대구지방법원 2025타경7387. 대구 남구 대명동 1913-23 토지와 지상 4층 건물로, 법원 용도는 근린시설 + 토지, 감정평가상 이용상태는 단독주택(다가구주택)입니다. 감정가 1,005,314,040원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 492,604,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 49%라는 할인율이 먼저 보이지만, 이 물건의 판단 기준은 할인율 하나가 아닙니다. 다수 임차·점유 관계와 신원 미상 점유 1건을 먼저 정리해야 합니다.
등기상 말소기준권리는 2016.12.07. 설정된 신암천신용협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다. 현재 확인된 성명 있는 임차·점유자 10명의 전입일은 모두 2021년 이후로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이들은 매수인에게 임차보증금 반환을 요구할 수 있는 선순위 대항력을 갖지 못하며, 우지연·김은세·김민정·문숙경의 임차권등기도 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7387 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 1913-23 · 대구광역시 남구 현충로46길 27 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 단독주택(다가구주택)으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 콘크리트브지붕 4층 |
| 토지 | 대 210.6㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 조호석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,005,314,040원 / 492,604,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구미래신용협동조합 / 515,175,749원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준 근저당 이후 설정된 송화영의 80,000,000원 가압류와 대구미래신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년 장한선의 55,000,000원 임차권등기와 남민주의 80,000,000원 가압류는 경매 전 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 네 건의 임차권등기도 모두 2016.12.07. 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 11건, 미상 1건 주의
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상은 없습니다. 임차·점유 관련 신고는 성명 확인 10건과 신원 미상 1건입니다. 성명이 확인된 10명의 전입은 모두 말소기준 이후로 대항력이 없지만, 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많아 배당·명도 상황은 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성진 | 501호 | 2021.09.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 205호 | 2023.07.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한영수 | 303호 | 2021.02.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경희 | 302호 | 2021.01.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지영 | 201호 | 2022.01.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남채은 | 206호 | 2022.05.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우지연 | 1층 전부 45.63㎡ | 2023.11.20 | 2021.12.07 | 65,000,000원 | 없음 | 배당요구 有·순위 미상 | 없음 |
| 김은세 | 2층 202호 24㎡ | 2021.12.20 | 2021.11.08 | 75,000,000원 | 없음 | 배당요구 有·순위 미상 | 없음 |
| 김민정 | 2층 203호 23.1㎡ | 2022.02.04 | 2022.01.13 | 80,000,000원 | 없음 | 배당요구 有·순위 미상 | 없음 |
| 문숙경 | 3층 305호 약 30㎡ | 2022.11.24 | 2022.11.24 | 55,000,000원 | 없음 | 배당요구 有·순위 미상 | 없음 |
| 신원 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
장한선의 55,000,000원 주택임차권등기는 2023.05.15. 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다. 우지연·김은세·김민정·문숙경의 임차권등기는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 1,005,314,040원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 492,604,000원입니다. 그러나 동일 조건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 제시되지 않아, 최저가가 실제 시세보다 저렴한지는 확인할 수 없습니다. 특히 법원 용도는 근린시설 + 토지이고 실제 이용상태는 단독주택(다가구주택)이므로, 아파트처럼 정형화된 평형 시세를 단순 적용하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 492,604,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,326,040원 | - |
| 1. 근저당 · 신암천신용협동조합 | 600,000,000원 | 485,277,960원 | 114,722,040원 |
| 2. 가압류 · 송화영 | 80,000,000원 | 0원 | 80,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권자 합계 | 680,000,000원 | 485,277,960원 | 194,722,040원 |
집행비용은 매각가의 1.5%를 기준으로 한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 배당요구와 채권 원금·이자·비용에 따라 달라질 수 있습니다. 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 492,604,000원 | 485,277,960원 | 194,722,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 344,822,800원 | 339,195,281원 | 340,804,719원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 241,375,959원 | 237,196,696원 | 442,803,304원 | 0원 |
가격이 내려가도 등기상 후순위 권리는 소멸하므로 시뮬레이션상 인수액은 늘지 않습니다. 다만 이는 신원 미상 점유 1건의 실제 권리관계가 확인된다는 전제에서만 안전하게 받아들일 수 있습니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 남구 대명동 삼각지네거리 남측 인근이며, 주변은 단독주택·다가구주택·근린상가가 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 등 교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이며, 급배수·위생·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 면적 210.6㎡, 지목 대, 주상용, 평지, 세로장방, 소로한면입니다. 공시지가는 1,281,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 학교 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신원 미상 점유 확인. 성명·점유 호실·전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 주민등록 현황으로 대조해야 합니다.
- 호실별 실제 점유 조사. 501호·205호·303호·302호·201호·206호와 임차권등기 호실의 현재 거주·퇴거 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도 비용 반영. 대항력이 없더라도 다수 점유자와의 인도 협의·인도명령·강제집행 비용과 기간이 발생할 수 있습니다.
- 임대수익 확인. 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 호실 수, 공실, 현재 월세, 보증금, 관리비, 체납 여부를 별도로 조사해야 합니다.
- 용도 확인. 법원 용도는 근린시설 + 토지, 감정 이용상태는 단독주택(다가구주택)이므로 건축물대장상 용도와 실제 영업·주거 사용을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 이유만으로 저가 판단하지 말고 인근 다가구주택·근린시설의 최근 거래와 임대수익을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 당해세·최우선변제·채권 원리금이 반영되면 예상배당은 변동할 수 있으므로 채권계산서와 배당요구 종기 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 한 건
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2016.12.07. 근저당이 말소기준이고, 성명이 확인된 임차·점유자 10명과 네 건의 임차권등기는 모두 후순위입니다. 가압류와 임차권등기도 매각으로 소멸해 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건을 곧바로 권리 안전형으로 확정할 수는 없습니다. 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않은 신원 미상 점유 1건이 남아 있기 때문입니다. 여기에 다수 호실의 명도 부담, 임대관계 미상, 실거래 비교자료 부재가 겹칩니다. 감정가의 49%라는 표면적 할인보다 미상 점유의 실체와 정상화 비용을 먼저 확인해야 합니다. 결론은 등기상 인수 0원, 원본 확인 전 안전 판정 보류입니다.
