대구지방법원 2025타경8277. 대구 중구 삼덕동1가 동성로3길 20의 5층 집합건물 중 3층 307호입니다. 등기상 용도는 판매시설이지만 건축물대장상 2021.04.02 운동시설인 골프연습장으로 변경됐고, 감정 당시에는 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중이었습니다. 감정가 444,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 217,560,000원까지 내려왔습니다.
권리만 보면 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 산정됩니다. 현황에 나타난 점유·임대차 신고 5건은 모두 권리판정상 말소기준일 이후에 사업자등록 또는 전입된 것으로 분류돼 대항력이 없습니다. 그러나 이 사건의 실질적인 난도는 인수금보다 점유 범위와 물적 현황에 있습니다. 307호는 최유란의 301호~308호 점유 범위에 포함되며, 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용되고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 3층 307호 도로명: 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 근린생활시설(골프존파크)로 이용 중 |
| 공부상 용도 | 등기상 판매시설 · 건축물대장상 운동시설(골프연습장) |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 (2022.04.29 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 444,000,000원 / 217,560,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크(변경 전 주식회사대구은행) / 7,662,660,843원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 등기 흐름 원본 대조는 필수
권리판정상 말소기준은 2015.11.30 주식회사대구은행 근저당권 25,200,000,000원입니다. 이후 설정된 전세권·근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됐습니다. 이에 따라 현황에 나타난 점유자들의 등록일도 모두 말소기준일보다 늦어 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유 현황 — 307호는 301~308호 통합 점유 범위
| 점유자 | 점유 부분 | 등록일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 | 203호, 204호, 206호, 217호~2022호 | 2024.03.14 배당요구 2025.07.11 | 50,000,000원 5,300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 와이즈원 | 203호, 204호, 205호, 206호 | 2021.01.19 | 100,000,000원 8,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최유란 | 301호~308호 매각대상 307호 포함 | 2021.08.26 | 50,000,000원 9,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24 | 20,000,000원 1,600,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사씨에이치지 | 301호 | 2022.03.29 | 50,000,000원 8,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 위 5건은 중복된 보증기관 신고로 분류되지 않습니다. 다만 매각대상 307호와 직접 연결되는 점유 범위는 최유란의 301호~308호입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 미상이나, 등록일이 말소기준일보다 늦어 권리판정상 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰자가 승계할 보증금은 0원으로 산정되지만, 실제 인도 과정에서는 영업 중인 시설의 점유 해소와 호실별 인도 범위를 명확히 해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 싸다고 단정할 수 없다
현재 최저가는 217,560,000원이며, 매수인 인수액이 0원이므로 권리판정상 실질취득액도 217,560,000원입니다. 감정가 444,000,000원의 49%까지 내려온 것은 분명한 수치이지만, 이를 곧바로 시세 대비 할인으로 해석할 근거는 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래가가 제시되지 않았고, 일반 주거용 부동산이 아니라 중심상업지역의 골프연습장 이용 집합상가이기 때문입니다.
특히 매각에서 제외되는 골프 관련 시설과 내부 인테리어, 시스템 냉·난방설비, 폴딩도어 등이 현재 영업공간의 사용가치에 상당 부분을 차지할 수 있습니다. 낙찰 후 같은 영업을 이어가려면 제외설비의 별도 인수 또는 신규 설치 비용이 발생할 수 있고, 다른 용도로 전환할 경우에도 철거·복구·구획공사 비용을 검토해야 합니다. 따라서 입찰가격은 최저가가 아니라 건물 자체 가치에서 제외설비와 명도·공사비를 차감한 금액을 기준으로 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 217,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,845,840원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 25,200,000,000원 | 213,714,160원 |
| 3. 을구 2번 전세권 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 함용식 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 8번 근저당권 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 9번 근저당권 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 38,470,000,000원 중 집행비용을 제외한 213,714,160원만 선순위 근저당에 배당되는 시나리오이며, 예상 미배당액은 38,256,285,840원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구반월당우체국 북서측에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설로 형성된 번화한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 일반철골구조·철근콘크리트지붕 5층 건물 중 2층과 3층에 산재한 단위상가이며, 승강기·소방·에스컬레이터·공동 위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구이며 서측으로 폭 약 8~9m의 포장도로와 접합니다. 토지면적은 2,353.4㎡, 공시지가는 8,618,000원/㎡입니다.
- 용도 차이. 등기사항전부증명서상 판매시설이나 건축물대장상 2021.04.02 운동시설인 골프연습장으로 표시 변경됐습니다.
- 환금성. 중심 상업지 입지는 장점이지만, 단위상가가 독립적으로 구획되지 않은 골프연습장 운영공간이고 매각 제외설비가 많아 일반 상가보다 매수층과 재활용 방안이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 2015.11.30 근저당을 말소기준으로 산정한 내용과 2017.06.29 말소기록이 함께 존재하므로, 공동담보목록과 말소·승계 관계를 원본으로 확정해야 합니다.
- 307호 위치 특정. 벽체 구분은 뚜렷하지 않지만 건축물 현황도에 따라 각 호별 위치와 면적을 특정할 수 있으므로, 현황도와 실제 경계가 일치하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 범위. 최유란이 301호~308호를 점유하는 것으로 조사돼 307호만 분리 인도받을 수 있는지, 영업시설 철거와 출입 동선은 어떻게 처리할지 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 골프 관련 시설, 내부 인테리어, 시스템 냉·난방설비, 폴딩도어 등 제외 대상의 소유권과 철거 여부, 별도 매입 조건을 확인해야 합니다.
- 수익성 재산정. 현재 최저가 217,560,000원에 취득세·명도비·철거비·구획공사비· 신규 설비비를 더한 총투입액과 예상 임대료를 기준으로 수익률을 계산해야 합니다.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 매각대금에서 먼저 차감될 수 있으므로 체납세목과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 매각기일 결과 확인. 매각기일은 2026.07.15로 기재돼 있으므로 입찰 또는 후속 검토 전 매각 결과와 변경·연기 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제로 무엇을 넘겨받느냐
이 사건은 감정가 444,000,000원에서 최저가 217,560,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인 물건처럼 보입니다. 권리판정상 매수인 인수금도 0원이어서 실질취득액은 최저가와 같습니다. 하지만 낮은 최저가가 곧 낮은 총투입비용을 뜻하지는 않습니다.
307호는 301호~308호가 연결된 골프연습장 점유 범위에 포함되고, 호실 간 뚜렷한 벽체가 없으며, 현재 영업에 필요한 주요 시설과 인테리어는 매각에서 제외됩니다. 여기에 최근 실거래 비교가격도 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 판단할 수 없습니다. 또한 말소기준 근저당과 그 말소기록의 관계도 원본 대조가 필요합니다.
권리상 인수는 0원, 물적·운영상 불확실성은 큼. 이 물건의 승부처는 더 낮은 낙찰가를 찾는 것이 아니라, 307호만의 독립 사용 가능성·제외설비 처리·명도 및 구획공사비를 확인한 뒤 총투입액을 계산하는 데 있습니다.