최저가 24%의 착시 — 실질취득은 보증금 1.55억 수준인 동대구유성푸르나임 620호

대구지방법원 2025타경7806. 동대구유성푸르나임 6층 620호로, 경매 용도는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 전용면적은 41.94㎡이고, 소유자 강소정은 2021년 12월 16일 매매를 원인으로 거래가액 140,000,000원에 취득했습니다. 그러나 이 물건의 가격 판단에서 가장 먼저 볼 숫자는 최저매각가 33,854,000원이 아닙니다. 2021년 11월 11일 전입신고와 확정일자를 갖추고 2021년 12월 6일부터 점유한 임차인 공규필의 보증금 155,000,000원입니다.

말소기준권리는 2025년 4월 9일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·확정일자와 점유는 모두 그보다 앞서고, 2023년 12월 14일 임차권등기까지 마쳤습니다. 배당요구도 이루어졌지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 32,844,628원만 임차인에게 배당되고 나머지 122,155,372원은 매수인이 승계합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차보증금이 낙찰자에게 남는다

실제 임차인은 1명입니다. 공규필은 건물 전유부분 전부를 주거용으로 임차했고, 전입신고일과 확정일자는 모두 2021.11.11., 점유개시일은 2021.12.06.입니다. 강제경매개시결정 2025.04.09.보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 다만 낙찰대금이 보증금을 모두 충당하지 못하면 부족분은 소멸하지 않고 매수인에게 넘어갑니다.

② 시세 비교 — 실질취득가는 최근 거래보다 높다

동대구유성푸르나임에서 확인된 거래는 8건입니다. 전체 평균은 136,875,000원이지만, 2021년부터 2023년 사이의 150,000,000원~160,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 메리트는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.

최근 12개월 거래는 2026년 1월의 95,000,000원 1건이며, 최신 거래가도 같은 금액입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -33.5%로 하락 방향입니다. 최저매각가만 비교하면 최근 시세의 35.6%이지만, 이는 인수액을 제외한 숫자입니다. 보증금 기준 실질취득가 155,000,000원은 최근 시세의 약 163.2%로, 최근 거래보다 60,000,000원 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 33,854,000원 가정)

낙찰대금 33,854,000원은 집행비용 1,009,372원과 임차인 배당 32,844,628원으로 모두 소진됩니다. 임차인의 미배당 보증금 122,155,372원은 매수인이 인수하며, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동부소방서 남동측 인근으로, 주변은 오피스텔·아파트단지·업무시설·휴게음식점·대형쇼핑몰 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 대중교통시설 및 간선도로 접근성은 보통입니다. 단지 동측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 10미터 포장도로와 접합니다.
• 이용·구조. 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 24층 건물의 6층 오피스텔로 이용 중이며, 위생·급배수·화재탐지·소화전·스프링클러·승강기·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·중요시설물보호지구·비행안전제6구역 등에 해당하며, 공시지가는 ㎡당 3,555,000원입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 149세대 규모로 확인된 거래는 8건이지만 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격 추세 -33.5%, 단지 경매 평균 유찰 4.8회, 매각률 0.0%를 고려하면 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 내부 상태. 시건장치로 내부 확인이 불가능해 유사 오피스텔 내부를 기준으로 평가됐으며, 세부 이용상태와 난방방식 등에 차이가 있을 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가와 실질취득가를 분리. 입찰가만 보지 말고 임차보증금 미배당액을 반드시 더해 판단해야 합니다. 현재 회차의 핵심 인수액은 122,155,372원입니다.
• 추가 유찰 효과 재검토. 5회 유찰 시 인수액은 132,128,760원, 6회 유찰 시 139,110,133원으로 증가합니다. 낙찰가 하락이 총 취득부담 하락으로 이어지지 않습니다.
• 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2021.11.02., 전입·확정일자 2021.11.11., 점유개시일 2021.12.06., 임차권등기일 2023.12.14.를 주민등록·임대차계약서·배당요구서와 대조해야 합니다.
• 시세 기준 보수화. 전체 평균 136,875,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균인 95,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 최근 가격 추세는 -33.5%입니다.
• 용도 확인. 경매 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 공부상 용도와 현황 이용, 대출·세금 적용 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 감정 당시 내부 확인이 불가능했으므로 내부 상태, 점유관계, 관리비 체납, 실제 명도 가능성을 별도로 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·감정평가서와 실거래 원문을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 3,385만원”은 이 물건의 가격이 아니다

이 사건은 4회 유찰로 최저매각가가 33,854,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로는 투자성을 판단할 수 없습니다. 임차인 공규필은 강제경매개시결정보다 앞선 전입·확정일자와 점유를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금은 155,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당되지 않는 122,155,372원을 매수인이 인수하므로, 실질취득가는 보증금 수준인 약 155,000,000원으로 고정됩니다.

반면 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 95,000,000원이며 가격 추세도 -33.5%입니다. 실질취득가는 최근 시세보다 60,000,000원 높고 감정가 141,000,000원도 웃돕니다. 추가 유찰이 되더라도 임차보증금 인수액이 증가해 총 부담은 크게 달라지지 않습니다. 권리는 인수형, 가격은 최근 시세 이상, 유찰은 할인 착시. 최저가가 아니라 보증금과 최근 거래를 기준으로 보면 입찰 매력은 낮습니다.