인천지방법원 2025타경1745. 인천 계양구 작전동 메카브 7층 7106호로, 집합건축물대장상 판매시설(근린생활시설)입니다. 감정가는 459,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 77,144,000원입니다. 권리구조의 기준은 김영진 소유권 취득일과 같은 날인 2018.09.07 설정된 남인천농업협동조합 근저당 76,800,000원입니다. 그 뒤 2024년 북인천새마을금고 근저당 510,171,000원, 2025년 계양구 압류, 이번 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
다만 등기상 권리의 단순함과 매각가격의 큰 하락만으로 접근하기에는 물건 자체의 영업환경이 무겁습니다. 감정평가 현장조사에서 이 호실은 영업이 중단된 상태였고, 메카브 건물 역시 일부 상가를 제외한 대부분의 상가가 영업하지 않고 장기간 방치된 상태로 탐문됐습니다. 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 실제 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1745 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 899-1 메카브 7층 7106호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 판매시설(근린생활시설) · 현장조사시 영업 중단 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 7층 7106호 · 사용승인 2006.08.28 |
| 소유자 | 김영진 · 2018.09.07 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 459,000,000원 / 77,144,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 62,379,658원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 소유자 김영진은 2018.09.07 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 남인천농업협동조합이 채권최고액 76,800,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다. 2024.09.12 북인천새마을금고 근저당 510,171,000원, 2025.10.17 계양구 압류, 2025.10.24 남인천농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후로 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 — 감정가의 16.81%까지 하락
현재 회차는 5회 유찰 상태로 최저매각가가 77,144,000원, 감정가 459,000,000원의 16.81%입니다. 추가 유찰 시 데이터상 다음 시나리오는 54,000,800원, 그 다음은 37,800,560원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 숫자만으로 현재 최저가가 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 77,144,000원 | 75,355,408원 | 511,615,592원 |
| 6회 유찰 시 | 54,000,800원 | 52,628,786원 | 534,342,214원 |
| 7회 유찰 시 | 37,800,560원 | 36,720,150원 | 550,250,850원 |
③ 예상배당표 (매각가 77,144,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,788,592원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 76,800,000원 | 75,355,408원 |
| 2. 근저당 · 북인천새마을금고 | 510,171,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 77,144,000원 가정 시 집행비용 1,788,592원을 제외한 75,355,408원이 말소기준 근저당에 배당되고, 후순위 북인천새마을금고에는 배당이 없습니다. 총 채권액 586,971,000원 대비 미배당은 511,615,592원이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 작전고등학교 북동측 인근이며, 상업·업무용빌딩과 숙박시설, 의료시설, 계양구청, 대형마트, 아파트단지, 각종 근린생활시설이 혼재한 성숙된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선 및 광역버스정류장이 있으며, 원거리에 인천지하철 1호선 작전역이 소재합니다.
- 이용. 집합건축물대장상 판매시설(근린생활시설)이며 현장조사 당시 영업이 중단된 상태입니다.
- 건물 활성도. 복합쇼핑몰로서 일부 상가를 제외한 대부분의 상가가 영업하지 않고 장기간 방치된 상태인 것으로 탐문조사됐습니다.
- 도로·접근. 토지는 서측 약 35미터, 북측 약 25미터, 동측 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·택지개발지구 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자·사용자와 명도 필요 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 상가 활성도 확인. 해당 호실의 영업 중단 상태와 건물 대부분 상가의 장기 비영업 상태가 현재도 이어지는지 현장 방문으로 재확인해야 합니다.
- 임대 가능성 검토. 판매시설(근린생활시설)로서 실제 임대수요·공실기간·관리비 구조를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
- 관리비·운영비 확인. 장기간 영업 중단된 집합상가인 만큼 관리비 체납 여부와 공용부분 관리상태를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권 미배당액이 크더라도 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동요인은 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 감정가 할인율 과신 금지. 현재 최저가는 감정가의 16.81%지만 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 대비 할인만으로 시세보다 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “77,144,000원보다 중요한 것은 다시 팔 수 있느냐”
이 물건의 등기상 권리분석은 비교적 명확합니다. 2018.09.07 남인천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 북인천새마을금고 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 감정가 459,000,000원에서 5회 유찰돼 77,144,000원까지 내려왔다는 사실만 보고 가격 매력으로 연결해서는 안 됩니다. 본건은 판매시설(근린생활시설)이고 현장조사 당시 영업이 중단됐으며, 건물 대부분 상가도 장기간 영업하지 않는 것으로 탐문됐습니다. 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 단순하지만, 환금성과 실제 상가수요 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
