대구지방법원 2025타경7806. 동대구유성푸르나임 6층 오피스텔 620호입니다. 감정평가 이용상태는 오피스텔, 사건상 용도표시는 근린시설입니다. 현 소유자 강소정은 2021.12.17. 소유권을 이전받았고 당시 등기상 거래가액은 140,000,000원입니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 단순한 말소 여부가 아니라, 2021.11.11. 전입과 확정일자를 갖춘 공규필의 임차권과 2026.07.07. 제출된 대항력 포기 확약을 함께 읽는 데 있습니다.
공규필의 임차보증금은 155,000,000원으로 현재 최저매각가 98,700,000원보다 큽니다. 확약이 없었다면 배당 후 남는 58,476,600원이 매수인에게 승계돼, 낮아진 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건에서는 신청채권자 주택도시보증공사가 공규필의 양수인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의한다는 서면을 제출했습니다. 따라서 확약이 적용되는 공규필 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7806 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 292-6 동대구유성푸르나임 6층 오피스텔 620호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용중 · 전용 41.94㎡ |
| 소유자 | 강소정 (2021.12.17. 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 98,700,000원 (5회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,429,588원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만, 확약이 결론을 바꾼다
공규필은 임대차계약일 2021.11.02., 주민등록일 2021.11.11., 점유개시일 2021.12.06., 확정일자 2021.11.11.로 확인되며 보증금은 155,000,000원입니다. 전입이 말소기준권리로 계산된 2025.04.09. 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권 있음으로 정리됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 공규필 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 155,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 5회 유찰됐어도 최근 거래보다 높다
동대구유성푸르나임은 149세대, 2014.11.19. 준공으로 확인됩니다. 대상 면적은 전용 41.94㎡이고, 동일 면적의 최신 거래는 2026.01. 4층 95,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건으로 평균 역시 95,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 41.94㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2024.10 | 41.14㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2023.12 | 45.18㎡ | 24 | 150,000,000원 |
| 2023.12 | 45.18㎡ | 24 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 44.32㎡ | 16 | 150,000,000원 |
| 2021.12 | 41.94㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2021.10 | 41.94㎡ | 17 | 150,000,000원 |
| 2021.08 | 41.94㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.94㎡ | 1건 | 95,000,000원 |
전체 8건 평균은 136,875,000원이지만, 이 수치는 2021~2023년의 140,000,000원~160,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 우선 기준으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 95,000,000원이고, 현재 실질취득액 98,700,000원은 그 103.9%입니다. 최근 구간과 과거 구간의 추세도 -33.5%로 하락 방향입니다. 따라서 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,176,600원 |
| 1. 임차인 공규필 보증금 | 155,000,000원 | 96,523,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,429,588원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 공규필 보증금 미배당액은 58,476,600원입니다. 다만 이 사건은 해당 임차권에 관해 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신천동 소재 동부소방서 남동측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트단지·업무시설·휴게음식점·대형쇼핑몰 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 용이하고 대중교통시설 및 간선도로 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 철근콘크리트구조 지하4층·지상24층 건물의 6층 620호입니다.
- 도로·토지. 단지 동측 폭 약 20미터, 서측 폭 약 10미터 포장도로에 접하며 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심) 등에 해당합니다.
- 환금성. 149세대 오피스텔로 최근 12개월 동일면적 거래는 1건, 최신 거래가는 95,000,000원입니다. 단지 경매 평균 유찰은 4.4회이고 낙찰률은 0.0%로 집계되어 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 내부 확인. 시건장치 등으로 내부확인이 불가해 동종 유사 오피스텔의 내부를 상정해 평가했으며 세부 이용상태와 난방방식은 차이가 있을 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.07.자 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 서면이 실제 매각기일까지 유효하게 반영돼 있는지 원문을 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 공규필 임차권은 등기상 존재하므로 낙찰 후 말소 동의와 절차가 실제로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 136,875,000원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 95,000,000원을 우선 기준으로 잡아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -33.5%입니다. 감정가 141,000,000원이나 과거 150,000,000원~160,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 대입하면 안 됩니다.
- 5회 유찰의 의미. 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔어도 실질취득액은 최근 시세의 103.9%입니다. 유찰 자체를 가격 메리트로 오인하지 않아야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부확인이 불가했습니다. 실제 내부 상태와 세부 이용상태 차이를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수위험은 풀렸지만, 가격까지 풀린 건 아니다”
이 사건의 첫인상은 보증금 155,000,000원의 대항력 임차권 때문에 매우 위험해 보입니다. 실제로 현재 최저가 기준으로는 58,476,600원의 미배당액이 생기므로, 확약이 없다면 그 잔액은 매수인이 떠안을 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 공규필의 양수인으로서 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의해 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그다음부터는 가격이 문제입니다. 실질취득액은 현재 최저가와 같은 98,700,000원이고, 최신 거래 및 최근 12개월 평균은 95,000,000원입니다. 즉 실질취득이 최근 시세의 103.9%이며, 거래 추세도 -33.5%입니다. 5회 유찰과 단지 평균 4.4회 유찰이라는 낮은 환금성 신호까지 겹칩니다. 권리위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 가격은 최근 시세 이상입니다. 이 사건은 ‘최저가가 많이 내려왔는가’보다 ‘확약의 효력과 최신 시세를 기준으로 얼마까지 써도 되는가’를 따져야 합니다.
