대구지방법원 2025타경7684. 대구 중구 남산동 반월당아너스제네스타워오피스텔 8층 826호입니다. 감정가는 115,000,000원인데 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 19,328,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가 대비 크게 낮아 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차인입니다. 임차인 이슬의 전입일은 2020.05.20., 최초 확정일자는 2020.05.11.로 말소기준인 2023.07.31. 압류보다 앞섭니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 부족분이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
제공된 현재 회차 배당표는 임차보증금 청구액을 100,000,000원으로 계산해 예상배당 18,580,096원, 매수인 인수 81,419,904원을 산정합니다. 그래서 낙찰가가 19,328,000원까지 내려와도 실질취득 부담은 사실상 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 정확도 관점에서 더 중요한 점은 등기와 매각물건명세서에 임차보증금이 1차 100,000,000원, 2차 115,000,000원으로 함께 기재되어 있다는 것입니다. 따라서 입찰 전에는 현재 유효한 보증금과 실제 배당 대상 금액을 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7684 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 8층 826호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 지하4층 지상21층 중 8층 |
| 소유자 | 양금희 · 2019.10.08. 소유권이전 · 거래가액 117,630,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 19,328,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 103,281,792원 |
| 말소기준 | 2023.07.31. 갑구 3번 압류 · 권리자 국 · 처분청 평택세무서장 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2023.07.31. 갑구 3번 압류입니다. 이후 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 이슬은 2020.05.20. 이미 전입·점유를 시작했고 최초 확정일자도 2020.05.11.이므로 말소기준보다 선순위입니다. 임차권등기 자체는 2024.05.29. 이루어졌지만, 명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이슬 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 등기: 2차 115,000,000원 기재 | 전입 2020.05.20. 확정 2020.05.11. 2차 확정 2022.05.20. | 2024.05.29. | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 이슬 본인이 임차권자이고, 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 기재되어 있습니다. 임차인의 최초 임대차계약일은 2020.05.11., 전입·점유개시는 2020.05.20.이며, 2차 임대차계약일은 2022.05.17., 2차 확정일자는 2022.05.20.입니다.
③ 회차가 내려가도 실질부담이 크게 줄지 않는 이유
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 19,328,000원 | 81,419,904원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 13,529,600원 | 87,113,933원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 9,470,720원 | 91,099,753원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 본질을 가장 잘 보여줍니다. 최저가가 19,328,000원에서 13,529,600원, 다시 9,470,720원으로 내려갈수록 매수인 인수액은 오히려 81,419,904원에서 87,113,933원, 91,099,753원으로 커집니다. 즉 유찰이 계속돼도 낙찰자가 실제 부담하는 총액은 최저가만큼 떨어지지 않습니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분을 흡수하는 전형적인 인수형 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 19,328,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 747,904원 |
| 1. 임차인 이슬 보증금 | 100,000,000원 | 18,580,096원 |
| 2. 가압류 · 서상보 | 155,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 103,281,792원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표 기준 임차인 미배당액은 81,419,904원으로 매수인 인수 대상입니다. 가압류 서상보와 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 채권자 미배당액은 258,281,792원입니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가 할인율보다 실질취득이 먼저
동일 평형 최근 실거래 시세를 직접 비교할 자료가 없으므로, 이 사건에서 감정가 대비 최저가가 크게 낮다는 이유만으로 “시세보다 싸다”고 결론내릴 수 없습니다. 오히려 현재 확인 가능한 가격정보 중 더 중요한 것은 임차보증금입니다. 제공 배당표 기준으로는 보증금 100,000,000원이 실질취득 부담의 중심이고, 등기에는 2차 보증금 115,000,000원도 기재되어 있습니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 중구 남산동 소재 남문시장 동측 인근. 주변은 오피스텔·아파트·근린상가 등이 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 해당 호실은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하며 대중교통시설과 간선도로 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층 지상21층 건물 중 8층 826호입니다. 승강기·위생 및 급배수·화재탐지·소화전·스프링클러·도시가스 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 단지 서측 약 35미터, 북측 약 20미터, 동측 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 관련 토지에는 중심상업지역, 일부 제3종일반주거지역, 방화지구, 상대보호구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 내부확인. 시건장치 등으로 내부확인이 불가해 동종 유사 오피스텔의 내부 등을 상정해 평가했으므로 실제 세부 이용상태와 난방방식 차이를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 대조. 등기·명세서의 1차 100,000,000원, 2차 115,000,000원과 배당 시뮬레이션의 100,000,000원 청구 기준을 반드시 대조하세요.
- 대항력 재확인. 전입 2020.05.20.이 말소기준 2023.07.31.보다 앞선 선순위 대항력 구조입니다.
- 배당액 확인. 현재 회차 기준 예상배당 18,580,096원, 미배당 인수 81,419,904원이라는 계산이 실제 배당요구·배당표와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 6회·7회 유찰 시 매각가는 더 내려가지만 매수인 인수액은 87,113,933원·91,099,753원으로 오릅니다.
- 내부 현황 확인. 감정평가 당시 내부확인이 불가했으므로 실제 내부 상태와 이용 현황을 현장에서 확인하세요.
- 등기 원본 확인. 압류·가압류·임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “19,328,000원짜리 오피스텔”로 보면 틀린다
이 사건은 숫자 하나만 보면 매우 싸 보입니다. 감정가 115,000,000원에 비해 현재 최저가는 19,328,000원이고 이미 5회 유찰됐기 때문입니다. 그러나 권리분석을 붙이면 그림이 완전히 달라집니다. 임차인 이슬의 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 현재 회차 배당표상 보증금 100,000,000원 가운데 81,419,904원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다.
더 낮은 회차를 기다려도 해결되지 않습니다. 6회 유찰 시 인수액은 87,113,933원, 7회 유찰 시 91,099,753원으로 증가합니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 커져 실질취득 부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 등기에는 2차 보증금 115,000,000원까지 기재되어 있어 이 부분을 확인하지 않은 채 응찰하는 것은 위험합니다. 이 사건의 결론은 “최저가는 낮지만 실질취득은 낮지 않다”입니다.
