254,800,000원
대구지방법원 2025타경8277. 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9, 동성로3길 20에 있는 2층 203호 집합건물입니다. 등기상 용도는 판매시설이지만 건축물대장상 2021.04.02. 운동시설인 골프연습장으로 표시가 변경됐고, 감정 당시에는 근린생활시설인 골프존파크로 이용되고 있습니다. 주위는 각종 근린생활시설이 밀집한 번화한 상가지대이며, 차량 접근과 간선도로·지하철역 등 대중교통 접근은 무난한 편입니다.
표면적으로는 감정가 520,000,000원에서 최저가 254,800,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 단순 할인율이 아닙니다. 첫째, 말소기준권리로 제시된 근저당의 말소기재, 둘째, 203호를 포함한 다수 호실의 통합 이용, 셋째, 점유·임차 관계 5건, 넷째, 임차인이 설치한 골프 관련 시설과 인테리어를 각각 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 2층 203호 도로명: 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 등기상 판매시설 · 건축물대장상 운동시설(골프연습장) · 근린생활시설(골프존파크) 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 (2022.04.29. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 520,000,000원 / 254,800,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크(변경 전 주식회사대구은행) / 7,662,660,843원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
| 토지이용 | 도시지역 · 중심상업지역 · 방화지구 · 상대보호구역 · 소로2류 접함 |
| 공시지가 | 8,618,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — ‘인수 0원’보다 기준권리 확인이 먼저다
권리 판정에는 2015.11.30. 주식회사대구은행 근저당권 25,200,000,000원이 말소기준권리로 제시돼 있습니다. 이 날짜를 기준으로 보면 2021년 이후 등록된 점유자들과 2022년 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 후순위가 되어 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
2022.04.29.에는 주식회사씨에이치지가 소유권을 취득하면서 주식회사대구은행 명의 9,120,000,000원 근저당이 설정됐고, 이후 송흥수 명의 근저당 500,000,000원과 450,000,000원이 추가됐습니다. 국세·지방세 관련 압류도 여러 차례 기록됐으며, 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세가 별도로 반영되지 않았습니다.
② 점유·임차인 분석 — 5건 모두 ‘제시 판정상 대항력 없음’
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 점유·임차 관계는 총 5건입니다. 모두 제시된 말소기준일인 2015.11.30. 이후 등록돼 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않은 점유자들은 우선변제 여부를 단정할 수 없고, 앞서 본 말소기준권리의 유효성도 원본으로 다시 확인해야 합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입·등록일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 배당요구 2025.07.11. | 203호, 204호, 206호, 217호-2022호 주거 | 2024.03.14. | 50,000,000원 | 5,300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 와이즈원 | 203호·204호·205호·206호 | 2021.01.19. | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최유란 | 301호-308호 | 2021.08.26. | 50,000,000원 | 9,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24. | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사씨에이치지 소유자와 동일 명칭 | 301호 | 2022.03.29. | 50,000,000원 | 8,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 254,800,000원으로 감정가 520,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 178,360,000원, 4회 유찰 시 124,851,999원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 골프연습장으로 사용되는 근린생활시설은 일반 주거용 부동산과 수요층이 다르고, 여러 호실을 통합해 이용 중이어서 단일 203호만의 임대가치와 매매가치를 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 254,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,367,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사대구은행 | 25,200,000,000원 | 250,432,800원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 함용식 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 38,270,000,000원 중 채권자 배당액은 250,432,800원, 미배당액은 38,019,567,200원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구반월당우체국 북서측에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설이 형성된 번화한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로와 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 현재 용도. 감정 당시 2층 및 3층에 산재한 단위상가가 근린생활시설인 골프존파크로 이용되고 있습니다.
- 공부상 용도 차이. 등기사항전부증명서상 판매시설이지만 건축물대장상 2021.04.02. 운동시설인 골프연습장으로 표시가 변경됐습니다.
- 건물·설비. 일반철골구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 승강기·에스컬레이터·소방·시스템 냉난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 임차인 시설. 골프 관련 시설과 내부 인테리어, 시스템 냉난방설비, 폴딩도어 등은 임차인이 설치한 것으로 탐문됐습니다.
- 토지 조건. 중심상업지역·방화지구이며 서측으로 폭 약 8~9미터 포장도로와 접합니다.
- 환금성. 번화한 상업지역이라는 장점은 있으나, 골프연습장 특화 시설과 호실 통합 이용 때문에 203호 단독 매수자의 활용 범위와 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2015.11.30. 근저당과 2017.06.29. 말소기재, 2022.04.29. 근저당의 관계를 등기 원본과 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 2021년 등록 점유자 검토. 실제 기준권리가 2022.04.29.이라면 2021.01.19.·2021.08.26.·2021.09.24. 등록 점유자들의 대항력 검토 결과가 달라질 수 있습니다.
- 확정일자·사업자등록 확인. 점유자들의 확정일자와 실제 사업자등록, 점유 개시일, 배당요구 여부를 별도 확인하세요.
- 호실 경계 실측. 203호와 다른 호실 사이 벽체 구분이 뚜렷하지 않으므로 건축물 현황도와 실제 현장을 대조하세요.
- 인도 범위 확인. 203호만 낙찰받았을 때 출입구·공용통로·전기·냉난방·소방설비를 독립적으로 사용할 수 있는지 확인하세요.
- 임차인 소유 시설. 골프 관련 설비와 인테리어가 매각 대상에 포함되는지, 철거·반출·원상복구 책임이 누구에게 있는지 확인하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 중 당해세가 존재하면 배당액이 먼저 차감될 수 있으므로 교부청구와 법정기일을 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·인근 상가의 실제 매매가, 임대료, 공실률, 관리비를 조사한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·현황도를 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “원본 검증”이 먼저다
이 물건은 감정가 520,000,000원에서 최저가 254,800,000원까지 내려왔고, 제시 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 최저가가 낮다는 사실만으로 좋은 경매물건이 되는 것은 아닙니다. 실거래 시세가 확인되지 않아 가격 메리트를 평가할 근거가 부족하고, 권리분석의 기준이 되는 2015년 근저당에는 2017년 말소기재가 함께 존재합니다.
여기에 점유관계 5건, 여러 호실의 통합 사용, 확정일자 미상, 임차인이 설치한 골프 시설, 국세·지방세 압류가 겹칩니다. 결론은 “제시상 인수 0원, 그러나 원본 확인 전에는 권리 확정도 가격 확정도 보류”입니다. 말소기준권리와 점유 순위를 명확히 정리하고 203호 단독 활용성과 시장가격을 확인한 뒤에만 입찰가를 판단해야 합니다.