인천지방법원 2025타경1785. 학익동월드타워 1층 110호로, 사건상 용도는 대지이며 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 감정가 525,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 257,250,000원입니다. 등기상 말소기준은 2018.03.16. 구로신용협동조합 근저당권 60,000,000원으로 분류돼 있고, 이후 하나은행 근저당·최태업 근저당·가등기·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임대차 기재는 김채림 1명이며, 전입일 2018.10.23.은 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 34,000,000원과 월차임 3,000,000원이 기재돼 있지만 대항력이 없으므로 제공된 배당 계산상 낙찰자가 승계할 보증금은 0원입니다. 다만 임차인 이름이 등기부상 소유자·채무자와 동일하고 임차 목적물에 110호와 111호가 함께 적혀 있는 반면 현황은 공실로 조사돼, 실제 계약관계와 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1785 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 292-7 학익동월드타워 1층 110호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건 용도 대지 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 · 1층 110호 · 사용승인 2017.08.03. |
| 소유자 | 김채림 (2018.08.15. 매매, 거래가액 670,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 525,000,000원 / 257,250,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 380,549,951원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 원본 확인은 필요
말소기준권리로 분류된 2018.03.16. 구로신용협동조합 근저당권 이후 설정된 하나은행 근저당 522,000,000원, 최태업 근저당 130,000,000원, 정경숙 명의 소유권이전청구권 가등기와 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 따라서 제공된 배당 구조상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임대차·점유 분석
| 성명 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 / 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 김채림 110호, 111호 | 전입 2018.10.23. 확정일자 미상 배당요구 미상 | 34,000,000원 3,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
김채림의 전입일은 말소기준일인 2018.03.16.보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 구조는 아닙니다. 다만 임차인과 소유자·채무자의 이름이 동일하므로 독립된 임차인인지, 소유자 관계인이 작성한 계약인지 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인율보다 환금성을 먼저 본다
현재 최저가 257,250,000원은 감정가 525,000,000원의 49%입니다. 인수액이 0원이므로 제공된 조건에서 실질취득액도 257,250,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래가가 없어 이 금액이 현재 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
등기에는 소유자가 2018.08.15. 거래가액 670,000,000원에 취득한 기록이 있으나, 이는 현재 매각기일보다 앞선 과거 거래이며 현 시세를 직접 보여 주는 자료로 사용할 수 없습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 현황 공실인 근린생활시설로, 임대수익·공실기간·업종수요와 같은 상업용 부동산의 환금성 검토가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 257,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,401,500원 |
| 1. 근저당 · 구로신용협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사 하나은행 | 522,000,000원 | 192,848,500원 |
| 3. 근저당 · 최태업 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권 712,000,000원 중 252,848,500원이 배당되고, 미배당액은 459,151,500원입니다. 하나은행의 경매 청구액은 380,549,951원이며 현재 회차 예상배당은 192,848,500원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 110호 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 기본 급배수·위생설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 주위환경. 인천지방법원 북서측 인근으로 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 20m, 북동측과 남동측으로 폭 약 5m 도로에 접합니다.
- 토지. 9필지 일단지의 가로장방형 평지로 의료시설, 제1·2종 근린생활시설 및 업무시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 과밀억제권역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26.~2026.08.25. 적용됩니다.
- 공시지가. 3,756,000원/㎡이며 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공실 근린생활시설은 주거용보다 매수층이 제한될 수 있으므로, 법원 인접 수요와 상권 임대수요를 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 구로신용협동조합 근저당의 2018.08.29. 일부포기 말소 범위와 공동담보목록 제2018-420호를 확인하세요.
- 가등기 원인 확인. 정경숙 명의 소유권이전청구권 가등기가 담보가등기인지 매매예약 가등기인지 등기 원인서류와 매각물건명세서로 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납액과 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요. 실제 배당순서는 예상표와 달라질 수 있습니다.
- 임대차 진위 확인. 김채림이 소유자·채무자와 동일인인 점, 110호·111호가 함께 기재된 점, 현황 공실과의 불일치를 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 공실 여부, 열쇠 보유자, 내부 잔존물, 111호와의 경계 및 연결 사용 여부를 직접 확인하세요.
- 수익성 검증. 예상 임대료, 관리비, 부가가치세 처리, 공실기간과 업종 제한을 조사한 뒤 수익환원 방식으로 입찰 상한을 계산하세요.
- 가격 착시 경계. 최저가 257,250,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 낮다고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·공동담보목록·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개다”
현재 자료대로라면 임차인 김채림은 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없고, 후순위 근저당·가등기· 압류도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 권리의 큰 방향은 비교적 명확합니다.
그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 최저가가 감정가의 49%까지 하락했지만 현재 시세를 검증할 실거래 자료가 없고, 현황 공실인 근린생활시설이라 주거용 부동산보다 매수층과 임차수요가 제한될 수 있습니다. 여기에 말소기준 근저당의 일부포기 말소 기재, 가등기 성격, 세금 압류 4건, 서류상 임대차와 공실 현황의 불일치가 남아 있습니다.
권리상 인수는 0원, 가격 평가는 보류. 등기 원본과 현장 점유를 대조하고 임대수익으로 적정가를 산정한 뒤에만 입찰을 검토할 수 있는 물건입니다.
