인천지방법원 2025타경1745. 계양구 작전동 메카브 13층 건물 내 7층 7106호로, 집합건축물대장상 용도는 판매시설(근린생활시설)입니다. 현장조사 당시 이 호실은 영업이 중단된 상태였습니다. 감정가 459,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 157,437,000원까지 낮아졌지만, 주거용 아파트처럼 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단할 수 있는 물건은 아닙니다.
이 건물은 상업·업무용 빌딩, 숙박시설, 의료시설, 계양구청, 대형마트, 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 성숙 상가지대에 있습니다. 입지 자체는 상업 기능을 갖추고 있지만, 감정평가 조사에서는 복합쇼핑몰 내 일부 호실과 영화관을 제외한 대부분의 상가가 영업하지 않은 채 장기간 방치된 것으로 탐문됐습니다. 세 차례 유찰은 낮은 최저가와 동시에 시장의 낮은 수요를 보여주는 신호로 해석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1745 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 899-1 메카브 7층 7106호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 판매시설(근린생활시설) · 현장조사 당시 영업 중단 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 7층 · 사용승인 2006.08.28 |
| 소유자 | 김영진 (2018.09.07 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 459,000,000원 / 157,437,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 62,379,658원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 현재 소유권 이후 권리부터 다시 봐야 한다
등기 연혁에는 2007년 하나은행 근저당과 2015년 중소기업은행 근저당도 나타나지만, 각각 2015.07.14와 2018.09.07 임의경매 매각 과정에서 말소된 기록이 함께 존재합니다. 따라서 현 소유자 김영진의 소유권 취득과 동시에 설정된 2018.09.07 남인천농업협동조합 근저당 76,800,000원을 현재 경매의 실질적인 말소기준으로 보는 것이 등기 흐름에 부합합니다.
그 뒤 설정된 북인천새마을금고 근저당 510,171,000원, 계양구 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 계양구 압류와 관련된 세금의 법정기일·당해세 여부와 실제 채권액은 확인되지 않으므로, 압류등기 소멸과 세금 배당순위는 구분해 원본을 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%만으로는 부족하다
현재 최저가 157,437,000원은 감정가 459,000,000원의 34.3%입니다. 네 번째 유찰 시나리오는 110,205,900원, 다섯 번째 유찰 시나리오는 77,144,130원으로 내려갑니다. 표면상 할인폭은 크지만, 확인 가능한 최근 실거래 비교표본이 없으므로 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 자료상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 157,437,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 110,205,900원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 77,144,130원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 157,437,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,004,118원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 451,100,000원 | 154,432,882원 |
| 을구 2번 근저당권 · 금호산업주식회사 | 24,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 인천신용보증재단 | 24,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 429,600,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 남인천농업협동조합 | 76,800,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 북인천새마을금고 | 510,171,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
계산상 총 채권액은 1,515,671,000원, 채권자 배당액은 154,432,882원, 미배당액은 1,361,238,118원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·시설·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 작전고등학교 북동측 인근으로 상업·업무용 빌딩, 숙박시설, 의료시설, 계양구청, 대형마트, 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선·광역버스정류장이 있습니다. 인천지하철 1호선 작전역은 원거리에 있어 대중교통 상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 시설. 공동 급·배수 및 위생설비, 승강기, 에스컬레이터, 소방·화재탐지설비, 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 서측 약 35미터, 북측 약 25미터, 동측 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접해 도로 상태는 대체로 무난합니다.
- 규제. 일반상업지역·계산택지 지구단위계획구역·과밀억제권역·택지개발지구 등에 해당하며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 해당 호는 영업 중단 상태이고, 건물 대부분 상가가 장기간 영업하지 않은 것으로 조사됐습니다. 3회 유찰 이력까지 겹쳐 재매각과 임대수익 확보에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2007년과 2015년 권리는 앞선 경매 매각으로 말소된 연혁이 있으므로, 2018.09.07 남인천농업협동조합 근저당을 기준으로 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 배당표 재작성. 과거 말소권리를 제외하고 남인천농업협동조합 실제 채권액, 북인천새마을금고 공동담보 배당, 계양구 조세채권의 법정기일을 반영해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 조사된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현재 점유자, 출입 가능 여부, 사업자등록과 임대차계약 존재 여부를 직접 확인하세요.
- 상가 운영상태 확인. 해당 호 영업 중단 사유, 건물 전체 영업 호수, 공용부 관리상태, 에스컬레이터·승강기 운영 여부를 현장에서 점검하세요.
- 관리비 확인. 장기간 영업하지 않은 상가의 공용관리비와 연체 내역, 관리단 분쟁 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 상한 산정. 감정가 할인율이 아니라 동일 건물 매매사례, 실제 임대료, 공실기간과 예상 처분기간을 기준으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — 낮아진 가격보다 살아 있는 수요가 먼저다
이 물건은 조사된 임차인과 자료상 인수액이 없고, 현 소유권 이후 설정된 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 권리 구조가 비교적 정리돼 있다는 사실이 투자성을 보증하지는 않습니다. 감정가 459,000,000원에서 157,437,000원까지 내려왔어도 확인 가능한 실거래 비교자료가 없고, 해당 호는 영업 중단 상태이며 복합쇼핑몰 대부분 상가도 장기간 영업하지 않은 것으로 조사됐습니다.
또한 계산상 배당표가 앞선 경매로 말소된 권리까지 현재 채권처럼 포함하고 있어, 서류를 그대로 받아들이기보다 최신 등기부와 배당요구 내역을 바탕으로 다시 구성해야 합니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 메리트는 미확인, 환금성과 서류 검증 위험은 큼입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 영업 가능성과 매수 수요를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.