대구지방법원 2025타경6080. 칠곡군 동명면 기성리 일원의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 숙박시설(상호: 투썸무인텔)로 이용 중이며, 등기부상 소유자는 정인식입니다. 정인식은 2022.03.21. 거래가액 2,100,000,000원으로 소유권을 취득했고 같은 날 부산은행이 채권최고액 2,695,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 부산은행의 후순위 근저당 220,000,000원, 칠곡군 압류, 경북 신용보증재단 가압류 17,000,000원, 국세 압류와 현재 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후입니다. 따라서 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 권리보다 더 크게 봐야 할 부분은 반복 유찰과 숙박시설의 현황, 그리고 일괄매각 대상의 공부·현황 차이입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경6080 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 동명면 기성리 1058-5, 1046-1, 1058-8 · 경상북도 칠곡군 동명면 기성5길 57 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 숙박시설(상호: 투썸무인텔) |
| 소유자 | 정인식 · 2022.03.21. 매매 · 거래가액 2,100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 3,039,538,000원 / 357,599,000원 (6회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 유에스제십이차유동화전문 유한회사 / 2,915,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 재매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 토지 현황 | 304.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) · 공시지가 367,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차인 인수도 0원
현재 권리분석의 기준점은 2022.03.21. 설정된 부산은행 채권최고액 2,695,000,000원 근저당입니다. 과거 반야월농업협동조합 근저당 2건과 고지현 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 말소기준 이후 설정된 부산은행 후순위 근저당과 압류·가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미주 | 목적물 전부 · 모텔 | 2023.02.01 | 350,000,000원 | 2025.03.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김미주의 전입일은 2023.02.01.로 말소기준인 2022.03.21.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 350,000,000원이더라도 낙찰자가 그 보증금을 인수하는 구조가 아니며, 예상배당에서도 매수인 인수 0원으로 산정되어 있습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
② 가격·유찰 — 감정가 11.76%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 3,039,538,000원, 현재 최저매각가격은 357,599,000원입니다. 6회 유찰을 거치면서 감정가의 11.76% 수준까지 내려왔습니다. 추가 유찰 시나리오상 7회 유찰 시 250,319,299원, 8회 유찰 시 175,223,509원까지 낮아지는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 357,599,000원 | 11.76% | 2,580,207,386원 |
| 7회 유찰 시 | 250,319,299원 | 8.24% | 2,685,985,171원 |
| 8회 유찰 시 | 175,223,509원 | 5.76% | 2,760,029,620원 |
③ 예상배당표 (매각가 357,599,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,806,386원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,695,000,000원 | 351,792,614원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 17,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 총 채권액 2,932,000,000원 중 351,792,614원이 배당되고, 채권 미배당액은 2,580,207,386원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동명동부초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 주택·근린생활시설·음식점·숙박시설·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통수단과의 접근성 등 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 숙박시설인 투썸무인텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 건물이며 위생·급배수·보일러 난방·화재탐지설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역이 포함됩니다. 일부 필지는 접도구역에도 해당합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 1·2·3은 지목이 대이나 일부 현황은 도로입니다. 목록 8의 건물등기사항전부증명서상 2층은 다가구주택이나 실제는 숙박시설이며, 목록 4·8은 공부상 소재지와 실제 소재지가 상이합니다.
- 환금성. 근린시설·숙박시설과 토지를 함께 취득하는 일괄매각이고 이미 6회 유찰됐습니다. 일반 주거용 물건보다 매수층과 활용방안을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수형 임차인으로 오해하지 않기. 김미주의 보증금은 350,000,000원이지만 전입일이 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 11.76%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 단정하지 말고, 동일·유사 숙박시설과 토지의 최근 거래 및 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각됩니다. 각 목록과 실제 경계·이용상태를 감정평가서 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 일부 토지는 지목 대이나 실제 도로이고, 목록 8의 2층은 공부상 다가구주택이나 실제 숙박시설입니다. 목록 4·8의 소재지 차이도 확인 대상입니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% 조건입니다.
- 배당 미반영 항목. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당요구·조세 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건과 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 선명합니다. 2022.03.21. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 김미주는 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 권리도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 현재 최저가가 감정가의 11.76%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이미 6회 유찰됐고, 숙박시설과 토지를 묶은 일괄매각, 제시외 건물, 일부 현황 도로, 공부와 실제 용도·소재지 차이가 존재합니다. 따라서 권리는 통과, 가격과 물건 실사는 보수적으로. 이 사건은 할인율보다 실제 자산가치와 현장 확인이 입찰 여부를 좌우합니다.
