대구지방법원 2025타경7556. 대구 중구 남산동 반월당아너스제네스타워오피스텔 15층 1521호에 대한 강제경매입니다. 감정평가서상 실제 이용상태는 오피스텔이고, 건물은 철근콘크리트조 21층 중 15층에 해당합니다. 등기부상 소유자는 이항구이며, 2019년 8월 14일 거래가액 116,230,000원으로 소유권을 취득했습니다.
이 사건은 2025년 3월 12일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 기입되면서 진행됐습니다. 주택도시보증공사의 청구금액은 100,658,734원입니다. 그런데 그보다 앞선 2023년 11월 9일, 조준형 명의의 주택임차권등기가 이미 설정되어 있습니다. 등기에는 2019년 주민등록 및 점유개시 사실과 확정일자 이력이 기재되어 있어, 매각으로 단순히 소멸하는 후순위 권리와는 성격이 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7556 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 15층 1521호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 중구 중앙대로 312 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 오피스텔 이용 중 · 지상 21층 중 15층 |
| 소유자 | 이항구 (2019.08.14 소유권이전, 거래가액 116,230,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 20,336,000원 (8회 유찰) |
| 감정가 대비 최저가 | 16.81% |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 100,658,734원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% (재매각조건) |
| 예상 매수인 인수 | 조준형 보증금 95,000,000원 + 조혁준 관련 미확정 위험 |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 오래된 임차권등기
등기부상 종전 신탁등기는 이미 말소되었고, 소유권은 이항구에게 이전됐습니다. 이후 2023년 11월 9일 을구 1번 주택임차권등기가 설정됐으며, 2025년 3월 12일 갑구 3번 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시됩니다. 후자의 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 임차권등기는 매수인 인수 위험이 있는 선순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 위험은 별도
| 임차인 / 점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조준형 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 |
2019.07.08 전입 확정일자 2019.07.08 증액분 2021.07.28 증액분 2022.07.19 |
95,000,000원 | 대항력 有 | 배당 0원 배당표상 우선변제 없음 |
매수인 인수 95,000,000원 |
| 조혁준 현황조사 · 매각물건명세서 |
2023.10.12 전입 2023.08.30 확정일자 |
미상 | 가능·미상 | 미확정 | 추가 위험 보증금·점유관계 확인 |
실제 확인되는 임차인·점유자는 조준형과 조혁준, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자로 기재되어 있으며, 이 임차인 표의 보증금에 별도의 임차인 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다.
조준형의 임차권등기는 건물 전부에 관한 것으로, 등기명령일은 2023년 11월 3일, 등기접수일은 2023년 11월 9일입니다. 임차권등기가 있다는 사실과 현재 실제 거주하고 있다는 사실은 구분해야 하므로, 명도 및 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 실질취득액 — 최저가가 아니라 보증금 인수가 중심
보증금 95,000,000원이 최저매각가격 20,336,000원보다 크다는 사실 자체가 중요한 경고입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 부담할 수 있으므로, 최저가만을 기준으로 한 감정가 대비 할인율은 실제 취득비용을 보여주지 못합니다.
일반적으로 대항력 임차인의 보증금에 배당이 이루어지고 그 부족분만 매수인이 인수하는 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 인수 부족분이 증가하여, 전체 부담이 보증금 수준으로 고정되는 경우가 있습니다. 하지만 이 사건의 현재 예상배당표는 조준형에 대한 배당액을 0원으로, 인수액을 95,000,000원으로 일정하게 잡고 있습니다. 따라서 아래 회차별 실질취득액은 실제로 제시된 배당 가정에 따라 각 회차 낙찰가와 95,000,000원을 더한 금액으로 계산합니다.
| 매각 시나리오 | 낙찰가 가정 | 임차인 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 감정가의 16.81% |
20,336,000원 | 95,000,000원 | 115,336,000원 |
| 9회 유찰 시 감정가의 13.45% |
16,268,800원 | 95,000,000원 | 111,268,800원 |
| 10회 유찰 시 감정가의 10.76% |
13,015,040원 | 95,000,000원 | 108,015,040원 |
이 표에서 낙찰가가 더 내려가도 임차보증금 인수액은 줄지 않습니다. 실질취득 부담은 115,336,000원에서 111,268,800원, 다시 108,015,040원으로 변하지만, 이는 미배당 보증금이 전액 고정 인수된다는 가정의 결과입니다. 실제 배당과 인수액은 배당순위, 임차인 권리관계, 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,336,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 대상금액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 766,048원 |
| 인수 · 조준형 임차보증금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 · 주택도시보증공사 | 100,658,734원 | 19,569,952원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 총 배분금액 | — | 20,336,000원 |
집행비용은 매각가의 약 3.8%를 적용한 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당표는 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 임차보증금 95,000,000원은 매각대금에서 배당된 금액이 아니라 별도의 매수인 인수금액입니다.
