시설 실사. 객실·승강기·보일러·화재탐지·급배수 설비의 상태와 수선 필요 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치보다 주변 숙박시설 거래, 토지 가치와 실제 영업수익을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “할인율보다 먼저 권리 기준과 운영가치를 확인해야 한다”
이 물건의 현재 최저가는 944,770,000원으로 감정가의 49%이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 등기 흐름에는 말소기준으로 산정된 2012년 근저당권의 2014년 말소등기가 함께 나타나므로, 권리분석의 출발점부터 원본 검증이 필요합니다.
가격 면에서도 모텔은 감정가 할인율만으로 판단할 수 없는 상품입니다. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상이고, 지하 음식점은 공실이며, 지상 2층부터 5층의 숙박시설 운영상태와 시설가치가 확인되지 않았습니다. 결론은 인수 계산은 0원, 권리 기준은 재확인, 가격 판단은 보류입니다. 최저가가 크게 내려왔다는 사실보다 말소기준의 확정과 현장 운영가치 검증이 먼저입니다.
