대구지방법원 2025타경1198. 대구 중구 동인동4가 322-2의 토지와 주택·점포를 함께 매각하는 물건입니다. 감정평가상 건물은 블록조 스레트지붕 단층이고, 현재 주택 및 점포로 이용 중입니다. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이며, 목록2는 공부상 면적 59.47㎡와 달리 경계 구분 없이 증축돼 실측면적 70.12㎡가 적용됐습니다. 목록3은 공부상 지목이 대지이지만 현재 도로로 이용되고, 부동산 전체는 지적재조사사업지구 안에 있습니다.
가격만 보면 감정가 414,815,840원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 203,259,000원으로 낮아졌습니다. 하지만 동일 용도·입지의 실거래 시세와 비교되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 할인율 49%만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 할인율보다 등기상 말소기준의 재확인, 실제 점유관계, 증축 부분과 도로 이용 토지의 범위를 확정하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1198 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 동인동4가 322-2 · 국채보상로142길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주택 및 점포 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 75.1㎡ · 대 · 주상기타 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 | 블록조 스레트지붕 단층 · 목록2 공부 59.47㎡ / 실측 70.12㎡ |
| 소유자 | 김남식 (단독소유, 2000.06.15. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 414,815,840원 / 203,259,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동대구신용협동조합 / 175,982,711원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 원본 대조가 필요하다
가장 오래된 수성2,3가새마을금고 근저당은 1992.03.28. 설정됐지만, 등기내역에는 2000.06.15. 해지를 원인으로 한 말소등기가 함께 확인됩니다. 2000.06.15. 설정된 대구은행 근저당 역시 2016.06.21. 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 권리만 놓고 보면 2017.08.28. 동대구신용협동조합의 채권최고액 65,000,000원 근저당이 실질적인 말소기준 후보가 됩니다.
그 뒤 같은 동대구신용협동조합 명의로 2018년 65,000,000원, 2019년 36,000,000원, 2023년 12,000,000원과 18,000,000원, 2024년 18,000,000원의 근저당이 순차 설정됐습니다. 2025.07.01. 대구신용보증재단의 68,775,009원 가압류와 2025.10.29. 임의경매개시결정도 모두 그 이후입니다. 현존 등기권리만을 기준으로 하면 매각으로 소멸하는 구조이지만, 법원이 확정한 말소기준권리와 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
② 가격과 물건 특수성 — 49% 할인만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가 414,815,840원의 49%인 203,259,000원입니다. 예상배당 산식상 인수액이 0원이므로 실질취득액도 203,259,000원으로 계산됩니다. 다만 임대관계가 확인되지 않았으므로 실제 인수위험이 최종적으로 0원인지 별도 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 203,259,000원 | 143,613,374원 | 229,161,635원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 142,281,300원 | 83,489,362원 | 289,285,647원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 99,596,910원 | 41,404,166원 | 331,370,843원 |
유찰이 늘수록 매수인의 매각대금은 낮아지지만 채권자 미배당액은 커집니다. 채권 미배당은 원칙적으로 매수인이 떠안는 금액과 같지 않으므로, 그 자체를 인수금으로 더할 필요는 없습니다. 다만 매각대금이 크게 낮아질수록 채무자·점유자와의 명도 협의가 원활하지 않을 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,259,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,645,626원 |
| 1. 근저당 · 수성2,3가새마을금고 | 56,000,000원 | 56,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 미상 | 0원 |
| 3. 근저당 · 동대구신용협동조합(을구 5) | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 4. 근저당 · 동대구신용협동조합(을구 6) | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 5. 근저당 · 동대구신용협동조합(을구 7) | 36,000,000원 | 13,613,374원 |
| 6. 근저당 · 동대구신용협동조합(을구 8) | 12,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 동대구신용협동조합(을구 9) | 18,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 동대구신용협동조합(을구 10) | 18,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 김응갑 | 90,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 대구신용보증재단 | 68,775,009원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 428,775,009원 중 예상 배당액은 199,613,374원, 미배당액은 229,161,635원입니다. 매수인 인수 산정액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 이미 말소된 권리가 산식에 포함돼 있어 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 동인동4가 동인초등학교 서측 인근이며, 주변은 단독주택, 다가구주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용을 포함한 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 주택과 점포로 복합 이용 중입니다. 주거 전용 물건보다 점유·임대차 구조와 매수 수요층이 복잡할 수 있습니다.
- 토지. 75.1㎡의 부정형 평지로 소로한면에 접합니다. 공시지가는 1,862,000원/㎡이며, 제3종일반주거지역과 상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 현황 차이. 목록3은 공부상 지목이 대지이나 현재 도로이며, 목록2는 공부상 59.47㎡보다 큰 실측면적 70.12㎡가 적용됐습니다.
- 지적재조사. 지적재조사사업지구 안에 있어 향후 경계·면적 조정 가능성과 정산 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 블록조 스레트지붕 단층으로 외장타일·시멘트몰탈 페인팅, 벽지·내장타일, 장판·바닥타일, 샷시창 구조이며 수전·급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 재확인. 1992년 근저당은 2000년에 말소됐으므로 실제 말소기준이 2017.08.28. 동대구신용협동조합 근저당인지 최신 등기부와 매각물건명세서로 확정해야 합니다.
- 점유자 전수조사. 임대관계가 미상이므로 현장 방문, 전입세대 열람, 상가건물 임대차 현황, 사업자등록과 배당요구 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 증축 부분 확인. 공부상 59.47㎡와 실측 70.12㎡의 차이, 제시외 건물의 구조·면적, 소유관계와 철거·이행강제금 가능성을 확인해야 합니다.
- 도로 이용 토지 확인. 공부상 대지이나 현재 도로인 목록3의 위치와 면적, 독점 사용 가능성, 통행 제공 상태와 가치 반영 정도를 확인해야 합니다.
- 지적재조사 확인. 경계와 면적 변경, 조정금 부과·수령 여부를 관할 기관과 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 복합용도 수익 검증. 주택·점포 각각의 실제 사용면적과 임대료, 공실 가능성, 수선비를 조사한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 기일 결과 확인. 매각기일은 2026.07.15로 기재돼 있고 등기 발급일은 2026.07.24이므로, 매각 결과와 변경·연기 여부를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 이미 말소된 수성2,3가새마을금고와 김응갑 근저당이 예상배당 산식에 포함돼 있으므로 실제 현존 채권만으로 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 확인사항이 먼저”
이 물건은 두 차례 유찰돼 최저가가 203,259,000원까지 내려왔고, 확인된 배당 산식상 인수액은 0원입니다. 그러나 감정가의 49%라는 숫자만 보고 안전하고 저렴한 물건으로 결론 내리기에는 확인되지 않은 요소가 많습니다. 임대관계가 미상이고, 말소된 1992년 근저당이 말소기준과 배당표에 남아 있으며, 건물은 공부보다 크게 증축돼 있습니다. 일부 토지는 현황 도로이고 전체 부동산은 지적재조사사업지구에 속합니다.
등기상 현존 담보권은 대체로 매각 소멸 구조지만, 실제 점유자에게 대항력이 있는지는 아직 확정할 수 없습니다. 또한 주택·점포 복합용도와 제시외 건물의 가치를 별도로 검증하지 않은 채 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 결론은 “권리 일부 해소, 가격 판단 보류, 현장·원본 확인 필수”입니다.