대구지방법원 2025타경6080. 칠곡군 동명면 기성리 소재 숙박시설 ‘투썸무인텔’과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 소유자 정인식은 2022.03.21. 소유권이전을 마쳤고, 등기상 거래가액은 2,100,000,000원입니다. 같은 날 부산은행이 채권최고액 2,695,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이것이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 부산은행의 추가 근저당, 칠곡군 압류, 경북신용보증재단 가압류, 국세 압류와 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 더 어려운 부분은 가격과 물건 성격입니다. 감정평가상 건물은 숙박시설로 이용 중이고, 주위에는 주택·근린생활시설·음식점·숙박시설·농경지가 혼재합니다. 또한 일부 토지는 공부상 ‘대’이지만 실제 일부가 도로이고, 일부 건물은 공부상 용도와 실제 숙박시설 이용상태가 다릅니다. 6차례 유찰은 이런 사업용 부동산 특유의 수익성·환금성 검증이 중요하다는 신호로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경6080 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 동명면 기성리 1058-5, 1046-1, 1058-8 · 경상북도 칠곡군 동명면 기성5길 57 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 숙박시설(상호: 투썸무인텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 정인식 · 2022.03.21. 소유권이전 · 거래가액 2,100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 3,039,538,000원 / 357,599,000원 |
| 유찰 | 6회 · 현재 회차 감정가 대비 11.76% |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스제십이차유동화전문 유한회사 / 2,915,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 재매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.03.21. 부산은행 근저당권입니다. 이후의 부산은행 추가 근저당 220,000,000원, 칠곡군 압류, 경북신용보증재단 가압류 17,000,000원, 국세 압류, 2025.01.16. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 2023.04.18. 부산은행이 신청했던 이전 임의경매는 2024.10.16. 취하되어 2024.10.21. 경매개시결정등기가 말소됐습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미주 | 목적물 전부 · 모텔 | 2023.02.01 | 350,000,000원 | 2025.03.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김미주의 전입일은 2023.02.01.로 말소기준권리인 2022.03.21.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 보증금 350,000,000원 중 배당받지 못하는 금액이 생기더라도 그 잔액을 매수인이 승계하는 구조로 보지 않습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 매수인 인수액은 예상배당표에서도 0원입니다.
② 가격 판단 — 11.76%라는 숫자만 보면 안 된다
현재 최저매각가격은 357,599,000원으로 감정가 3,039,538,000원의 11.76% 수준입니다. 그러나 이 숫자는 6차례 유찰된 결과일 뿐, 현재 숙박시설의 실제 시장가치나 영업수익을 직접 의미하지는 않습니다. 이 사건에서 가격 메리트를 판단할 때는 단순한 ‘감정가 대비 할인율’보다 숙박시설 매출·객실 가동률·시설 상태·토지와 건물의 실제 이용상태·재매각 가능성이 더 중요합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 357,599,000원 | 11.76% | 351,792,614원 | 2,580,207,386원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 250,319,299원 | 8.24% | 246,014,829원 | 2,685,985,171원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 175,223,509원 | 5.76% | 171,970,380원 | 2,760,029,620원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 357,599,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,806,386원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,695,000,000원 | 351,792,614원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 17,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용을 제외한 매각대금 대부분이 선순위 근저당 배당에 투입되고, 후순위 근저당과 가압류에는 배당재원이 남지 않습니다. 채권자 총 미배당액은 2,580,207,386원이지만, 말소기준 이후 권리와 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니므로 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 숙박시설, 상호 ‘투썸무인텔’로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 3층 건물과 철근콘크리트조 2층 건물이 확인됩니다.
- 입지. 칠곡군 동명면 기성리 ‘동명동부초등학교’ 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 주택·근린생활시설·음식점·숙박시설·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 인근 대중교통수단과의 접근성 등 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 확인된 토지는 계획관리지역이며 지목은 ‘대’, 토지이용상황은 상업용, 평지·부정형·세로한면(가) 조건입니다. 면적은 304.0㎡, 공시지가는 367,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역과 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역이 포함되고 일부 토지는 접도구역에 해당합니다.
- 공부와 현황. 목록 1·2·3은 공부상 지목이 ‘대’이나 일부 현황이 도로이며, 목록 8의 등기사항전부증명서상 2층은 다가구주택이나 실제는 숙박시설입니다. 목록 4·8은 공부상 소재지와 실제 소재지가 다릅니다.
- 환금성. 숙박시설과 토지를 묶은 사업용 자산이고 이미 6회 유찰됐습니다. 주거용 부동산처럼 감정가 할인율만으로 접근하기보다 영업수익과 재매각 가능성을 직접 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 김미주는 전입일이 2023.02.01.로 말소기준 2022.03.21.보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 배당요구와 실제 점유상태는 매각기일 전 원본 문건에서 다시 대조해야 합니다.
- 숙박업 실사. 현재 이용상태가 모텔이므로 객실 수, 시설 노후도, 실제 영업 여부와 숙박업 운영조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되므로 각 목록의 위치·경계·실제 사용관계를 감정평가서와 현장에서 일치시키는 작업이 중요합니다.
- 도로 현황. 목록 1·2·3은 지목이 ‘대’이나 일부가 실제 도로입니다. 해당 부분이 영업동선·주차·건축물 이용에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 공부상 용도 차이. 목록 8의 2층은 등기상 다가구주택이나 실제 숙박시설로 이용되고 있습니다. 인허가와 실제 이용 적법성을 별도로 점검해야 합니다.
- 보증금 조건. 재매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 입찰보증금 수준으로 착각하면 안 됩니다.
- 유찰 해석. 6회 유찰과 11.76%라는 할인율을 ‘시세보다 저렴하다’는 근거로 사용하지 말고, 실제 숙박시설 가치와 수익성을 기준으로 응찰가를 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 가격 검증이 어려운 물건”
이 사건은 권리관계만 놓고 보면 핵심이 비교적 분명합니다. 2022.03.21. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 보증금 350,000,000원의 임차인 김미주도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 곧바로 ‘좋은 경매물건’이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 감정가 3,039,538,000원에서 현재 최저가 357,599,000원까지 내려와 감정가 대비 11.76%가 됐지만, 그 과정에서 이미 6회 유찰됐습니다. 게다가 숙박시설과 토지의 일괄매각, 일부 토지의 도로 이용, 공부상 용도와 실제 숙박시설 이용의 차이, 일부 목록의 소재지 차이까지 있습니다. 권리 인수는 낮지만 가격·현장·환금성 검증은 높은 난도의 물건입니다. 이 사건의 승부처는 ‘감정가에서 얼마나 싸졌나’가 아니라 357,599,000원이라는 실질취득가격이 실제 숙박시설 가치와 수익성에 비해 충분히 낮은가를 입찰 전에 증명할 수 있느냐입니다.
