70% 가격보다 먼저, 말소기준과 임차인을 다시 봐야 한다 — 복현화성타운 302호

대구지방법원 2025타경1235. 대구 북구 복현동 ‘복현화성타운’ 101동 302호, 전용면적 112.96㎡ 아파트입니다. 감정가는 316,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 221,200,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 310,000,000원과 비교하면 88,800,000원 낮고, 최신 거래 280,000,000원보다도 58,800,000원 낮습니다.

겉으로는 분명 가격 할인형입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 등기부에는 2016년 7월 28일 삼성생명보험 근저당 272,400,000원이 설정된 뒤 같은 해 8월 31일 해지로 말소된 기록이 있습니다. 이후 설정됐다가 말소된 신한은행·대구신라신협 근저당도 존재하고, 현재 남아 있는 가장 이른 담보권은 2021년 8월 6일 하나은행 근저당 60,000,000원입니다.

전입자 이현진의 전입일은 2019년 2월 15일입니다. 등기부에 현재 남아 있는 가장 이른 근저당보다 앞선 날짜이므로, 점유가 계속됐다면 대항력 성립 가능성을 다시 따져야 합니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이 확인 없이 최저가만 보고 “시세보다 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당을 기준으로 보면 안 된다

하나은행 근저당 이후에 설정된 하나은행 근저당 309,600,000원과 2025년의 가압류 5건, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 그러나 전입자 이현진의 2019.02.15. 전입은 현재 존속하는 2021.08.06. 근저당보다 앞서므로, 임차인의 점유·보증금과 대항요건을 먼저 확정해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 위험은 미상

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 확인되는 전입자는 1명입니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 전입일만 놓고 보면 현재 존속하는 가장 이른 담보권보다 앞서므로 “대항력 없음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 인수액이 없다는 전제에서는 할인 폭이 크다

복현화성 동일면적 112.96㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 299,400,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 2건의 평균은 310,000,000원, 최신 거래는 2025년 11월 280,000,000원입니다.

현재 최저가는 최근 12개월 평균의 71.4%, 최신 거래가의 약 79.0%입니다. 최근 거래 평균은 이전 거래 평균보다 6.0% 높은 흐름으로, 제공된 거래 표본에서는 하락 추세가 나타나지 않습니다. 따라서 인수액이 없다면 가격 경쟁력은 분명합니다.

다만 이 비교는 어디까지나 실질취득가가 최저가와 같은 경우의 하한 비교입니다. 임차보증금 인수가 발생하면 실질취득가는 올라가고, 할인율은 그만큼 줄어듭니다. 이 사건은 최저가가 아니라 최저가와 인수 보증금을 합친 금액으로 최종 판단해야 합니다.

④ 배당 시뮬레이션 (매각가 221,200,000원 가정)

산정상 총 채권액은 1,604,513,258원, 배당액은 217,303,200원, 미배당액은 1,387,210,058원입니다. 다만 말소된 담보권과 임차인 권리를 다시 반영하면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 자금 구조

산정상 신청채권자 하나은행의 청구액은 303,644,026원이고 모든 시나리오에서 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다. 이 결과 역시 말소된 삼성생명보험 근저당을 선순위로 둔 배당순서에서 나온 것이므로, 실제 매각물건명세서와 채권계산서를 기준으로 재검증해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 북구 복현동 문성초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 자유롭고 간선도로 접근성을 고려한 대중교통 여건은 보통 정도입니다.
• 도로. 단지 북서측 약 35m, 남동측 약 20m, 남측 약 15m 포장도로에 각각 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조 19층 건물 중 3층으로, 승강기·급배수·소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 대로1류·중로1류·중로2류에 접합니다.
• 규제. 절대보호구역·상대보호구역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 370세대 단지이며 동일면적 거래 5건이 확인됩니다. 거래가는 262,000,000원부터 340,000,000원까지 분포합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 대조. 2016년 삼성생명보험 근저당의 말소 여부와 현재 존속 등기를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 확인하세요.
• 점유 지속 여부. 이현진이 2019.02.15. 이후 현재까지 주택을 인도받아 계속 점유했는지 현황조사서와 현장 방문으로 확인해야 합니다.
• 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금, 월세, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
• 매각물건명세서 확인. 대항력 있는 임차인 또는 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 기재돼 있는지 최신 명세서를 확인하세요.
• 배당표 재작성. 말소된 담보권을 제외하고 하나은행 근저당과 임차인의 순위를 반영해 배당 시뮬레이션을 다시 계산하세요.
• 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.15.이므로 매각·유찰·변경 여부를 법원 기록에서 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 체납관리비가 매수인에게 청구될 수 있으므로 관리사무소에서 미납 내역을 확인하세요.
• 현장 상태. 3층의 향·조망·수리 상태와 군용비행장 소음 영향을 직접 확인해 실거래 비교가격을 조정하세요.

맺으며 — “가격 할인은 확인됐지만, 권리 할인은 확인되지 않았다”

최저가 221,200,000원은 최근 12개월 평균 310,000,000원의 71.4%로 가격만 보면 충분한 할인 구간입니다. 최근 거래 추세도 이전보다 6.0% 높아, 제공된 표본에서는 하락장 때문에 싸진 물건으로 보이지 않습니다.

그러나 2016년 근저당이 이미 말소된 기록과 2019년 전입자의 존재가 결론을 바꿉니다. 현재 존속하는 가장 이른 담보권보다 전입일이 앞서므로 이현진의 대항력과 인수 보증금을 재검토해야 합니다. 보증금이 크고 배당으로 회수되지 않는다면 최저가가 내려가도 실질취득가는 그만큼 올라갈 수 있습니다.

가격은 합격 후보, 권리는 보류. 등기 말소 관계와 임차보증금이 확인돼 인수액이 0원으로 확정될 때에만 현재 할인율이 진짜 투자 메리트가 됩니다. 반대로 대항력 있는 보증금이 확인되면, 낙찰가는 반드시 보증금을 더한 실질취득가 기준으로 최근 거래와 다시 비교해야 합니다.