현재 회차에서는 집행비용 766,048원을 제외한 19,569,952원이 주택도시보증공사에 배당되는 것으로 추정됩니다. 신청채권자의 청구금액 100,658,734원 대비 미배당액은 81,088,782원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
이 사건의 감정가는 121,000,000원입니다. 소유자의 2019년 취득 당시 거래가액은 116,230,000원으로 등기에 기재되어 있습니다. 그러나 과거 취득가액은 현재 동일 건물·동일 유형 오피스텔의 시세를 대신할 수 없습니다.
| 감정평가액 | 121,000,000원 |
|---|---|
| 소유자 과거 취득가 | 116,230,000원 (2019년 거래) |
| 현재 최저매각가 | 20,336,000원 |
| 현재 예상 실질취득 | 115,336,000원 |
| 최근 거래 비교 | 동일 유형의 최근 실거래 시세 확인 필요 |
| 가격 판단 | 가격 메리트 입증 불가 · 인수액 및 미상 권리 고려 필요 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 남산동 남문시장 교차로 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔 및 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 간선도로 및 지하철역 등 대중교통시설이 있어 전반적인 교통상황은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 21층 건물 중 15층 1521호입니다. 급배수, 위생, 승강기, 소방, 도시가스, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로 접근. 서측 약 35m, 북측 약 20m, 동측 약 6m 도로에 각각 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 토지이용. 중심상업지역과 제3종일반주거지역 관련 내용이 있으며, 방화지구, 상대보호구역 등 규제사항이 포함됩니다. 해당 토지의 개별 적용사항은 필지별로 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 거주인 부재로 내부구조와 설비는 외부 관찰, 평가사례 및 탐문에 근거해 평가됐습니다.
- 환금성. 중심부 교통 접근성은 긍정적이지만, 오피스텔은 개별 호실의 상태와 임대수요에 따라 매각 난도가 달라질 수 있습니다. 특히 본건은 8회 유찰된 상태이므로 수요 및 권리 위험을 함께 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 조준형의 임차보증금 인수 확인. 을구 1번 임차권등기 및 매각물건명세서상의 95,000,000원 인수 범위를 원본으로 확인하고, 배당 이후 잔액과 임차권등기 말소 가능성을 검토해야 합니다.
- 조혁준의 점유·보증금 확인. 보증금, 임대차계약, 실제 점유, 배당요구 및 조준형과의 관계를 확인해야 합니다. 대항력 가능성을 무시한 응찰은 위험합니다.
- 주택도시보증공사 채권관계 확인. 신청채권의 성격과 임차보증금 관련 권리승계·대위 여부를 확인해 실제 반환책임과 중복 계산 가능성을 구분해야 합니다.
- 재매각 보증금 20%. 일반적인 입찰보증금 10%가 아니라, 매각물건명세서에 최저매각가격의 20% 조건이 기재되어 있습니다. 현재 최저가 기준 산술금액은 4,067,200원입니다. 입찰 전 변경 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득액 중심의 입찰가. 응찰가에 인수보증금을 더하고 취득세·명도·관리비 등의 비용을 별도로 고려해야 합니다. 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 유찰 원인 분석. 8회 유찰은 단순 할인 기회가 아니라, 권리 인수 부담이나 매수 수요 부족 등 추가 검토가 필요하다는 경고로 받아들여야 합니다.
- 내부 및 관리비 확인. 내부 상태는 직접 확인되지 않았으므로 수리비와 점유 상태를 확인하고, 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분을 구분해야 합니다.
- 매각조건 원본 확인. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 내용, 배당요구 및 매각조건의 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,033만원이 아니라 1억 1,533만원을 봐야 한다”
대구 반월당아너스제네스타워오피스텔 1521호는 감정가 121,000,000원에서 8회 유찰을 거쳐 최저가 20,336,000원까지 내려왔습니다. 하지만 선순위 임차권자인 조준형의 미반환 보증금 95,000,000원을 현재 배당 가정대로 전액 인수하면, 실질취득 부담은 115,336,000원입니다.
더 큰 문제는 별도로 확인되는 조혁준의 보증금과 권리관계가 확정되지 않았다는 점입니다. 대항력 있는 임차권, 8회 유찰, 재매각 보증금 20%, 오피스텔의 환금성 위험이 겹쳐 있습니다. 감정가 대비 16.81%라는 최저가만으로 투자 매력을 판단할 수 없고, 실제 거래가격과 인수채무를 확정하지 않은 상태에서 응찰하는 것은 위험합니다.
