대구지방법원 2025타경8277. 대구 중구 삼덕동1가 33-9, 동성로3길 20에 있는 3층 306호입니다. 등기상 용도는 판매시설이지만 건축물대장상 2021년 4월 2일 운동시설인 골프연습장으로 표시가 변경됐고, 감정 당시에는 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중입니다. 일반적인 독립 상가 한 칸이라기보다 여러 호실을 뚜렷한 벽체 구분 없이 함께 사용하는 운영형 시설이라는 점이 핵심입니다.
가격만 보면 감정가 4억 7,100만원에서 두 번 유찰돼 2억 3,079만원까지 내려왔습니다. 그러나 동일 물건이나 인근 비교 실거래가 제시되지 않아 감정가의 49%라는 숫자만으로 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 골프 관련 시설과 내부 인테리어, 시스템 냉·난방설비, 폴딩도어 등은 임차인이 설치한 것으로 조사돼 매각 대상에서 제외됩니다. 낙찰 후 실제 영업공간을 어떤 상태로 인도받는지가 가격 판단에 직접 영향을 줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 3층 306호 도로명: 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건물 · 근린생활시설(골프존파크) 이용 |
| 공부상 용도 | 등기사항전부증명서상 판매시설 · 건축물대장상 운동시설(골프연습장) |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 (2022.04.29. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 471,000,000원 / 230,790,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 7,662,660,843원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 토지 조건 | 중심상업지역 · 방화지구 · 대 · 상업용 · 공시지가 8,618,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 인수 0원 산정, 원본 대조는 필수
권리분석상 말소기준은 2015.11.30. 주식회사대구은행 근저당권 25,200,000,000원으로 정리돼 있습니다. 그 이후 전세권, 후순위 근저당권, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 산정에서는 매수인 인수액이 0원입니다.
2016.03.07. 설정된 전세금 200,000,000원의 전세권은 2021.03.26. 해지로 말소됐고, 2016년 함용식 근저당권 3,000,000,000원도 2017.06.29. 말소됐습니다. 이후 소유권이 주식회사씨에이치지로 이전된 2022.04.29. 대구은행 근저당권 9,120,000,000원과 2023년 송흥수 근저당권 2건은 배당표상 후순위로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 5명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 실제 임차인은 5명입니다. 현재 정리상 모두 전입일이 말소기준일 이후여서 대항력 없음으로 분류되고, 매수인 승계액은 0원으로 산정됐습니다. 다만 일부 임차인은 306호를 포함한 여러 호실을 함께 사용하고 있어 실제 점유 범위와 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 203호·204호·206호·217호-2022호 | 2024.03.14 | 50,000,000원 5,300,000원 | 2025.07.11 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 주식회사 와이즈원 203호·204호·205호·206호 | 2021.01.19 | 100,000,000원 8,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 최유란 301호-308호 | 2021.08.26 | 50,000,000원 9,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 주식회사 에이치제이엠 301호 | 2021.09.24 | 20,000,000원 1,600,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 주식회사 씨에이치지 301호 | 2022.03.29 | 50,000,000원 8,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 가격·유찰 시나리오 — 49%가 곧 시세 메리트는 아니다
현재 최저매각가는 230,790,000원으로 감정가 471,000,000원의 49%입니다. 한 번 더 유찰되면 161,553,000원, 네 번째 회차까지 내려가면 113,087,100원으로 계산됩니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 어느 회차가 시세 대비 저렴한지는 확인되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 230,790,000원 | 226,758,940원 | 38,243,241,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 161,553,000원 | 158,491,258원 | 38,311,508,742원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 113,087,100원 | 110,703,881원 | 38,359,296,119원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 230,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,031,060원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 25,200,000,000원 | 226,758,940원 |
| 3. 전세권 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 함용식 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 공동담보 채권최고액 등을 포함해 38,470,000,000원이며, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 226,758,940원이 선순위 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 총 미배당은 38,243,241,060원이나 배당 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구반월당우체국 북서측의 번화한 상가지대로, 주위에 각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로와 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 일반철골구조·철근콘크리트지붕 5층 건물의 2층과 3층에 산재하는 단위상가로, 승강기·소방·에스컬레이터·시스템 냉·난방설비 등이 조사됐습니다.
- 용도 차이. 등기상 판매시설이나 건축물대장상 운동시설인 골프연습장으로 표시 변경됐고, 실제로는 골프존파크로 이용 중입니다.
- 토지 조건. 중심상업지역·방화지구이며 서측 폭 약 8~9미터 포장도로에 접합니다. 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 중심 상권 입지는 장점이지만, 여러 호실을 묶어 운영하는 골프 관련 시설이고 핵심 영업설비가 매각에서 제외돼 일반 구분상가보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 2015년 대구은행 근저당권의 말소 기록과 현재 말소기준 산정이 일치하는지 최신 등기부와 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 306호 현장 특정. 건축물 현황도상 위치·면적과 실제 영업공간의 벽체, 출입구, 전용 설비 경계를 대조하세요.
- 점유자 확인. 301호-308호를 점유하는 최유란을 포함해 현재 영업자, 전대차 여부, 명도 대상과 배당요구 여부를 다시 확인하세요.
- 제외 시설 목록화. 골프 관련 시설, 내부 인테리어, 시스템 냉·난방설비, 폴딩도어 등 매각 제외 물품을 사진과 목록으로 특정하고 철거 후 상태를 산정하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 배당 순서를 확인하세요.
- 수익가치 검증. 감정가 할인율이 아니라 306호 단독 임대 가능성, 예상 임대료, 공실 기간, 원상복구비와 재매각 가능성을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것
이 물건은 감정가 4억 7,100만원에서 2억 3,079만원까지 내려왔지만, 실거래 근거가 없어 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 배당표상 인수액은 0원이지만, 그 결론은 2015년 근저당권을 말소기준으로 삼은 산정에 기반하고 있으며 등기 내역에는 해당 권리의 2017년 말소 기재가 존재합니다.
여기에 306호를 포함한 여러 호실의 통합 점유, 임차인 5명, 골프 관련 시설과 내부 설비의 매각 제외까지 겹칩니다. 가격은 낮아졌지만 분석 난도는 낮아지지 않았습니다. 원본 서류에서 말소기준과 임차인 대항력을 재확정하고, 시설 철거 후 306호의 독립 사용성과 수익가치를 확인하기 전까지는 보수적인 접근이 타당합니다. 인수액은 0원 산정, 가격 메리트는 확인 불가, 권리·점유는 재검증 필수. 이것이 이 사건의 결론입니다.