대구지방법원 2025타경7954. 태왕아너스타워 11층 1118호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 70,000,000원인데 9회 유찰되어 현재 최저매각가는 2,825,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 4%이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차권입니다.
임차인 조아라는 2022년 7월 18일 점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2022년 7월 20일 주민등록을 마쳤습니다. 이후 2024년 8월 5일 임차보증금 90,000,000원의 주택임차권등기를 했습니다. 이 임차권은 2025년 5월 2일 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 매각물건명세서상 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7954 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 봉무동 1551-2 태왕아너스타워 11층 1118호 |
| 도로명 | 대구광역시 동구 팔공로 241 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 태왕아너스타워 11층 1118호 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 백미정 · 2025.04.16 소유권이전(2023.06.03 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 2,825,000원 (9회 유찰) |
| 청구금액 | 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인일 | 2015.05.12 |
| 층수 | 철근콘크리트구조 12층 중 11층 1118호 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차권이 먼저다
경매 절차상 기준이 되는 2025.05.02 강제경매개시결정보다 앞서 2024.08.05 을구 1번 주택임차권이 존재합니다. 이 권리는 매각으로 소멸하지 않고, 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 넘어갑니다. 반면 강제경매개시결정 이후인 2025.06.16 대구광역시 동구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조아라 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2022.07.18 전입 2022.07.20 확정 2022.07.18 | 90,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.08.05 | 잔액 인수 |
조아라는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금 90,000,000원 전액을 하나의 임차보증금으로 봐야 하며, 별도의 보증기관 채권과 중복 합산할 사안은 아닙니다.
③ 실질취득액 — 9번 유찰돼도 약 90,000,000원대
대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 그래서 최저가가 급락해도 매수인의 총 부담은 거의 줄지 않습니다. 현재 회차의 실제 계산은 다음과 같습니다.
| 현재 최저매각가 | 2,825,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 450,850원 |
| 임차인 예상배당 | 2,374,150원 |
| 임차보증금 미배당 | 87,625,850원 |
| 매수인 실질취득 | 90,450,850원 = 2,825,000원 + 87,625,850원 |
| 감정가 대비 | 129.2% |
보증금 자체는 90,000,000원이고, 현재 회차에서는 여기에 매각대금에서 먼저 빠지는 집행비용 추정 450,850원의 영향이 더해져 총 부담이 90,450,850원이 됩니다. 따라서 이 물건은 “282만5천원짜리 경매물건”이 아니라 실질적으로 약 9,045만원 부담 구조로 봐야 합니다.
| 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 2,825,000원 | 87,625,850원 | 90,450,850원 |
| 10회 유찰 시 | 1,977,499원 | 88,458,096원 | 90,435,595원 |
| 11회 유찰 시 | 1,384,249원 | 89,040,667원 | 90,424,916원 |
④ 예상배당표 (매각가 2,825,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 450,850원 |
| 1. 임차인 조아라 보증금 | 90,000,000원 | 2,374,150원 |
| 2. 경매신청채권 · 조아라 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 90,000,000원 중 2,374,150원만 배당되고 87,625,850원이 부족합니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 태왕아너스타워 11층 1118호는 오피스텔로 이용중입니다.
- 주위환경. 롯데아울렛 이시아폴리스점 남동측 인근이며, 상가·근린생활시설·아울렛매장·학교 등 공공시설·대규모 아파트단지가 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 무난하고 버스정류장이 인근에 있어 대중교통과 광역교통 접근성은 무난합니다.
- 도로. 동측으로 팔공로 왕복 10차선, 남측으로 왕복 3차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,189,000원/㎡입니다.
- 규제. 경제자유구역·지방산업단지·지원시설구역·비행안전제5구역(전술)·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물이며 사용승인일은 2015.05.12입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 2,825,000원이 아니라 인수 87,625,850원을 더한 실질취득 90,450,850원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 잔액 확인. 매각물건명세서상 을구 1번 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등이 실제 배당에 반영되면 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 동일인 권리관계 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 모두 조아라이므로 보증금반환 판결과 임차권등기, 배당요구 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 9회 유찰 원인 점검. 현재까지 9회 유찰된 물건인 만큼 가격 외에도 실제 이용·점유·환금성·권리관계를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “282만원 낙찰”이 아니라 “약 9,045만원 실질부담”
이 사건은 유찰 횟수와 최저가만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 70,000,000원이 9회 유찰되어 2,825,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 선순위 대항력 임차보증금 90,000,000원이 있고, 현재 회차에서 미배당되는 87,625,850원을 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 실질취득은 90,450,850원으로 감정가의 129.2%입니다. 더 유찰돼도 10회 유찰 시 90,435,595원, 11회 유찰 시 90,424,916원으로 총 부담은 거의 줄지 않습니다. 낙찰가가 싸질수록 임차보증금 인수가 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건의 핵심은 “얼마까지 떨어졌나”가 아니라 “배당 후 얼마를 추가로 떠안는가”입니다.
