인천지방법원 2025타경1926. 인천 미추홀구 용현동 ‘동아아파트’ 2동 2층 213호, 이용상태는 아파트입니다. 감정가는 208,000,000원이고, 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 101,920,000원입니다. 제공 배당표상 매수인 인수액은 0원이므로, 현재 회차의 실질취득 기준은 최저가와 같은 101,920,000원으로 봅니다.
이 물건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 가격은 동일 면적 실거래 평균 181,833,333원 대비 56.1%로 낮습니다. 둘째, 권리계산 데이터는 1997.04.24 삼성생명보험주식회사 근저당을 말소기준으로 잡고 배당표를 만들지만, 등기 권리목록에는 2004.12.17 해당 근저당 해지 말소 항목도 표시됩니다. 따라서 싸다는 결론보다 먼저 말소기준권리 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1926 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 572-3 동아아파트 2동 2층213호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교 면적 84.56㎡ · 지상15층 건물 내 제2동 제2층 제213호 |
| 소유자 | 신동식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 101,920,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 83,257,347원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 원본 대조는 필수
제공 데이터상 말소기준권리는 1997.04.24 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 이 기준으로 계산하면 이후 교보생명보험주식회사, 주식회사신한은행, 엔에이치농협캐피탈주식회사, 신한카드 주식회사, 인천신용보증재단 권리는 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 데이터는 없습니다. tenants 목록은 비어 있고 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 감정요항의 기타참고사항에는 “임대관계 : 미상”으로 표시되어 있으므로, 현장 점유자·전입세대·매각물건명세서 원본 확인은 별도 체크가 필요합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 기준으로 보면 56.1%
동일 면적 84.56㎡의 최근 실거래 12건입니다. 현재 최저가만 보지 않고, 배당표상 인수액 0원을 더한 실질취득 101,920,000원으로 시세와 비교합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.56㎡ | 1 | 159,000,000원 |
| 2026.02 | 84.56㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2026.01 | 84.56㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 84.56㎡ | 10 | 167,000,000원 |
| 2025.12 | 84.56㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2025.10 | 84.56㎡ | 5 | 202,000,000원 |
| 2025.07 | 84.56㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 84.56㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2025.04 | 84.56㎡ | 11 | 185,000,000원 |
| 2025.03 | 84.56㎡ | 12 | 171,000,000원 |
| 2025.02 | 84.56㎡ | 5 | 193,000,000원 |
| 2025.02 | 84.56㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 181,833,333원 |
최근 실거래는 159,000,000원~202,000,000원에 분포하고, 평균은 181,833,333원입니다. 현재 실질취득 101,920,000원은 이 평균의 56.1%로, 단순 가격만 보면 할인 폭이 큽니다. 감정가 208,000,000원은 실거래 최고 202,000,000원보다도 높아, 2회 유찰 후에야 가격 메리트가 생긴 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,226,880원 |
| 1. 을구 1(전 6)번 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 58,500,000원 | 58,500,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 85,800,000원 | 41,193,120원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 13,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 13,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당 · 주식회사신한은행 | 129,600,000원 | 0원 |
| 6. 을구 8번 근저당 · 주식회사엘하비스트대부 | 73,500,000원 | 0원 |
| 7. 을구 9번 근저당 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 72,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 2번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,326,158원 | 0원 |
| 9. 갑구 3번 가압류 · 인천신용보증재단 | 10,625,015원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 101,920,000원 가정 시 채권자 총채권액 462,351,173원 중 99,693,120원이 배당되고, 미배당은 362,658,053원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 101,920,000원 | 99,693,120원 | 362,658,053원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 71,344,000원 | 69,659,808원 | 392,691,365원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 49,940,800원 | 48,641,866원 | 413,709,307원 |
제공 시나리오상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 가격 판단은 “최저가 + 인수액”인 실질취득 기준으로 보면 됩니다. 현재 회차도 이미 실거래 평균 대비 낮지만, 경매 통계상 이 단지의 평균 유찰 횟수는 2.0회로 표시됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 “숭의역” 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통편익은 무난한 것으로 표시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상15층 건물 내 제2동 제2층 제213호이며, 사용승인일은 1990.12.29입니다.
- 토지·규제. 토지는 사다리형 평지, 아파트 부지로 이용 중입니다. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 “없음”, 위반건축물 여부는 false로 제공되어 있습니다.
- 환금성. 용현동아는 총 400세대, 동일 면적 최근 12건 거래 평균은 181,833,333원이며 거래 범위는 159,000,000원~202,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 제공 데이터는 1997.04.24 삼성생명 근저당을 말소기준으로 계산하지만, 2004.12.17 해지 말소 기재가 함께 보입니다. 등기부 원본에서 유효 권리와 배당순위를 반드시 확인하세요.
- 점유 확인. tenants 목록은 비어 있으나 감정요항에는 임대관계 “미상”이 표시됩니다. 전입세대, 현황조사, 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
- 실질취득 기준. 현재 배당표상 인수액은 0원이므로 실질취득은 101,920,000원입니다. 시세 비교는 감정가가 아니라 실질취득 기준으로 해야 합니다.
- 후순위 미배당. 총 미배당 362,658,053원이 발생합니다. 매각으로 소멸하는 권리인지, 원본상 예외 권리가 없는지 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담이 될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준 자동 분석입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인 전 확정 판단은 금물입니다.
맺으며 — 가격은 A급, 확인 포인트는 말소기준
현재 회차의 실질취득은 101,920,000원, 동일 면적 실거래 평균은 181,833,333원입니다. 숫자만 보면 시세 대비 56.1%로 매력적입니다. 임차인 데이터도 없고 배당표상 인수액도 0원이라, 겉으로는 가격 메리트가 분명한 물건입니다.
다만 이 사건은 “싸다”보다 “말소기준이 맞는가”가 먼저입니다. 제공 데이터는 1997년 삼성생명 근저당을 말소기준으로 배당하면서도, 권리목록에는 해당 근저당 말소 기재가 함께 보입니다. 원본 대조로 이 부분이 정리되면 가격 매력은 크지만, 확인 전에는 안전하다고 단정하지 않는 것이 정석입니다.
