226,870,000원
대구지방법원 2025타경8277. 대구 중구 삼덕동1가 동성로3길 20에 있는 3층 305호입니다. 등기사항상 용도는 판매시설이지만, 건축물대장상 2021.04.02. 운동시설(골프연습장)로 표시가 변경됐고, 감정 당시에는 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중입니다. 감정가 463,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 226,870,000원까지 내려왔습니다.
표면적인 할인율은 크지만 권리와 현황이 단순한 물건은 아닙니다. 여러 호실을 하나의 영업장처럼 이용해 호실 사이에 뚜렷한 벽체 구분이 없고, 각 호실의 위치와 면적은 건축물 현황도에 의해서만 특정됩니다. 현재 영업에 사용되는 골프 관련 시설과 내부 인테리어, 시스템 냉·난방설비, 폴딩도어 등은 임차인 설치물로 조사돼 매각 대상에서 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 3층 305호 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 등기상 판매시설 · 건축물대장상 운동시설(골프연습장) · 근린생활시설(골프존파크) 이용 |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 |
| 감정가 / 최저가 | 463,000,000원 / 226,870,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 7,662,660,843원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급 | 2026.07.24 · 대구지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산, 그러나 말소기준 원본 대조 필수
현재 배당 계산은 2015.11.30. 주식회사대구은행의 채권최고액 25,200,000,000원 근저당을 말소기준으로 삼고 있습니다. 이 기준에서는 전세권과 후순위 근저당, 압류, 임의경매개시결정이 모두 매각으로 소멸하며, 임차인들의 전입일도 모두 말소기준일보다 늦어 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 | 203호, 204호, 206호, 217호-2022호 | 2024.03.14 | 50,000,000원 | 5,300,000원 | 2025.07.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 와이즈원 | 203·204·205·206호 | 2021.01.19 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최유란 | 301호-308호 | 2021.08.26 | 50,000,000원 | 9,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 씨에이치지 | 301호 | 2022.03.29 | 50,000,000원 | 8,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차인은 5명입니다. 확정일자와 우선변제권 여부는 확인되지 않습니다. 대항력 없음 판정은 2015.11.30. 근저당을 말소기준으로 한 결과입니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 49%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저가는 226,870,000원으로 감정가 463,000,000원의 49%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 실제 시장가 대비 할인율은 서로 다릅니다. 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 비교할 근거가 없어, 최저가가 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 226,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,976,180원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 25,200,000,000원 | 222,893,820원 |
| 3. 을구 2번 전세권 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 함용식 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 8번 근저당권 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 9번 근저당권 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 38,470,000,000원 중 채권자 배당액은 222,893,820원이며, 미배당액은 38,247,106,180원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 인정되면 우선 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구반월당우체국 북서측의 번화한 상가지대로, 주변은 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 일반철골구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물의 3층 단위상가입니다. 공동 위생·급배수, 승강기, 소방, 에스컬레이터, 시스템 냉·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도 차이. 등기사항상 판매시설이지만 건축물대장상 2021.04.02. 운동시설(골프연습장)로 표시가 변경됐습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구이며, 서측 폭 약 8~9미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 8,618,000원/㎡입니다.
- 현황 위험. 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이지만 각 호별 위치와 면적은 건축물 현황도로 특정할 수 있습니다.
- 제외 시설. 골프 관련 시설, 내부 인테리어, 시스템 냉·난방설비, 폴딩도어 등 임차인 설치물은 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 2015.11.30. 을구 1번 근저당과 2017.06.29. 말소 기록의 관계를 등기 원본·공동담보목록·매각물건명세서로 확인하세요.
- 임차인 선후관계 재검토. 말소기준이 달라질 경우 2021년 전입 임차인의 대항력 판정도 달라질 수 있습니다.
- 호실 경계 실측. 305호의 위치·면적을 건축물 현황도와 현장에서 대조하고, 다른 호실과의 출입·동선·설비 공유 범위를 확인하세요.
- 매각 제외물 특정. 골프시설·인테리어·냉난방설비·폴딩도어 중 낙찰 후 남는 항목과 철거되는 항목을 목록화해야 합니다.
- 점유·명도 조사. 여러 임차인이 다수 호실을 중첩 점유하고 있으므로 실제 305호 점유자와 영업주체, 시설 소유자를 현장에서 확인하세요.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 여부에 따라 배당 순서와 인도 협상 환경이 달라질 수 있습니다.
- 시세 조사. 감정가의 49%라는 수치가 아니라 동성로 상권의 층별 상가 매매가·임대료·공실률과 별도 시설비를 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 건축물 현황도를 직접 확인하세요.
맺으며 — “할인율보다 원본 확인이 먼저”
이 물건의 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이를 곧바로 저가 매수 기회로 볼 근거는 부족합니다. 최근 실거래 비교가 없고, 근린생활시설·운동시설이라는 저환금성 용도에 더해 호실 경계, 다수 임차인, 매각 제외시설 문제가 겹칩니다. 현재 계산대로라면 인수액은 0원이지만, 2015년 근저당의 말소기준 처리와 2017년 말소 이력은 반드시 정리돼야 합니다. 가격은 보류, 권리는 재확인, 현황은 실측. 세 가지가 모두 해소된 뒤에야 응찰가를 논할 수 있는 물건입니다.