대구지방법원 2025타경7405. 수성구 매호동 ‘매호효성백년가약’ 105동 702호, 전용 84.9726㎡ 아파트입니다. 감정가는 299,000,000원이지만 10회 유찰돼 현재 최저매각가는 8,446,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 약 2.8%에 불과한 초저가 경매처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금 인수가 훨씬 큰 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 더 떨어져도 미배당 보증금이 늘어나는 구조이므로 매수인의 실제 부담은 크게 낮아지지 않습니다.
권리의 핵심은 배인숙의 임차권입니다. 주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2017.08.17이고, 말소기준권리는 그보다 늦은 2021.11.17 서울보증보험 가압류입니다. 따라서 배인숙은 말소기준보다 선순위의 대항력을 갖고 있으며, 배당요구도 했습니다. 배당에서 보증금을 전액 받지 못하면 부족분이 매수인에게 인수됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7405 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 매호동 750 매호효성백년가약아파트 105동 7층 702호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9726㎡ · 지상22층 중 7층 |
| 소유자 | 석재길 (2007.05.02. 거래가액 215,100,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 8,446,000원 (10회 유찰) |
| 청구금액 | 294,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
현재 말소기준은 2021.11.17 서울보증보험주식회사 가압류 53,688,690원입니다. 이후 수성구 압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 2017.08.17부터 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 2024.09.02 임차권등기가 말소기준 뒤에 등기됐더라도, 임차인의 전입·점유는 이미 말소기준보다 앞서므로 미배당 보증금의 인수 문제가 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 배인숙 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 2017.08.17 / 2017.08.17 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 승계 |
배인숙은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 현재 최저매각가가 보증금에 비해 지나치게 낮아 전액 배당은 불가능합니다. 제공된 시뮬레이션은 보증금 280,000,000원을 기준으로 매수인 인수액 272,106,028원을 계산하고 있습니다.
또한 배인숙은 현재 강제경매의 채권자이면서 임차권자와 동일인으로 확인됩니다. 자료에는 이 점을 두고 가장임차인 또는 관계인 가능성을 경고하고 있습니다. 다만 그 가능성만으로 임차권을 무시할 수는 없으므로, 입찰 판단은 대항력 있는 임차권이 유효하다는 전제로 보수적으로 해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
동일 면적 전용 84.97㎡ 최근 거래 12건의 전체 평균은 290,416,666원이고, 최근 12개월 평균은 290,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.06의 268,000,000원입니다. 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세는 +0.2%로, 뚜렷한 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.97㎡ | 2 | 268,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 6 | 370,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 22 | 300,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 18 | 335,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2025.07 | 84.97㎡ | 3 | 277,000,000원 |
| 2025.06 | 84.97㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2025.04 | 84.97㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 290,500,000원 |
현재 회차 실질취득액 280,552,028원은 최근 12개월 평균 290,500,000원보다 9,947,972원 낮아 약 96.6% 수준입니다. 그러나 최신 거래 268,000,000원과 비교하면 12,552,028원 높아 약 104.7%입니다. 따라서 “최저가가 시세의 2.9%라서 싸다”는 평가는 잘못입니다. 이 사건의 가격 비교 기준은 8,446,000원이 아니라 실질취득 약 2.81억원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,446,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 552,028원 |
| 1. 임차인 배인숙 보증금 | 280,000,000원 | 7,893,972원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 53,688,690원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 배인숙 | 294,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션에서 임차보증금 부족분 272,106,028원이 매수인 인수로 계산됩니다. 낙찰가 8,446,000원을 더한 실질취득액은 280,552,028원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 합계 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 8,446,000원 | 272,106,028원 | 280,552,028원 |
| 11회 유찰 시 | 5,912,200원 | 274,594,220원 | 280,506,420원 |
| 12회 유찰 시 | 4,138,539원 | 276,335,955원 | 280,474,494원 |
이 표가 대항력 인수형의 본질을 보여줍니다. 낙찰가가 8,446,000원에서 5,912,200원, 다시 4,138,539원으로 내려가도 매수인 인수액은 반대로 증가합니다. 그래서 실질취득액은 약 280,000,000원 수준에서 거의 움직이지 않습니다. 더 유찰되기를 기다리는 것만으로 실질적인 취득원가가 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매동초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상22층 건물의 7층 702호입니다.
- 도로. 남동측 약 10m, 북측 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 매호효성백년가약은 419세대, 2006.02.28 준공 단지입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 마감 상태를 확인하지 못했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 최저가 8,446,000원이 아니라 인수액을 포함한 280,552,028원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 보증금 원문 대조. 임차권등기에 1차 280,000,000원과 2차 294,000,000원이 함께 기재돼 있으므로 정확한 미배당 인수액을 원문으로 확정해야 합니다.
- 대항력 임차인 전제. 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 임차권의 실체가 별도 자료로 명확히 부인되지 않는 한 미배당 인수 위험을 반영해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 배인숙이 강제경매 채권자와 동일인이므로 임대차계약서·보증금 지급내역·점유관계 등을 직접 확인해야 합니다.
- 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균은 290,500,000원이지만 최신 거래는 268,000,000원입니다. 실질취득액은 최신 거래보다 높은 수준입니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 수리비·마감상태를 별도 점검해야 합니다.
맺으며 — “844만원 경매”가 아니라 “2.8억 인수형 경매”
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 8,446,000원이지만, 투자판단에서 가장 중요한 숫자는 실질취득 280,552,028원입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘고, 총부담은 약 2.8억원에 고정됩니다.
최근 12개월 평균 290,500,000원과 비교하면 실질취득액이 조금 낮지만, 최신 거래 268,000,000원보다 약 12,552,028원 높습니다. 여기에 임차권등기상 1차 280,000,000원·2차 294,000,000원의 보증금 기재를 입찰 전 확정해야 하는 권리분석 부담까지 있습니다. 최저가는 파격적이지만 실질가격은 파격적이지 않습니다. 10회 유찰이라는 숫자보다 선순위 임차보증금의 실제 인수범위를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
