대구지방법원 2025타경7954. 대구 동구 봉무동 태왕아너스타워 11층 1118호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나, 감정평가서상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 백미정이며, 강제경매 신청채권자는 조아라입니다. 조아라는 동시에 을구 1번 주택임차권등기의 권리자로, 임차보증금 90,000,000원을 주장하고 있습니다.
이 물건에서 중요한 숫자는 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 임차인에게 배당되지 않은 보증금을 누가 부담하는가입니다. 임차권등기가 경매개시결정보다 앞서고 임차인의 전입·확정일자도 선행하므로, 최저매각가만 기준으로 수익성을 계산하면 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7954 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 봉무동 1551-2 태왕아너스타워 11층 1118호 도로명주소: 대구광역시 동구 팔공로 241 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 / 감정평가서상 오피스텔 · 12층 중 11층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2015.05.12 |
| 소유자 | 백미정 (2025.04.16 상속등기, 상속원인 2023.06.03) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 1,978,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조아라 / 90,000,000원 |
| 임차보증금 | 조아라 / 90,000,000원 |
| 예상 인수액 | 88,457,604원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기부상 핵심적인 선행권리는 2024.08.05 접수된 을구 1번 주택임차권등기입니다. 임차인 조아라의 주민등록일자는 2022.07.20, 점유개시일자는 2022.07.18, 확정일자는 2022.07.18입니다. 모두 강제경매개시결정일보다 앞섭니다.
이 사건의 말소기준권리는 2025.05.02 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.06.16 접수된 대구광역시 동구의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 신탁등기와 압류·가압류는 이미 말소된 이력이 있지만, 을구 임차권등기는 현재 존속하며 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 9,000만원
| 임차인 / 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 조아라 건물 전유부분 전부 주거 (임차권등기) |
전입 2022.07.20 확정 2022.07.18 점유개시 2022.07.18 |
90,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계신고 아님 |
조아라는 2022.07.07 임대차계약을 체결하고, 2022.07.18 점유를 시작하였으며, 2022.07.20 주민등록을 마친 것으로 등기되어 있습니다. 확정일자와 배당요구 사실도 확인됩니다. 임차권등기명령에 따른 등기 접수일은 2024.08.05입니다.
임차보증금은 90,000,000원이고, 보증기관에 의한 대위변제·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 배당요구를 했더라도 배당만으로 전액 회수하지 못한다면 남은 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 낙찰가가 내려가도 부담은 약 9,000만원
이 물건은 감정가 70,000,000원에서 10회 유찰되어 최저매각가가 1,978,000원까지 낮아졌습니다. 감정가 대비 약 2.83% 수준입니다. 외관상 할인폭은 크지만, 임차보증금의 선순위 인수 구조 때문에 실제 취득 부담은 최저가와 전혀 다릅니다.
| 구분 | 현재 회차 | 11회 유찰 시 | 12회 유찰 시 |
|---|---|---|---|
| 최저매각가 | 1,978,000원 | 1,384,600원 | 969,219원 |
| 예상 인수액 | 88,457,604원 | 89,040,323원 | 89,448,227원 |
| 실질취득 합계 | 90,435,604원 | 90,424,923원 | 90,417,446원 |
각 회차별 실질취득 합계는 해당 회차 매각가와 예상 인수액을 더한 값입니다. 배당 및 집행비용 추정에 따른 차이가 있으며, 모두 보증금 90,000,000원 수준의 부담이 유지됩니다. 취득세·명도비·기타 부대비용은 별도입니다.
