인천지방법원 2025타경1863. 인천 미추홀구 용현동 83-21 대광빌라 나동 3층 302호, 전용 35.45㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 77,000,000원이지만 두 번 유찰되어 현재 최저매각가는 37,730,000원입니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원이고, 배당표도 최저가 기준으로 집행비용과 선순위·신청채권자 배당 후 잔여가 없는 구조입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 되어 있어 “임차인 없음”으로 단정하기보다 현장 점유와 원본 서류 확인이 필요합니다.
이 물건의 가격은 표면적으로는 낮습니다. 제공된 실거래 표본 2건의 평균은 66,000,000원이고, 현재 최저가는 그 57.2%입니다. 하지만 표본은 2021.08과 2022.01 거래 2건뿐입니다. 또한 16세대 규모의 다세대주택이고, 신청채권자 배당도 전액 만족되지 않는 미배당 구조입니다. 따라서 핵심은 “낮은 최저가”가 아니라 권리 원본·점유·환금성 확인 후 얼마까지 쓸 것인가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1863 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 83-21 나동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 35.45㎡ · 벽돌조 슬래브지붕 3층건 내 3층 302호 |
| 소유자 | 엄광열 (2015.02.02. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 37,730,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 좋은이웃대부 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 데이터상 인수 0원, 그러나 기준권리 원본 대조 필요
제공 데이터의 말소기준권리는 1992.08.04. 한국주택은행 근저당권으로 잡혀 있고, 배당표에도 해당 채권최고액 7,200,000원이 반영되어 있습니다. 이후 2021.02.09. 주식회사좋은이웃대부 근저당권 30,000,000원, 2025.04.14. 현대카드 가압류 28,403,655원, 2025.12.05. 임의경매개시결정이 이어집니다.
② 임차인·점유 — 명단은 비어 있지만 임대관계는 미상
tenants 데이터에는 신고된 임차인이 없습니다. 따라서 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 감정요항의 기타참고사항에는 “임대관계는 미상임”이라고 되어 있습니다. 보증금·확정일자·전입일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 이 데이터만으로 대항력 있는 임차인이 없다고 단정하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 표본은 오래되고 적다
대광빌라(가,나동)는 총 16세대, 사용승인일은 1992.02.18입니다. 제공된 실거래 표본은 전용 35.45㎡ 2건이며, 평균은 66,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 35.45㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2021.08 | 35.45㎡ | 1 | 62,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 66,000,000원 |
현재 최저가 37,730,000원은 실거래 표본 평균의 57.2%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 있어 보입니다. 하지만 표본 수가 2건이고 거래 시점이 2021.08, 2022.01로 제한되어 있어, 이 평균을 현재 시세로 단정하기는 어렵습니다. 특히 다세대주택은 개별 상태와 점유, 수리 여부에 따라 환금성이 크게 갈릴 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.9% 추정) | - | 1,079,140원 |
| 2. 을구 1(전 2)번 근저당권 · 한국주택은행 | 7,200,000원 | 7,200,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사좋은이웃대부 | 30,000,000원 | 29,450,860원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 28,403,655원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 37,730,000원 가정 시 채권총액 65,603,655원 중 36,650,860원이 배당되고, 미배당은 28,952,795원입니다. 매수인 인수액은 데이터상 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 미배당 — 더 내려가도 인수는 0원, 미배당은 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 37,730,000원 | 36,650,860원 | 28,952,795원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 26,411,000원 | 25,535,602원 | 40,068,053원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 18,487,700원 | 17,754,921원 | 47,848,734원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 인한사대부속고등학교 북측 약 150미터 지점에 위치합니다.
- 주위환경. 주위 일대는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 급·배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 본건 북측으로 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역이 표시됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 데이터상 기준은 1992.08.04. 한국주택은행 근저당권이나, 2005.01.25. 말소 기재가 함께 보입니다.
- 점유 확인. tenants 데이터는 비어 있지만 감정요항은 임대관계 미상입니다. 전입세대·점유자·보증금·확정일자 확인이 먼저입니다.
- 실거래 신뢰도. 실거래 평균 66,000,000원은 2021.08, 2022.01 총 2건 표본입니다. 현재 매도 호가와 실제 거래 가능 가격을 별도 확인해야 합니다.
- 미배당 구조. 현재 회차에서도 미배당 28,952,795원이 발생합니다. 채권자·점유자 대응과 명도 난도를 보수적으로 봐야 합니다.
- 관리비·수리비. 1992.02.18. 사용승인 다세대주택이므로 내부 상태, 누수, 난방, 체납 관리비 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 낮은 가격보다 확인 순서가 중요하다
이 물건은 현재 최저가가 37,730,000원까지 내려와 실거래 표본 평균 대비로는 낮아 보입니다. 매수인 인수액도 데이터상 0원입니다. 하지만 감정요항의 임대관계 미상, 16세대 다세대라는 환금성, 실거래 표본 2건의 한계, 그리고 1992년 근저당의 말소 기재와 배당표 반영의 불일치 가능성이 결론을 낮춥니다. 가격은 눈에 띄지만, 권리 원본과 점유 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
