대구지방법원 2025타경7829. 대구 중구 남산동 반월당아너스제네스타워오피스텔 3층 306호입니다. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔로 확인됩니다. 표면 가격만 보면 감정가 112,000,000원에서 최저가 4,520,000원까지 내려온 9회 유찰 물건이지만, 이 사건의 중심은 유찰률이 아니라 선순위 대항력 임차권입니다.
임차인 이우근은 2019.09.16. 주민등록 및 점유를 시작했고, 2019.09.03. 확정일자를 갖췄습니다. 보증금은 2021.09.03. 5,000,000원이 증액되어 총 105,000,000원이며, 을구 1번 임차권등기도 존재합니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2024.11.07. 우리은행 가압류이므로 이 임차권은 매각으로 없어지는 권리가 아니라 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7829 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 3층 306호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건 용도 근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔 · 21층 건물 중 3층 306호 |
| 소유자 | 이현구 · 2019.10.08. 소유권이전 · 거래가액 118,230,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 4,520,000원 (9회 유찰 · 감정가의 4.04%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 106,569,463원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.11.07. 우리은행 가압류입니다. 그보다 앞서 이우근의 전입·점유와 확정일자가 형성되어 있어 대항력 有로 판정되어 있고, 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사합니다. 다만 현재 최저가 4,520,000원에서는 집행비용 481,360원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 4,038,640원만 배당되므로, 보증금 중 100,961,360원이 남습니다. 이 잔액이 매수인 인수액입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이우근 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 105,000,000원 | 2019.09.16 | 2019.09.03 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 |
을구 1-2번은 을구 1번 임차권의 확정일자 경정등기로, 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 이우근 1명의 임차보증금은 105,000,000원입니다.
② 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 거의 그대로
이 사건은 10회, 11회까지 추가 유찰되더라도 “낙찰가가 싸진 만큼 전체 부담도 싸지는” 구조가 아닙니다. 매각대금이 줄면 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 미배당 보증금이 늘어납니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 4,520,000원 | 100,961,360원 | 105,481,360원 |
| 10회 유찰 시 | 3,164,000원 | 102,292,952원 | 105,456,952원 |
| 11회 유찰 시 | 2,214,800원 | 103,225,066원 | 105,439,866원 |
현재 회차에서 실질취득은 105,481,360원, 10회 유찰 가정은 105,456,952원, 11회 유찰 가정은 105,439,866원입니다. 모두 보증금 105,000,000원 부근에 머뭅니다. 즉 추가 유찰 자체가 실질취득가를 의미 있게 떨어뜨리지 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 481,360원 |
| 1. 임차인 이우근 보증금 | 105,000,000원 | 4,038,640원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리은행 | 45,339,866원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 106,569,463원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형상 매각대금 4,520,000원은 집행비용 481,360원과 임차인 배당 4,038,640원으로 전액 소진됩니다. 이우근의 보증금 부족분 100,961,360원은 매수인이 인수합니다. 우리은행과 주택도시보증공사에 대한 일반채권 미배당 합계는 151,909,329원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 남산동 소재 경북여자고등학교 북측 인근이며, 주변은 업무시설·근린생활시설·아파트 단지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 21층 건물이며 본건은 3층 306호입니다.
- 도로. 단지 서측으로 왕복 6차선, 북측으로 왕복 5차선, 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 대표 지번 기준 도시지역·중심상업지역·방화지구·상대보호구역이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,169,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 신호. 현재까지 9회 유찰되어 최저가가 감정가의 4.04%까지 내려온 점은 입찰 수요와 처분 난도를 별도로 점검해야 할 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 기준 실질취득은 105,481,360원입니다. 최저가 4,520,000원만 보고 수익성을 계산하면 안 됩니다.
- 추가 유찰 효과 착시 주의. 10회 유찰 시 실질취득 105,456,952원, 11회 유찰 시 105,439,866원으로 총부담은 거의 그대로입니다.
- 임차권 원본 대조. 이우근의 임차보증금 105,000,000원, 전입 2019.09.16., 확정일자 2019.09.03., 임차권등기와 배당요구 내용을 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 임차권등기가 있는 만큼 실제 점유·인도 상태를 현장에서 확인해 명도 절차를 따로 판단해야 합니다.
- 후순위 권리와 세금 확인. 매각으로 소멸하는 압류·가압류와 별개로 실제 배당 단계의 세금 및 집행비용 변동 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,520,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 4,520,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 112,000,000원의 4.04%까지 떨어진 초저가 물건처럼 보이지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금 105,000,000원이 남아 있습니다. 현재 예상배당으로는 4,038,640원만 변제되고, 100,961,360원이 매수인에게 넘어옵니다.
결국 현재 회차 실질취득은 105,481,360원입니다. 10회, 11회까지 더 유찰돼도 각각 105,456,952원, 105,439,866원으로 거의 같은 수준입니다. 이 물건은 “얼마나 많이 유찰됐는가”보다 “선순위 임차보증금을 얼마 인수하는가”가 가격을 결정하는 사건입니다. 9회 유찰과 감정가 4.04%라는 표면 수치에 가격 가점을 줄 수 없고, 권리구조를 반영한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
