대구지방법원 2025타경7781. 신천역 서측 인근 ‘신천역까사밀라’ 101동 12층 1209호입니다. 경매상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 김세영으로 2021.10.15. 거래가액 79,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 감정가는 80,000,000원, 현재 최저매각가는 56,000,000원으로 이미 7회 유찰된 상태입니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 가격보다 먼저 홍지연의 주택임차권입니다. 홍지연은 2021.09.08. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021.10.08. 주민등록 및 점유를 시작했습니다. 이후 2023.11.09. 보증금 80,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 잡힌 2025.04.08. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 임차권이므로, 확약이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 선순위 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7781 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 538-3 신천역까사밀라 제101동 제12층 제1209호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택으로 이용 중 |
| 전용면적 | 20.85㎡ |
| 건물 | 지하6층·지상16층 제101동 중 12층 |
| 소유자 | 김세영 (2021.10.15. 거래가액 79,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 56,000,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 84,043,007원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 뒤집는다
등기상 현재 문제되는 권리는 을구 3번 홍지연 주택임차권입니다. 전입·점유 2021.10.08., 확정일자 2021.09.08.로 경매개시결정 2025.04.08.보다 앞섭니다. 따라서 원칙대로라면 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 남은 금액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 최저가 56,000,000원 기준 배당표상 미배당액은 25,408,000원입니다.
* 배당 계산만 보면 현재 회차 미배당액은 25,408,000원이지만, 2026.07.06. 확약서가 해당 임차권의 반환청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소를 명시하고 있어 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍지연 | 80,000,000원 | 2021.10.08 | 2021.09.08 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 승계 없음* |
홍지연은 실제 임차인 1명으로 봅니다. 별도의 보증기관 명의 임차인이 중복 신고된 구조가 아니므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
③ 회차별 인수 시나리오 — 확약이 없으면 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 56,000,000원 | 25,408,000원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 | 44,800,000원 | 36,406,400원 | 0원* |
| 9회 유찰 시 | 35,840,000원 | 45,205,120원 | 0원* |
④ 시세 비교 — 90.4%지만 하락 추세를 빼면 안 된다
신천역까사밀라 101동의 전용 20.85㎡·22.59㎡ 실거래 12건 중 최근 12개월 표본은 7건, 평균은 61,928,571원입니다. 최신 거래는 2026.03. 전용 20.85㎡ 8층 59,500,000원입니다. 현재 최저가 56,000,000원은 최근 12개월 평균의 90.4% 수준으로, 최근 평균보다 낮은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 20.85㎡ | 8 | 59,500,000원 |
| 2026.02 | 20.85㎡ | 8 | 51,000,000원 |
| 2026.01 | 20.85㎡ | 16 | 60,000,000원 |
| 2025.12 | 22.59㎡ | 16 | 63,000,000원 |
| 2025.07 | 22.59㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2025.06 | 22.59㎡ | 12 | 70,000,000원 |
| 2025.06 | 22.59㎡ | 12 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 61,928,571원 |
다만 전체 12건 평균 66,766,666원만 놓고 보면 가격이 더 싸 보이지만, 이전 고가 거래가 섞여 있습니다. 실제로 최근 12개월 평균은 61,928,571원까지 내려왔고, 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -15.8% 하락했습니다. 따라서 현재 56,000,000원이 최근 평균보다 낮다는 점은 인정하되, 과거 평균 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,408,000원 |
| 1. 임차인 홍지연 보증금 | 80,000,000원 | 54,592,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 84,043,007원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 홍지연 보증금 중 25,408,000원이 미배당으로 남지만, 2026.07.06. 확약서 적용 시 해당 임차권에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 84,043,007원은 현재 가정 매각가에서는 배당되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 경매상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가상 본건은 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 대구광역시 동구 신천동 ‘신천역’ 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역과 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 지하6층·지상16층 건물 중 12층이며, 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 폭 약 30미터, 동측 폭 약 12미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·제3종일반주거지역, 공시지가 3,155,000원/㎡, 평지의 부정형 토지입니다.
- 내부 확인. 현장 조사 당시 거주인 부재로 내부 마감상태와 구조는 직접 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 182세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 5.8회·매각률 0.0으로 나타나 경매시장 환금성은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.07.06. 확약서의 대항력 포기·반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서와 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 말소. 낙찰 후 실제 임차권등기 말소 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 전체 평균 66,766,666원보다 최근 12개월 평균 61,928,571원과 최신 거래 59,500,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -15.8% 낮으므로 과거 고가 거래를 기준으로 목표가를 높이지 않는 편이 안전합니다.
- 7회 유찰. 단지 경매 평균 유찰 5.8회보다 본건 유찰 횟수가 많습니다. 반복 유찰 원인이 단순 가격인지 물건 특성인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태·수선 필요 여부를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 풀렸지만, 7회 유찰은 남아 있다”
이 물건은 권리분석만 보면 처음에는 까다롭습니다. 홍지연의 보증금 80,000,000원 임차권이 경매개시결정보다 앞서 있고, 현재 최저가 기준 배당만 계산하면 25,408,000원이 미배당으로 남기 때문입니다. 그러나 2026.07.06. 확약서가 그 잔액에 대한 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하고 있어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
가격은 조금 다른 문제입니다. 56,000,000원은 최근 12개월 평균 61,928,571원의 90.4%라 최근 평균보다는 낮습니다. 하지만 최근 거래 추세가 -15.8%이고, 단지 경매 평균 유찰이 5.8회인 가운데 본건은 이미 7회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리상 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 하락장과 환금성까지 감안해 보수적으로”입니다. 감정가 대비 70%라는 할인율보다 실제 최근 거래와 반복 유찰 신호가 더 중요합니다.
