대구지방법원 2025타경7806. 동대구유성푸르나임 6층 620호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 강소정은 2021년 12월 16일 매매계약을 원인으로 거래가액 140,000,000원에 취득했고, 2021년 12월 17일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 권리분석의 핵심은 공규필의 보증금 155,000,000원 임차권입니다. 주민등록일자와 확정일자는 모두 2021년 11월 11일이며, 임차권등기는 2023년 12월 14일 접수됐습니다.
말소기준은 2025년 4월 9일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 이보다 앞선 공규필의 임차권은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있습니다. 현재 최저가 69,090,000원에서 배당하면 집행비용 1,643,620원을 제외한 67,446,380원이 임차보증금에 배당되고, 계산상 87,553,620원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 잔액을 매수인이 떠안아 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되지만, 이 사건에는 그 구조를 바꾸는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7806 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 292-6 동대구유성푸르나임 6층 오피스텔620호 · 도로명 대구광역시 동구 동부로22길 48 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 · 시세 비교면적 41.94㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상24층 중 6층 |
| 소유자 | 강소정 (2021.12.16. 매매 · 거래가액 140,000,000원, 2021.12.17. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 69,090,000원 (6회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,429,588원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약서로 실질 0원
공규필의 임차권은 임대차계약일 2021년 11월 2일, 주민등록일 2021년 11월 11일, 점유개시일 2021년 12월 6일이며 확정일자도 2021년 11월 11일입니다. 말소기준인 2025년 4월 9일보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 배당요구도 2023년 12월 14일 이뤄졌습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 공규필 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 155,000,000원 | 2021.11.11 / 2021.11.11 | 대항력 有 우선변제 有 인수 실질 0원* |
* 확약의 적용 대상은 공규필 임차권 1건입니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 해당 임차권자의 양수인·신청채권자로 기재돼 있어 별도 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 시장은 하락 중
가격 판단은 과거 전체 거래 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해 봐야 합니다. 동대구유성푸르나임의 시세 비교면적은 41.94㎡이고, 최근 12개월 거래는 2026년 1월 4층 95,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 95,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 41.94㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2024.10 | 41.14㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2023.12 | 45.18㎡ | 24 | 150,000,000원 |
| 2023.12 | 45.18㎡ | 24 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 44.32㎡ | 16 | 150,000,000원 |
| 2021.12 | 41.94㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2021.10 | 41.94㎡ | 17 | 150,000,000원 |
| 2021.08 | 41.94㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.94㎡ | 1건 | 95,000,000원 |
확약서를 반영하면 현재 실질취득은 최저가와 같은 69,090,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 95,000,000원의 72.7%입니다. 따라서 대항력 임차권의 보증금 155,000,000원을 실질취득가로 보아야 하는 일반 인수형과 달리, 이 사건은 현재 가격만 놓고 보면 최근 거래보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,643,620원 |
| 1. 임차인 공규필 보증금(우선변제) | 155,000,000원 | 67,446,380원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,429,588원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 공규필 보증금의 미배당액은 87,553,620원입니다. 일반적인 대항력 인수형이면 이 금액이 매수인에게 승계되지만, 2026.07.07 확약서로 잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 제출돼 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신천동 동부소방서 남동측 인근. 주변은 오피스텔·아파트단지·업무시설·휴게음식점·대형쇼핑몰 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 대중교통시설 및 간선도로 접근성은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 동측은 폭 약 20미터, 서측은 폭 약 10미터의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·중요시설물보호지구(공용) 등에 해당하며, 공시지가는 3,555,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 시건장치로 내부 확인이 불가해 동종 유사 오피스텔 내부를 상정해 평가됐습니다.
- 환금성. 149세대, 2014.11.19 준공 단지이며 최근 가격 추세 -33.5%, 단지 평균 유찰 4.4회·매각률 0.0%가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.07 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 및 제출서면 원본과 대조하세요.
- 실질취득 기준 유지. 확약서가 유효하게 적용되는 전제에서는 최저가 69,090,000원 + 실질인수 0원으로 판단합니다. 배당계산상 87,553,620원을 다시 실질취득에 더하면 확약 취지를 이중 반영하게 됩니다.
- 하락장 보정. 과거 전체 거래보다 최신 2026.01 거래 95,000,000원과 최근 12개월 평균 95,000,000원을 우선 기준으로 보되, 추세 -33.5%를 반드시 반영하세요.
- 현재 점유·내부상태 확인. 감정평가 당시 임대관계는 미상이고 내부 확인도 불가했습니다. 점유관계와 내부 상태를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 6회 유찰이며 단지 평균도 4.4회입니다. 오피스텔 수요, 임대 가능성, 관리비와 매도기간을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차권이 있지만, 이번엔 확약서가 구조를 바꾼다”
이 사건을 단순히 등기만 보고 판단하면 보증금 155,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 최저가가 내려갈수록 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제 배당계산도 현재 회차에서 87,553,620원의 미배당을 보여줍니다. 그러나 2026.07.07 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서, 본 사건의 매수인 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
따라서 현재 실질취득은 69,090,000원으로 최근 12개월 평균·최신 거래 95,000,000원의 72.7%입니다. 가격만 보면 할인 구간입니다. 다만 최신 시장은 이전 구간보다 33.5% 하락했고, 이미 6회 유찰됐으며 단지 경매 평균도 4.4회 유찰입니다. 권리 핵심은 확약서 원본 확인, 가격 핵심은 하락한 95,000,000원 시세와 환금성 확인입니다.
