대구지방법원 2025타경7684. 대구 중구 남산동 소재 반월당아너스제네스타워오피스텔 8층 826호입니다. 소유자 양금희 명의의 집합건물로, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 감정가 115,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 13,530,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인으로 보이지만, 이 사건의 핵심은 등기부 을구 1번 주택임차권과 배당 부족분의 매수인 인수에 있습니다.
임차인 이슬은 2020.05.20. 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2023.07.31. 압류보다 앞선 임차관계를 갖고 있습니다. 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면, 그 잔액이 매수인에게 남는 구조입니다. 최저가가 추가로 떨어지더라도 미배당 보증금이 그만큼 증가할 수 있어 실질취득비용은 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7684 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 8층 826호 도로명주소: 대구광역시 중구 중앙대로 312 |
| 물건종류 / 층 | 집합건물(오피스텔) · 지하 4층, 지상 21층 건물 중 8층 826호 |
| 소유자 | 양금희 · 2019.10.08. 소유권이전 등기 · 등기 거래가액 117,630,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 13,530,000원 (6회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 103,281,792원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.31. 갑구 3번 압류 · 국(평택세무서장) |
| 선순위 임차권 | 2024.05.29. 을구 1번 주택임차권등기 · 이슬 전입 2020.05.20. · 보증금 1차 100,000,000원 / 2차 115,000,000원 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 · 내부 시건장치로 직접 확인 불가 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금은 남는다
말소기준은 2023.07.31. 국의 압류입니다. 이후 등기된 서상보 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 등은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 그러나 을구 1번 임차권은 등기 접수일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 임차권등기는 2024.05.29.에 이뤄졌지만, 임차인의 전입·점유와 확정일자는 그보다 훨씬 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수위험
확인되는 실제 임차인은 1명, 이슬입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 확인되지만, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차인은 건물 전유부분 전부에 대한 주거 목적 임차권을 등기했고, 확정일자와 배당요구를 갖추고 있습니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 이슬 건물 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2020.05.20. 확정 2020.05.11. 2차 확정 2022.05.20. 배당요구 2024.05.29. |
1차 100,000,000원 2차 115,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음
미배당 인수
실제 임차인
2차 보증금의 인수 범위는 추가 확인 필요
|
임차권등기에 기재된 임대차계약일자는 1차 2020.05.11., 2차 2022.05.17.입니다. 확정일자는 각각 2020.05.11.과 2022.05.20.이며, 모두 말소기준인 2023.07.31.보다 앞섭니다. 배당요구가 있다는 사실은 우선변제 절차에 참여한다는 의미이지, 배당으로 부족한 보증금을 자동 포기한다는 의미가 아닙니다.
1억원 보증금 기준으로, 매각대금에서 임차인에게 지급되는 금액은 12,886,460원에 불과합니다. 나머지 87,113,540원은 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 집행비용을 제외하고 낙찰대금이 임차인에게 배당되는 구조이기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 배당액이 줄고 인수액은 늘어나게 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가 12%가 실질취득 12%는 아니다
현재 최저매각가 13,530,000원은 감정가 115,000,000원의 약 11.77%입니다. 하지만 예상 실질취득비용 100,643,540원은 감정가의 약 87.52% 수준입니다. 따라서 최저가만을 기준으로 감정가 대비 큰 할인이라고 평가하는 것은 부적절합니다.
더 중요한 점은 감정가가 현재 실거래 시세와 같다고 단정할 수 없다는 것입니다. 이 사건에서는 최근 12개월 거래가격과 최신 실거래를 확인할 수 없어 실질취득비용이 실제 시장가격보다 낮다는 근거가 확보되지 않았습니다. 가격 메리트 판단의 기준은 최저매각가 1,353만원이 아니라, 보증금 인수액을 포함한 실질취득비용입니다.
| 회차별 조건 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 합산 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 13,530,000원 | 87,113,540원 | 100,643,540원 |
| 7회 유찰 시 | 9,471,000원 | 91,099,478원 | 100,570,478원 |
| 8회 유찰 시 | 6,629,700원 | 93,889,635원 | 100,519,335원 |
회차별 매수인 인수액은 각 회차의 배당 추정치를 적용한 수치입니다. 집행비용 추정에 따라 합계에 작은 차이가 있지만, 경제적 부담이 보증금 1억원 부근으로 유지된다는 점은 동일합니다. 2차 보증금 115,000,000원의 추가 인수 가능성은 별도 확인 사항입니다.
