14,931,000원
대구지방법원 2025타경5193. 경산시 용성면 매남리의 토지와 사찰·창고를 일괄매각하는 강제경매입니다. 감정 이용상태는 기호4가 사찰(해명사 대웅전), 기호5 부속건물 25㎡가 창고, 6㎡가 사찰(해명사 산신각)이며, 기호5의 63㎡ 건물은 현황 멸실로 조사됐습니다. 등기부상 현재 소유자는 오상오이고, 신청채권자 박종해의 청구액은 30,000,000원입니다.
등기된 담보권이나 압류가 복잡하게 누적된 구조는 아닙니다. 현재 말소기준은 2025.01.09. 강제경매개시결정이고 이 등기는 매각으로 소멸합니다. 그러나 점유자 정길준의 전입신고는 2017.12.14.로 말소기준보다 훨씬 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 임대차관계가 확인되지 않았으므로, 이 점유자를 단순히 “인수 0원”으로 처리해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5193 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 용성면 매남리 974-1 일원 · 경상북도 경산시 용성면 매남로 385-18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 사찰(해명사 대웅전·산신각) · 창고 |
| 건물 현황 | 기호4 경량철골구조 단층 90㎡ · 기호5 부속건물 창고 25㎡ 및 사찰 6㎡ · 기호5 63㎡ 현황 멸실 |
| 대표 토지 | 매남리 974-1 · 699.0㎡ · 대 · 생산관리지역 · 완경사 · 부정형 |
| 소유자 | 오상오 (2024.10.28. 강제경매로 인한 매각, 2024.11.05. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 259,010,000원 / 14,931,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박종해 / 30,000,000원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유가 핵심
2023년 선행 강제경매에서 대한불교조계종(대각)혜명사 소유 건물이 오상오에게 매각됐고, 당시 강제경매개시결정은 말소됐습니다. 현재 사건은 박종해가 신청한 별도의 강제경매입니다. 등기부상 현재 경매개시결정 외에 근저당·가압류·압류는 확인되지 않지만, 정길준의 선순위 전입과 보증금 미상 상태가 인수액을 결정하는 핵심 변수입니다.
② 점유자 분석 — 대항력 ‘확정’이 아니라 가능·미상
신고된 점유자는 보증기관 대위·승계가 아닌 실제 점유자 1명입니다. 전입일자만 보면 현재 말소기준보다 앞서지만, 임대차계약·보증금·확정일자·배당요구가 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력과 우선변제권, 매수인의 보증금 인수액은 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정길준 | 2017.12.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 법정지상권·매각제외 건물 — 토지 사용을 막을 수 있는 위험
목록1·2 지상에는 타인 소유로 조사된 제시외건물이 있고, 이 건물들은 매각에서 제외됩니다. 매각물건명세서는 해당 제시외건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지가 있다고 명시합니다. 법정지상권이 인정되면 토지를 낙찰받아도 건물 철거와 토지의 자유로운 사용이 제한될 수 있습니다.
④ 맹지·농취증·멸실 — 입찰 절차도 고난도
- 지적도상 맹지. 목록1·2·3은 매각물건명세서상 지적도상 맹지입니다. 토지정보에는 세로한면(가)으로 기재돼 있어 실제 출입로와 통행권을 현장에서 대조해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록3은 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.
- 원상회복 위험. 목록3에는 잡자재가 적치돼 있고 원상회복명령 가능성이 기재돼 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 목록4와 목록5의 6㎡ 부속건물은 공부상 단독주택이나 현황은 사찰이며, 목록5의 63㎡ 건물은 현황 멸실입니다.
- 일괄매각. 토지·사찰·창고와 관련 위험이 하나의 매각단위에 묶여 있어 일부만 선택해 취득할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 14,931,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 668,758원 |
| 1. 경매신청채권자 · 박종해 | 30,000,000원 | 14,262,242원 |
| 신청채권 미배당 | - | 15,737,758원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 14,262,242원이 신청채권자에게 배당되고, 청구액 중 15,737,758원이 미배당됩니다. 이 계산은 당해세·최우선변제와 보증금 미상 점유자의 실제 배당·인수액을 반영하지 않은 수치입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 주변은 농경지와 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설과 편익시설 접근성을 종합한 교통상황은 보통 이하입니다.
- 이용상태. 사찰 대웅전·산신각과 창고로 이용 중이며 주거용 아파트나 일반 단독주택으로 볼 수 없습니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지 특성. 대표 토지는 완경사·부정형이고 공시지가는 19,900원/㎡입니다.
- 설비. 감정요항표상 별도 설비는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 확인. 정길준의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 부분을 확인하세요.
- 제시외건물 조사. 목록1·2 지상 건물의 소유자, 건축 시점, 면적, 점유 상태와 법정지상권 성립 요건을 조사하세요.
- 출입로 확인. 지적도상 맹지인 목록1·2·3의 현황도로, 통행승낙, 주위토지통행권 가능성을 확인하세요.
- 농취증 사전 검토. 목록3 농지취득자격증명의 발급 가능 여부를 입찰 전에 관할 행정기관에 확인하세요.
- 멸실·용도 차이. 목록5 63㎡ 멸실 및 공부상 단독주택과 현황 사찰의 차이가 취득세·철거·사용에 미치는 영향을 검토하세요.
- 일괄매각 범위 대조. 목록별 토지·건물, 매각제외 제시외건물, 경계와 현황을 지적도·건축물대장·감정평가서와 대조하세요.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 5.76%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 미상 보증금과 토지 이용 제한을 합산한 실질취득액을 기준으로 판단하세요.
맺으며 — “싸게 보이는 이유부터 확인해야 한다”
이 물건은 8회 유찰돼 최저가가 14,931,000원까지 내려왔습니다. 그러나 반복 유찰의 배경에는 단순한 가격 문제가 아니라 선순위 전입 점유자의 보증금 미상, 매각제외 제시외건물과 법정지상권 성립 여지, 지적도상 맹지, 농지취득자격증명, 일부 건물 멸실이 함께 놓여 있습니다.
등기부만 보면 현재 경매개시결정 외에 복잡한 권리가 없지만, 이 사건의 위험은 등기 밖에 집중돼 있습니다. 배당계산상 매수인 인수액이 0원으로 표시돼도 실제 실질취득액은 확정할 수 없습니다. 가격은 매우 낮지만 권리·점유·토지이용·입찰절차가 모두 고난도인 물건으로, 원본 서류와 현장조사 없이 응찰할 수 있는 유형이 아닙니다.
