인천지방법원 2025타경1745. 계양구 작전동 메카브 7층 7106호는 집합건축물대장상 판매시설(근린생활시설)로 기재된 근린시설입니다. 상가라는 특성에 더해 6차례의 유찰이 누적됐다는 점이 눈에 띕니다.

감정가 459,000,000원에서 현재 최저매각가 54,001,000원까지 하락했습니다. 수치만 보면 상당한 할인으로 보이지만, 이 할인율은 감정가와의 차이일 뿐 현재 실거래 시세와의 차이가 아닙니다. 본건의 핵심은 낙찰가의 절대적인 크기가 아니라, 매수 이후 해당 시설을 실제로 사용하거나 임대하고 다시 매도할 수 있는지에 있습니다.

권리관계는 2018년 남인천농업협동조합 근저당을 기준으로 정리됩니다. 이후 북인천새마을금고 근저당과 계양구 압류가 설정됐으나 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 감정평가 당시 임대관계는 미상으로 조사됐으므로, 신고된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실을 동일하게 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당

권리분석의 기준점은 2018.09.07 남인천농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 76,800,000원이며, 이 권리가 말소기준권리로 분류됩니다.

이후 설정된 북인천새마을금고의 채권최고액 510,171,000원 근저당권, 계양구 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 따라서 채권최고액이 낙찰가보다 크다는 이유만으로 그 차액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.

② 가격 분석 — 6회 유찰, 감정가의 11.76%

이 물건은 가격 하락 폭이 매우 큽니다. 감정가는 459,000,000원이지만 6회 유찰된 현재 최저매각가는 54,001,000원입니다. 이후 유찰 상황에 따른 매각가격 시나리오도 제시돼 있습니다.

이 시나리오에서 인수 추정액이 0원으로 유지되는 것은 현재 확인된 등기상 권리와 임차인 신고 내역을 기준으로 한 것입니다. 실제 점유관계에서 별도 인수사항이 발견되면 실질취득비용은 달라질 수 있습니다.

상업시설의 가치는 실제 임대수익, 입점 수요, 관리비 부담, 공실 기간, 시설 유지상태 등에 크게 영향을 받습니다. 본건은 특히 장기간 영업 중단된 복합쇼핑몰이라는 특성을 먼저 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 54,001,000원 가정)

현재 최저매각가 낙찰을 가정한 추정 배당입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준이며 실제 피담보채권 잔액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

이 배당구조에서 남인천농업협동조합은 52,628,982원을 배당받지만, 후순위 북인천새마을금고에는 배당이 돌아가지 않는 것으로 계산됩니다. 전체 채권최고액을 기준으로 한 미배당 추정액은 534,342,018원입니다.