실거래 비교표본이 확인되지 않아 이 물건을 주변 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 감정가 70,000,000원에 비해 현재 회차의 예상 실질취득금액은 90,435,604원으로 높습니다. 다만 감정가는 과거 평가금액이지 현재의 실제 거래가격을 보장하는 수치는 아니므로, 주변 동일 용도·규모 오피스텔의 최근 실거래와 실제 이용 가능 여부를 추가로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,978,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 435,604원 |
| 1. 임차인 조아라 보증금(우선변제) | 90,000,000원 | 1,542,396원 |
| 2. 경매개시결정 · 조아라 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수(배당 외) | — | 88,457,604원 |
집행비용은 435,604원으로 추정된 배당 시나리오입니다. 조아라의 임차보증금 채권과 강제경매 신청채권은 동일한 보증금반환채권에 기초한 관계이므로, 서로 다른 90,000,000원 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 봉무동 롯데아울렛 이시아폴리스점 남동측 인근입니다. 주변은 상가·근린생활시설, 아울렛매장, 학교 등 공공시설과 대규모 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 무난하고 버스정류장이 인근에 있습니다. 동측으로 왕복 10차선 팔공로, 남측으로 왕복 3차선 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이나 감정평가서에서는 11층 1118호를 오피스텔로 이용 중이라고 기재합니다. 입찰 전 공부상 용도와 실제 사용 가능 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물의 11층 단위호이며, 2015.05.12 사용승인되었습니다. 급배수·소방·승강기·도시가스 난방설비 등이 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 경제자유구역, 지방산업단지, 지원시설구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,189,000원/㎡입니다.
- 건축물 사항. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 상업·업무시설이 혼재한 지역의 오피스텔 단위호로, 주거용 아파트와 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다. 10회 유찰이라는 결과와 선순위 보증금 인수 부담을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 전액 기준 계산. 입찰가는 1,978,000원이지만, 현재 예상 인수액 88,457,604원을 합산하면 실질취득금액은 90,435,604원입니다. 입찰보증금과 별개로 보증금반환 재원을 검토해야 합니다.
- 임차권 인수 확인. 을구 1번 임차권등기의 존속 및 미배당 잔액 인수 내용은 매각물건명세서와 등기부 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 권리 검증. 조아라의 보증금반환 판결, 임대차계약서, 실제 지급내역, 전입·점유 경위를 대조해 채권의 실재성과 대항력 요건을 확인해야 합니다.
- 회차별 부담 재계산. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 인수액이 늘어날 수 있습니다. 예상배당표와 실제 배당순위·집행비용·조세채권 등을 재검증해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가서상 오피스텔 이용상태 사이의 관계를 건축물대장과 관할 기관을 통해 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 확인하고, 인수보증금 반환 및 임차권 말소에 필요한 절차를 검토해야 합니다.
- 관리비·부대비용. 공용부분 미납 관리비, 취득 관련 비용과 기타 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 현재 시세 검증. 감정가 70,000,000원과 현재 실질취득금액의 차이를 확인하되, 동일 용도·유사 규모의 최근 실거래를 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “197만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건은 10회 유찰과 최저매각가 1,978,000원이라는 숫자만 보면 극단적인 저가 경매처럼 보입니다. 하지만 본질은 전혀 다릅니다. 을구 1번 임차권등기의 보증금이 90,000,000원이고, 매각대금에서 배당받지 못하는 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 회차를 기준으로 최저가와 예상 인수액을 합하면 90,435,604원입니다. 11회·12회 유찰 시에도 실질취득 부담은 거의 비슷하게 유지됩니다. 감정가 70,000,000원을 웃도는 부담을 감수하면서도 최근 실거래에 의한 가격 우위는 검증되지 않았습니다. 특히 근린시설로 분류된 물건의 오피스텔 이용상태와 임차권 관계를 충분히 확인해야 합니다.
결론은 권리 인수 고위험·가격 메리트 미확인으로 입찰 보류입니다. 유찰 횟수가 늘어나기를 기다리는 전략만으로 해결되는 물건이 아니며, 선순위 보증금 인수 구조가 실질적으로 해소되거나 취득 부담 대비 충분한 시장가치가 확인되기 전까지는 신중하게 접근해야 합니다.