④ 예상배당표 (매각가 13,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 643,540원 |
| 1. 임차인 이슬 · 우선변제 | 100,000,000원 | 12,886,460원 |
| 2. 가압류 · 서상보 | 155,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 103,281,792원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 부족분 | — | 87,113,540원 |
현재 회차에서는 예상 집행비용 643,540원을 공제한 후, 나머지 12,886,460원이 임차인에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 서상보 가압류와 주택도시보증공사 신청채권에는 배당이 돌아가지 않습니다. 두 채권의 합산 미배당액은 258,281,792원입니다.
다만 후순위 채권자에게 배당되지 않는 채권액과 매수인이 실제 인수할 보증금은 구별해야 합니다. 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 반면, 선순위 대항력 임차인의 보증금 잔액은 별도로 매수인에게 남는 것으로 분석됩니다.
예상배당은 집행비용을 추정한 계산으로, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 인수액은 확정된 권리관계 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 남산동 소재 남문시장 동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔·아파트·근린상가 등이 형성돼 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 용이하고, 대중교통시설 및 간선도로 접근성 등 전반적인 교통상황이 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 4층·지상 21층 건물입니다. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전·스프링클러, 승강기, 도시가스 난방설비 등이 기재돼 있습니다.
- 도로. 단지 서측 약 35m, 북측 약 20m, 동측 약 6m 폭의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역 및 제3종일반주거지역 등 관련 용도지역 정보가 있으며, 방화지구·상대보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다. 토지 공시지가는 4,169,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부 시건장치 등으로 직접 내부를 확인하지 못해 유사 오피스텔의 내부 상태를 상정하여 평가했습니다.
- 환금성. 오피스텔은 실제 매수 수요와 임대 수요, 내부 상태, 보증금 반환부담을 함께 검토해야 합니다. 특히 이 물건은 6회 유찰된 사실과 인수 위험이 있어 감정가만으로 매도 가능가격을 추정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최종 금액. 임차권등기상 1차 100,000,000원과 2차 115,000,000원의 계약 관계를 확인하고, 최종 반환채무와 매수인 인수 범위를 확정해야 합니다.
- 대항력 유지 여부. 2020.05.20. 전입·점유, 2024.05.29. 임차권등기의 법적 효과 및 현재 대항력 유지 여부를 원본 기록으로 대조해야 합니다.
- 배당 부족분. 현재 계산상 인수 87,113,540원은 1억원 보증금 기준 추정치입니다. 세금·집행비용·실제 배당 결과에 따라 변동될 수 있습니다.
- 주택도시보증공사 채권관계. 강제경매 신청채권의 발생 원인, 임차보증금 대위변제·승계 여부, 실제 배당수령권자와 채무 소멸 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가나 최저매각가만으로 낙찰 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물 또는 비교 가능한 오피스텔의 최신 거래가격과 최근 12개월 거래수준을 확인해야 합니다. 비교 기준은 실질취득비용입니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 현재 점유상태는 별도 문제입니다. 점유자 및 인도·명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 7회·8회 유찰 시나리오에서도 최저가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄되는 구조를 반영해야 합니다.
- 관리비·체납 세금. 공용부분 관리비 체납과 배당에 영향을 주는 조세채권 등의 존재를 확인해야 합니다.
- 내부 현황. 감정평가 당시 내부 미확인 상태이므로 실제 이용상태, 설비, 수리 필요성 및 비용을 입찰 전에 조사해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 배당 관련 기록을 최신 상태로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1,353만원 ≠ 취득비용 1,353만원”
이 사건의 가장 큰 함정은 낮은 최저매각가를 실제 매입원가로 오인하는 것입니다. 감정가 115,000,000원짜리 오피스텔이 6회 유찰되어 13,530,000원까지 내려왔지만, 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수하면 실질취득은 약 100,643,540원입니다. 7회, 8회 유찰이 추가로 진행돼도 실질취득비용은 보증금 1억원 부근에서 유지되는 구조입니다.
여기에 임차권등기에 기재된 2차 보증금 115,000,000원의 법적 적용 범위, 주택도시보증공사와 임차인의 채권관계, 내부 미확인 상태가 추가적인 판단 위험으로 남습니다. 최신 실거래 시세와 비교해 가격 경쟁력이 확인된 상황도 아닙니다.
결론은 고위험·입찰 보류 검토입니다. 최저가가 감정가의 12% 미만이라는 사실만으로 할인 메리트를 인정할 수 없습니다. 이 물건은 입찰가격보다 임차보증금 인수의 범위와 실제 시장가치가 투자 결과를 좌우합니다. 보증금 반환채무, 채권승계 관계, 최근 시세가 확인되기 전에는 저가 낙찰 기회가 아니라 선순위 임차권 인수형 경매로 접근하는 것이 타당합니다.
