대구지방법원 2025타경7556. 사건 표기는 아파트이나 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 대구 중구 남산동 반월당아너스제네스타워오피스텔 15층 1521호로, 감정가 121,000,000원에서 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 29,052,000원입니다. 표면 할인율만 보면 매우 낮아 보이지만, 이 사건의 가격은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수 구조와 함께 봐야 합니다.
핵심은 을구 1번 임차권자 조준형입니다. 임대차계약일자와 주민등록일자는 2019.07.08, 점유개시일자는 2019.07.26이고, 반환되지 않은 임차보증금은 95,000,000원입니다. 이 임차권은 이 사건에서 말소기준으로 선언된 2025.03.12 강제경매개시결정보다 먼저 성립해 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7556 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 15층 1521호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 표기 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 21층 건물 중 15층 1521호 |
| 소유자 | 이항구 · 거래가액 116,230,000원 · 2019.08.14 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 29,052,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,658,734원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매수신청보증금 | 재매각조건 · 최저매각가격의 20% = 5,810,400원 |
① 권리 흐름 — 95,000,000원 인수 + 미상 임차 위험
이 사건의 말소기준은 2025.03.12 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 조준형의 임차권은 매각으로 소멸하지 않습니다. 매각물건명세서와 배당자료에서도 조준형의 보증금 95,000,000원을 매수인 인수로 처리하고 있습니다. 따라서 최저가 29,052,000원만을 실제 매입가격으로 보는 것은 잘못입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조혁준 | 미상 | 2023.10.12 | 2023.08.30 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 아님 인수 가능성 |
| 조준형 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.07.08 | 2019.07.08 · 2021.07.28 · 2022.07.19 | 95,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 아님 95,000,000원 인수 |
실제 임차인은 2명입니다. 둘 다 보증기관 승계·대위신고 대상이 아니므로 서로 다른 임차인으로 보아야 하며 보증금을 중복 합산한 구조도 아닙니다. 특히 조준형의 95,000,000원은 확인된 인수액이고, 조혁준의 보증금은 확인되지 않아 추가 인수 규모를 현재 확정할 수 없습니다.
② 가격 구조 — 7회 유찰보다 ‘인수 보증금’이 먼저다
감정가는 121,000,000원이고 현재 최저매각가는 29,052,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 23,241,600원, 9회 유찰 시 18,593,280원입니다.
그러나 조준형의 보증금 95,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 큰 인수형 사건이므로, 최저가가 29,052,000원에서 23,241,600원 또는 18,593,280원으로 내려가는 것만으로 실질취득 가격이 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 확인된 조준형 기준 실질취득은 약 95,000,000원 수준으로 보아야 하며, 조혁준의 보증금이 확인되면 실제 위험액은 더 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,052,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 922,936원 |
| 인수 · 임차인 조준형 보증금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,658,734원 | 28,129,064원 |
| 주택도시보증공사 미배당 | - | 72,529,670원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 29,052,000원 가정 시 집행비용 922,936원을 제외한 28,129,064원이 주택도시보증공사에 배당되고, 72,529,670원이 미배당됩니다. 조준형 보증금 95,000,000원은 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 남산동 남문시장 교차로 남동측 인근으로, 업무시설·근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로 및 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 내부는 거주인 부재로 외부관찰·평가사례·탐문 등을 기준으로 조사됐습니다.
- 도로. 단지 서측 약 35미터, 북측 약 20미터, 동측 약 6미터 도로와 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·제3종일반주거지역이 포함되고, 공시지가는 4,169,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 본 사건은 이미 7회 유찰된 상태이므로 입찰가격 판단에서 유찰 횟수와 임차인 인수위험을 함께 보수적으로 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 조준형 95,000,000원 인수 확인. 최저가보다 큰 대항력 보증금이므로 낙찰가만으로 수익성을 계산하지 마세요.
- 조혁준 보증금 확인. 전입 2023.10.12, 확정일자 2023.08.30이나 보증금이 미상입니다. 추가 인수액 여부가 등급을 좌우합니다.
- 실제 임차인 2명 구분. 조혁준과 조준형 모두 보증기관 승계·대위신고자가 아니므로 한 명의 보증금을 중복 신고한 사례로 합치면 안 됩니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% 조건으로, 현재 최저가 기준 5,810,400원입니다.
- 7회 유찰의 의미. 29,052,000원이라는 낮은 최저가보다 임차권 인수와 미상 보증금 위험을 먼저 계산해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 거주인 부재로 내부구조·설비는 외부관찰과 관련 자료에 의존해 조사됐습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차인 보증금 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 “무엇을 인수하나”
감정가 121,000,000원짜리 물건의 최저가가 29,052,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 조준형의 반환되지 않은 보증금 95,000,000원이 말소기준보다 앞서고 매수인에게 인수되므로, 정확도 규칙상 현재 가격대에서 조준형 기준 실질취득은 약 95,000,000원 수준으로 보아야 합니다.
더 중요한 것은 그 95,000,000원이 끝이 아닐 수 있다는 점입니다. 별도 임차인 조혁준도 말소기준보다 앞선 전입이고 보증금이 미상입니다. 최근 실거래 비교 근거도 확인되지 않아 95,000,000원이 시장가격 대비 싸다고 평가할 수도 없습니다. 7회 유찰·확인 인수 95,000,000원· 추가 미상 임차 위험이 동시에 존재하므로, 최저가 자체에는 점수를 주지 않는 것이 맞습니다. 이 사건의 승부처는 “얼마까지 떨어졌나”가 아니라 조혁준의 실제 보증금과 인수 범위를 어디까지 확정할 수 있느냐입니다.
