219,520,000원
대구지방법원 2025타경8277. 대구 중구 삼덕동1가 동성로3길 20의 3층 308호입니다. 등기상 용도는 판매시설이었으나 건축물대장에는 2021.04.02. 운동시설(골프연습장)로 표시가 변경됐고, 감정 당시에는 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사씨에이치지이며, 2022.04.29. 소유권을 취득했습니다.
감정가 448,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 219,520,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 아래로 내려온 것처럼 보이지만, 동일 용도 실거래 시세와 비교되지 않은 감정가 대비 할인율일 뿐입니다. 특히 독립된 일반 상가가 아니라 여러 호실과 벽체 구분 없이 통합 이용되는 골프 관련 시설이고, 주요 영업설비가 매각에서 제외되므로 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 3층 308호 도로명: 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 등기상 판매시설 · 건축물대장상 운동시설(골프연습장) · 근린생활시설(골프존파크) 이용 |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 308호 |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 (2022.04.29. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 448,000,000원 / 219,520,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크(변경전: 주식회사대구은행) / 7,662,660,843원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발행일 | 2026.07.24 · 대구지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산보다 먼저 볼 충돌
제공된 권리판정을 전제로 하면 2015.11.30. 근저당권 뒤에 설정된 전세권·근저당권·압류·경매개시 등기는 매각으로 소멸하고, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 2016.03.07. 설정된 전세금 200,000,000원의 전세권은 2021.03.26. 해지로 말소됐습니다. 2022.04.29. 이후 설정된 대구은행 근저당 9,120,000,000원과 송흥수의 근저당 500,000,000원·450,000,000원도 계산상 후순위 소멸 대상입니다.
임차·점유 관계 — 5개 명의, 모두 계산상 대항력 없음
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 현황조사 등에 기재된 점유·임대관계는 5개 명의입니다. 제공된 말소기준일 2015.11.30.을 적용하면 모두 전입일이 늦어 대항력이 없는 것으로 계산됩니다. 다만 앞서 본 말소기준 충돌이 해소되기 전까지는 이 판정을 그대로 확정해선 안 됩니다.
| 명의 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 | 203호, 204호, 206호, 217호-2022호 | 2024.03.14 | 50,000,000원 | 5,300,000원 | 2025.07.11 | 계산상 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 와이즈원 | 203호·204호·205호·206호 | 2021.01.19 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 미상 | 계산상 없음 | 미상 | 없음 |
| 최유란 | 301호-308호 | 2021.08.26 | 50,000,000원 | 9,000,000원 | 미상 | 계산상 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 미상 | 계산상 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사씨에이치지 | 301호 | 2022.03.29 | 50,000,000원 | 8,000,000원 | 미상 | 계산상 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 219,520,000원으로 감정가 448,000,000원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 동일 용도 실거래 가격 없이 감정가만을 기준으로는 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 이 물건은 일반적인 독립 상가가 아니라 여러 호실에 걸쳐 골프연습장으로 통합 이용되고 있으며, 호실별 위치와 면적은 건축물 현황도에 의해 특정되는 구조입니다.
더 중요한 문제는 영업시설의 귀속입니다. 골프 관련 시설, 내부 인테리어와 이에 수반되는 시스템 냉·난방설비, 폴링도어 등은 임차인이 설치한 것으로 조사돼 매각에서 제외됩니다. 낙찰 후 동일 영업을 계속하려면 제외 시설의 철거·인수 협의와 별도의 공사비가 발생할 수 있고, 비워진 상태로 재임대할 경우에도 공간 재구성이 필요할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,873,280원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 25,200,000,000원 | 215,646,720원 |
| 을구 2번 전세권 | 200,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 함용식 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 38,470,000,000원 중 215,646,720원이 배당되고, 38,254,353,280원이 미배당되는 계산입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액 0원은 2015.11.30. 근저당을 유효한 말소기준으로 본 계산값입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구반월당우체국 북서측에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설이 형성된 번화한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로와 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중이며, 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 운영되고 있습니다.
- 구조·설비. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로 공동 위생·급배수, 승강기, 소방, 에스컬레이터, 시스템 냉·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 2,353.4㎡, 지목 대, 상업용으로 이용되는 평지의 사다리형 토지이며 서측으로 폭 8m~9m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며 소로2류에 접하고 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 8,618,000원/㎡입니다.
- 환금성. 중심 상권 입지와 교통 접근성은 장점이지만, 통합형 골프연습장 구조와 제외 설비 때문에 일반 독립 상가보다 매수층과 임차 수요가 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2015.11.30. 대구은행 근저당권과 2017.06.29. 말소등기의 관계를 등기사항전부증명서 원본에서 확인하세요.
- 임차인 선후관계 재판정. 말소기준이 달라질 경우 2021.01.19. 이후 점유자들의 대항력 판단도 달라질 수 있으므로 사업자등록·점유개시·확정일자·배당요구를 다시 확인하세요.
- 308호 경계 확인. 다른 호실과 벽체 구분 없이 사용 중이므로 건축물 현황도와 현장 구조를 대조해 308호의 위치·면적·출입 동선을 특정하세요.
- 매각 제외 물건 목록화. 골프 관련 시설, 내부 인테리어, 시스템 냉·난방설비, 폴링도어 등의 소유자와 철거 범위·원상복구 책임을 확인하세요.
- 명도 범위 확인. 최유란의 점유 부분이 301호-308호로 기재돼 있으므로 대상 호실의 실제 점유자와 영업주체를 현장에서 특정하세요.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 확인해 배당표와 잔존 위험을 다시 계산하세요.
- 공부상 용도 확인. 등기상 판매시설과 건축물대장상 운동시설 사이의 용도 변경 상태, 현재 영업의 적법성과 향후 용도변경 가능성을 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격을 판단하지 말고, 인근 운동시설·대형 근린생활시설의 임대료와 공실, 제외 설비 철거 후 가치로 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “49%보다 말소기준과 공간의 실체가 먼저”
현재 회차의 최저매각가는 219,520,000원이고 자동 배당 계산상 인수액은 0원입니다. 그러나 이 결론은 2015.11.30. 대구은행 근저당을 유효한 말소기준으로 본다는 전제 위에 있습니다. 같은 권리에 2017.06.29. 말소등기 기재가 존재하는 이상, 원본 확인 없이 권리관계를 단순한 후순위 소멸형으로 확정할 수 없습니다.
부동산의 물리적 상태도 단순하지 않습니다. 대상 308호는 301호-308호 점유 범위에 포함되고, 다른 호실과 벽체 구분 없이 골프연습장으로 운영됩니다. 영업의 핵심인 골프 관련 시설과 인테리어, 시스템 냉·난방설비 등은 매각에서 제외됩니다. 따라서 이 물건의 판단 순서는 감정가 대비 낙폭이 아니라 말소기준 확인 → 점유·경계 특정 → 제외설비 반영 → 독립적인 수익가치 산정입니다. 권리와 물리적 이용관계가 모두 해소된 뒤에야 219,520,000원의 의미를 판단할 수 있습니다.