여기서 중요한 점은 채권 미배당액과 매수인 인수액이 서로 다른 개념이라는 사실입니다. 후순위 근저당이 매각으로 소멸하면 그 채권에 대한 미배당이 발생해도 이를 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 현재 추정되는 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 작전동 소재 작전고등학교 북동측 인근입니다. 주변은 상업·업무용 빌딩, 숙박시설, 의료시설, 계양구청, 대형마트, 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 혼재된 상가지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 및 광역버스 정류장이 있습니다. 인천지하철 1호선 작전역은 원거리에 위치하며, 감정평가상 대중교통 상황은 대체로 보통으로 조사됐습니다.
• 건물 설비. 공동 급·배수설비, 위생설비, 승강기, 에스컬레이터, 소방설비, 화재탐지설비 및 지하주차장이 갖춰져 있습니다. 다만 설비의 실제 운영상태와 유지관리 수준은 별도 확인 대상입니다.
• 도로 접근. 서측 약 35미터, 북측 약 25미터, 동측 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 여건은 대체로 무난하게 평가됐습니다.
• 토지이용 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(계산택지)이며, 상대보호구역·과밀억제권역·택지개발지구 등 관련 제한이 기재돼 있습니다. 실제 용도 변경이나 신규 영업 가능 여부는 관계기관 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 이는 실제 내부 시설의 정상 작동이나 영업 가능성을 보증하는 의미는 아닙니다.
• 영업 및 공실. 본건은 조사 당시 영업이 중단된 상태입니다. 같은 건물은 1층 일부, 7층 일부 및 8~11층 영화관을 제외한 대부분의 상가가 영업하지 않고 장기간 방치된 것으로 탐문됐습니다.
• 환금성. 장기 영업 중단 상태와 6회 유찰 이력을 고려하면, 향후 임차인 확보와 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다. 감정가나 최저매각가만으로 실제 매각 가능 가격을 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 점유와 임대관계 확인. 영업 중단 상태라도 기존 임차인이나 점유자가 남아 있을 수 있습니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 상가건물 임대차 현황 및 현장 점유자를 대조해야 합니다.
• 우선하는 임차권 확인. 신고된 임차인이 없더라도 사업자등록 시점, 확정일자, 보증금, 배당요구 및 점유 개시 시점을 확인해야 합니다. 선순위 임차권이 발견되면 현재 인수액 추정은 달라질 수 있습니다.
• 관리비 체납 확인. 복합쇼핑몰의 경우 공용 관리비, 시설유지비, 냉난방 관련 비용과 장기 미납 내역을 구분해 확인해야 합니다. 특히 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 관련 채무 범위를 점검해야 합니다.
• 건물 전체 운영상태 확인. 영업 중인 점포의 실제 위치, 상가 입점 상황, 에스컬레이터 및 승강기 가동 여부, 공용시설 관리 상황 등을 확인해야 합니다.
• 용도 및 영업 가능성 확인. 해당 호실의 공부상 용도가 판매시설(근린생활시설)이므로, 계획하는 업종의 입점 가능 여부와 관련 규제 및 필요한 시설 요건을 확인해야 합니다.
• 실거래가격과 임대료 조사. 현재 감정가와 최저가만으로 적정가를 산정하기 어렵습니다. 동일 건물 또는 인근 유사 상업시설의 실거래, 실제 임대료, 공실 기간과 예상 운영비를 검토해야 합니다.
• 입찰자금과 추가비용. 최저매각가 54,001,000원과 별개로 취득 관련 세금, 체납 관리비 중 부담 대상, 수리 및 영업 재개 비용 등 실질취득비용을 검토해야 합니다.
• 원본 권리 확인. 말소기준권리 및 후순위 권리 소멸 여부와 계양구 압류에 따른 세금 관련 사항은 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 최종 확인해야 합니다.
• 매각기일 재확인. 예정된 매각기일은 2026.10.14입니다. 기일 변경이나 매각조건 변경 여부를 입찰 전 법원 공고에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 12%가 곧 싼 가격은 아니다”

이 사건은 등기상 권리 정리와 자산의 시장성을 분리해서 봐야 하는 물건입니다. 남인천농업협동조합의 2018년 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유 및 임차권 확인은 여전히 필요합니다.

가격 면에서는 감정가 459,000,000원이 6회 유찰을 거쳐 54,001,000원으로 내려왔습니다. 그러나 실거래 시세와 임대수익이 확인되지 않은 상태이므로 현재 가격의 저평가 여부를 단정할 수 없습니다.

더 중요한 것은 해당 건물 대부분의 상가가 장기간 영업하지 않는 것으로 조사됐다는 점입니다. 임차인을 구할 수 있는지, 공용시설이 정상적으로 운영되는지, 관리비 부담은 어느 정도인지, 향후 매수자가 존재할지를 확인하지 않고는 감정가 대비 할인율만으로 투자성을 평가하기 어렵습니다.

결론적으로 등기상 후순위 권리의 소멸 구조는 확인되지만, 장기 공실·낮은 환금성 가능성·미확인 임대관계 때문에 종합 위험은 높습니다. 가격이 더 내려오는 것보다 먼저 확인해야 할 것은 실제 사용할 수 있는 공간인지, 임대수익을 낼 수 있는지, 그리고 다시 매각할 수 있는지입니다.